Ngày càng nhiều chủ đầu tư lựa chọn mô hình thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất. Những công trình nhà ống kinh doanh cao 6–9 tầng đang nở rộ tại các đô thị, nhưng đồng thời cũng đối mặt với yêu cầu khắt khe hơn về an toàn cháy nổ. Theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP, nhà ở từ 6 tầng trở lên, đặc biệt có yếu tố kinh doanh, bắt buộc phải thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Bài viết này cung cấp checklist đầy đủ các tiêu chuẩn PCCC áp dụng cho nhà ở kết hợp văn phòng 7 tầng – từ yêu cầu kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, đến cách tích hợp hệ thống PCCC vào trong bản vẽ thiết kế nhà và cách xây dựng đúng quy chuẩn. Đây là tài liệu thiết thực dành cho chủ đầu tư, kiến trúc sư và các nhà thầu đang triển khai mô hình công trình dạng kết hợp.
Mục lục
- Tổng quan về Nghị định 136/2020/NĐ-CP và quy định PCCC
- Tiêu chuẩn PCCC cho nhà ở kết hợp văn phòng 7 tầng
- Checklist hồ sơ, thủ tục PCCC theo Nghị định 136
- Tích hợp PCCC vào thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê
- Lưu ý khi lập bản vẽ thiết kế nhà phù hợp tiêu chuẩn PCCC
- Kết luận: Cách xây dựng nhà ống kinh doanh an toàn, đúng pháp luật
Tổng quan về Nghị định 136/2020/NĐ-CP và quy định PCCC
Ngày 24/11/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết về công tác quản lý phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nghị định này thay thế cho Nghị định 79/2014/NĐ-CP và có hiệu lực từ 10/01/2021. Trong đó, những công trình nhà ở có kết hợp chức năng kinh doanh, đặc biệt là thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê, cao từ 6 tầng trở lên, bắt buộc phải thẩm duyệt và nghiệm thu hệ thống PCCC theo quy chuẩn.
Phạm vi áp dụng với công trình nhà ở kết hợp kinh doanh
Theo Nghị định 136, công trình thuộc nhóm CÔNG TRÌNH CÓ NGUY CƠ CHÁY CAO bao gồm:
- Nhà ở kết hợp văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ
- Nhà có nhiều tầng, nhiều công năng sử dụng (lưu trú, làm việc, kho chứa…)
- Công trình có tổng diện tích sàn trên 300 m² hoặc cao trên 5 tầng
Với mô hình nhà ống kinh doanh 7 tầng, thường thấy ở các khu phố lớn, yêu cầu này bắt buộc để đảm bảo an toàn cho cư dân, khách thuê và người lao động.
Các yêu cầu bắt buộc với nhà cao từ 6 tầng trở lên
Theo quy định, các công trình như vậy phải có:
- Thiết kế PCCC được thẩm duyệt bởi Cục Cảnh sát PCCC hoặc Phòng Cảnh sát PCCC địa phương
- Bản vẽ thiết kế nhà có tích hợp chi tiết hệ thống PCCC
- Hệ thống báo cháy tự động, chữa cháy vách tường, vòi phun, bình chữa cháy theo diện tích sử dụng
- Cầu thang thoát hiểm kín khói, kết nối với hành lang thông gió
Nếu không đảm bảo các yêu cầu trên, chủ đầu tư sẽ không được nghiệm thu công trình và không đủ điều kiện cấp phép hoạt động kinh doanh.
Tiêu chuẩn PCCC cho nhà ở kết hợp văn phòng 7 tầng
Để được cơ quan chức năng thẩm duyệt, công trình phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật dưới đây. Các tiêu chuẩn này không chỉ áp dụng trong hồ sơ mà còn phải thể hiện rõ trên bản vẽ thiết kế nhà, thi công đúng thực tế, và kiểm định đầy đủ khi nghiệm thu.
Diện tích, chiều cao và kết cấu chịu lửa
- Chiều cao công trình: Tối đa không quá 25m (7 tầng) để tránh chuyển sang nhóm công trình có yêu cầu cao hơn (cần lắp thang máy chữa cháy, hệ thống sprinkler toàn diện…)
- Diện tích mỗi tầng: không vượt quá 300m² nếu không có hệ thống chữa cháy tự động
- Kết cấu: Phải có khả năng chịu lửa tối thiểu 60 phút đối với dầm, sàn, cột chính. Tường ngăn cháy giữa các tầng phải đạt giới hạn chịu lửa từ 90–120 phút.
Giải pháp thoát nạn và lối tiếp cận của xe cứu hỏa
- Cầu thang thoát hiểm: Phải bố trí tối thiểu 2 lối thoát nạn từ các tầng, trong đó ít nhất 1 cầu thang kín khói, có cửa chống cháy EI60
- Hành lang thoát hiểm: Rộng tối thiểu 1.2m, thông thoáng, không đặt vật cản
- Lối tiếp cận xe chữa cháy: Mặt tiền hoặc ngõ bên hông nhà rộng tối thiểu 3.5m để xe chữa cháy có thể đỗ và triển khai vòi chữa cháy
Hệ thống báo cháy, chữa cháy, chống tụ khói
Một thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê 7 tầng cần lắp đặt:
- Hệ thống báo cháy tự động: đầu báo khói, chuông báo, bảng điều khiển tại tầng 1
- Hệ thống chữa cháy: vách tường bố trí bình chữa cháy 4–6kg, vòi phun nước, bồn chứa nước chữa cháy tối thiểu 20m³
- Thiết bị chống khói: Quạt tăng áp cho buồng thang kín, cửa thoát hiểm tự đóng kín để không khí bị khói xâm nhập
Các hệ thống này cần được kiểm định bởi đơn vị có năng lực và được nghiệm thu trước khi công trình đưa vào sử dụng.
Checklist hồ sơ, thủ tục PCCC theo Nghị định 136
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và đúng trình tự là yếu tố quyết định để công trình thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê được thẩm duyệt PCCC. Theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP, hồ sơ cần nộp bao gồm:
Giấy tờ cần nộp khi thẩm duyệt PCCC
- Văn bản đề nghị thẩm duyệt thiết kế PCCC theo mẫu quy định
- Bản sao Giấy phép xây dựng
- Bản vẽ thiết kế nhà thể hiện đầy đủ các hệ thống kỹ thuật PCCC: hệ thống báo cháy, chữa cháy, thoát nạn, cấp thoát nước phục vụ chữa cháy
- Thuyết minh thiết kế PCCC: mô tả chi tiết về tiêu chuẩn áp dụng, giải pháp kỹ thuật, thiết bị lắp đặt
- Tài liệu pháp lý của chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, thi công
Nếu bản vẽ thiếu thông tin về đường ống chữa cháy, vị trí bình chữa cháy, hay lối thoát nạn… sẽ bị trả về yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa.
Các bước kiểm tra, nghiệm thu và cấp phép
- Nộp hồ sơ thẩm duyệt tại cơ quan Cảnh sát PCCC địa phương (tùy quy mô công trình).
- Tiếp nhận và phản hồi: Trong vòng 10–15 ngày làm việc, đơn vị tiếp nhận sẽ xem xét, phản hồi yêu cầu điều chỉnh (nếu có).
- Sau khi được thẩm duyệt, thi công đúng thiết kế đã được duyệt. Không thay đổi vật liệu, cấu trúc không được duyệt lại.
- Giai đoạn nghiệm thu: Nộp hồ sơ nghiệm thu bao gồm:
- Biên bản nghiệm thu kỹ thuật của hệ thống PCCC
- Hợp đồng, hóa đơn thiết bị đã lắp đặt
- Hình ảnh thực tế từng hệ thống
Sau khi được nghiệm thu, chủ đầu tư mới đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh (nếu có chức năng văn phòng cho thuê, dịch vụ…).
Tích hợp PCCC vào thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê
Nhiều chủ đầu tư và kiến trúc sư phạm phải sai lầm là “thiết kế xong mới tính đến PCCC”, dẫn đến mất thời gian điều chỉnh, tăng chi phí và rủi ro không được thẩm duyệt. Giải pháp hiệu quả là tích hợp các yếu tố PCCC ngay từ khi lên bản vẽ thiết kế nhà.
Gợi ý bố trí cầu thang thoát hiểm, mặt bằng chức năng
- Cầu thang chính cần tách biệt với khu làm việc hoặc khu lưu trú
- Cầu thang thoát hiểm kín nên bố trí gần sát rìa công trình, sử dụng cửa thép chống cháy
- Hành lang chung tối thiểu 1.2m, không bố trí vật cản như tủ, quầy lễ tân
- Phòng làm việc hoặc phòng cho thuê cần có cửa sổ hoặc lối thoát thứ hai, tránh bị “bít kín”
Cách lựa chọn vật liệu đạt chuẩn chống cháy
- Cửa đi chính và cửa thoát hiểm: dùng cửa thép chống cháy EI60 – EI90
- Sơn tường và trần: sơn chống cháy lan, chịu nhiệt trên 200°C
- Ống dẫn điện: dùng ống luồn chịu nhiệt, dây chống cháy chậm lan
- Trần thạch cao: chọn loại có khả năng cách nhiệt, hạn chế cháy lan theo trần
Chủ đầu tư cần yêu cầu đơn vị cung cấp vật tư kèm theo chứng chỉ kiểm định PCCC để nộp kèm hồ sơ thẩm duyệt.
Lưu ý khi lập bản vẽ thiết kế nhà phù hợp tiêu chuẩn PCCC
Bản vẽ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi xét duyệt PCCC. Nếu thể hiện không rõ ràng, thiếu chi tiết hoặc không đúng tiêu chuẩn, công trình sẽ bị từ chối thẩm duyệt.
Hướng dẫn trình bày bản vẽ theo mẫu thẩm duyệt
Bản vẽ PCCC cần trình bày các nội dung sau:
- Mặt bằng tổng thể công trình và hướng tiếp cận của xe chữa cháy
- Mặt bằng từng tầng: thể hiện rõ vị trí cầu thang thoát hiểm, bình chữa cháy, báo cháy, cảm biến khói, cửa chống cháy
- Sơ đồ nguyên lý hoạt động hệ thống báo cháy và chữa cháy
- Chi tiết lắp đặt: kích thước, khoảng cách lắp đầu báo, ống chữa cháy, van khóa…
Mỗi bản vẽ phải có dấu xác nhận của đơn vị tư vấn thiết kế PCCC có chứng chỉ hành nghề.
Các lỗi thường gặp khiến bản vẽ bị trả về
- Không có sơ đồ thoát hiểm rõ ràng
- Thiếu vị trí đặt bồn nước chữa cháy, máy bơm, đường ống chính
- Thiết kế cửa gỗ hoặc cửa kính tại cầu thang thoát hiểm
- Mặt bằng phòng không thể hiện rõ lối thoát thứ hai
Việc tuân thủ đúng các mẫu bản vẽ và bố trí thực tế giúp quá trình thẩm duyệt nhanh chóng hơn, giảm chi phí chỉnh sửa.
Kết luận: Cách xây dựng nhà ống kinh doanh an toàn, đúng pháp luật
Việc xây dựng nhà ống kinh doanh kết hợp văn phòng cho thuê không chỉ cần đáp ứng yêu cầu công năng mà còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật – đặc biệt là PCCC. Những lưu ý quan trọng để triển khai mô hình nhà 7 tầng hiệu quả:
- Tích hợp hệ thống PCCC vào từ giai đoạn thiết kế, không chờ đến lúc thi công mới xử lý
- Chọn vật liệu đạt chuẩn, thi công đúng thiết kế đã được thẩm duyệt
- Phối hợp chặt chẽ với đơn vị thiết kế, nhà thầu và cơ quan PCCC địa phương
Nếu bạn đang chuẩn bị xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh và cần tư vấn chuyên sâu từ thiết kế đến thi công, hãy liên hệ:
Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim
📞 Hotline: 0985.999.895
🌐 Website: https://kientructrangkim.com
Trang Kim là đơn vị chuyên thiết kế và thi công các công trình thiết kế nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê, nhà ống kinh doanh từ 5–9 tầng, đảm bảo đầy đủ pháp lý và tiêu chuẩn an toàn.
