Những sai lầm khi chọn công ty thiết kế kiến trúc cho dự án lớn

Vì sao việc chọn công ty thiết kế kiến trúc uy tín quan trọng với dự án lớn

Vai trò của hồ sơ thiết kế trong tiến độ và chất lượng công trình

Trong các dự án quy mô lớn như khu nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm thương mại, hồ sơ thiết kế là nền tảng quyết định toàn bộ quá trình thi công. Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ và chuẩn mực phải bao gồm đầy đủ kiến trúc – kết cấu – MEP – hạ tầng – phòng cháy chữa cháy – dự toán… và phải đảm bảo tính chính xác, đồng bộ xuyên suốt.

Khi chọn công ty thiết kế kiến trúc uy tín, chủ đầu tư không chỉ nhận được một bản vẽ đẹp mà còn nhận được giải pháp tổng thể giúp:

• Giảm sai sót trong thi công

• Tối ưu khối lượng vật liệu

• Hạn chế xung đột thiết kế giữa các bộ môn

• Tăng tốc độ phê duyệt pháp lý

• Kiểm soát chi phí đầu tư ngay từ đầu

Hồ sơ thiết kế tốt giúp tiến độ thi công trơn tru, hạn chế tối đa thay đổi hiện trường (change order) – nguyên nhân chính khiến chi phí phát sinh tăng cao và kéo dài thời gian hoàn thiện công trình.

Tác động của pháp lý xây dựng và tiêu chuẩn Việt Nam đến quy mô dự án

Với những dự án có vốn đầu tư lớn, hệ thống pháp lý xây dựng trở thành “khung xương sống” mà mọi đơn vị thiết kế bắt buộc phải tuân thủ. Từ tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN), quy chuẩn Việt Nam (QCVN), đến các yêu cầu về PCCC, môi trường, thẩm định thiết kế… tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phê duyệt dự án.

Một đơn vị thiết kế thiếu kinh nghiệm có thể dẫn đến các vấn đề như:

• Hồ sơ bị trả về nhiều lần khi thẩm định

• Bố trí công năng chưa đúng quy định

• Không đáp ứng các yêu cầu an toàn cháy nổ

• Vi phạm chỉ giới xây dựng, mật độ, chiều cao

• Sai phạm kỹ thuật gây rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư

Đây chính là lý do chủ đầu tư phải đặc biệt cẩn trọng khi lựa chọn công ty thiết kế cho dự án lớn. Một sai sót trong giai đoạn thiết kế có thể làm trì hoãn dự án hàng tháng, thậm chí hàng năm.

Hệ quả khi lựa chọn sai đơn vị thiết kế ngay từ đầu

Khi chọn sai đơn vị thiết kế, chủ đầu tư sẽ đối mặt với nhiều hệ quả nghiêm trọng như:

• Đội vốn công trình do hồ sơ không chính xác hoặc phải chỉnh sửa nhiều lần

• Chậm tiến độ vì xung đột giữa các bản vẽ hoặc do thay đổi thiết kế

• Rủi ro pháp lý khi hồ sơ không đạt tiêu chuẩn Việt Nam

• Không đảm bảo an toàn vận hành, gây ảnh hưởng dài hạn

• Công trình kém hiệu quả khai thác, giảm giá trị thương mại

Đặc biệt với các dự án như thiết kế khách sạn, thiết kế văn phòng cho thuê hoặc tòa nhà phức hợp, sai sót trong thiết kế có thể phá vỡ toàn bộ mô hình kinh doanh ban đầu.

Đó là lý do việc chọn công ty thiết kế kiến trúc uy tín không chỉ ảnh hưởng chất lượng công trình, mà còn quyết định hiệu quả đầu tư dài hạn.

Sai lầm 1 – Chỉ dựa vào báo giá mà bỏ qua hồ sơ năng lực

Báo giá thấp và rủi ro sai phạm kỹ thuật

Nhiều chủ đầu tư bị hấp dẫn bởi báo giá thấp mà quên mất rằng thiết kế kiến trúc là công tác yêu cầu chuyên môn cao, trách nhiệm pháp lý lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến hàng chục hạng mục thi công.

Báo giá thấp thường đồng nghĩa với:

• Thiếu kinh nghiệm triển khai dự án tương đương

• Không có đội ngũ bộ môn đồng bộ

• Thiếu quy trình kiểm soát chất lượng

• Hồ sơ thiết kế sơ sài, thiếu chi tiết, dễ sai phạm kỹ thuật

• Không có dịch vụ giám sát tác giả trong quá trình thi công

Cuối cùng, chi phí chủ đầu tư phải trả cho việc sửa sai luôn cao hơn rất nhiều so với chi phí thuê đơn vị thiết kế bài bản ngay từ đầu.

Hồ sơ năng lực thể hiện kinh nghiệm dự án tương đương

Đối với các dự án lớn, hồ sơ năng lực (profile) là yếu tố quan trọng nhất để đánh giá năng lực đơn vị thiết kế. Một đơn vị uy tín sẽ có:

• Danh sách dự án lớn đã triển khai

• Kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn – văn phòng – tòa nhà cao tầng

• Đội ngũ kiến trúc sư – kỹ sư giàu kinh nghiệm

• Khả năng xử lý kỹ thuật phức tạp

• Kinh nghiệm phối hợp với tư vấn pháp lý, tư vấn giám sát, nhà thầu

Khi xem hồ sơ năng lực, cần đặc biệt chú ý đến những dự án tương đồng về:

• Quy mô

• Chức năng

• Hệ thống kỹ thuật

• Yêu cầu pháp lý

• Mô hình kinh doanh

Vì chỉ những đơn vị có kinh nghiệm thực tế mới đủ khả năng kiểm soát rủi ro trong các công trình lớn.

Hậu quả khi thiếu kiến thức chuyên ngành trong các dự án lớn

Nếu đơn vị thiết kế không hiểu sâu về vận hành công trình hoặc thiếu chuyên môn ở bộ môn kỹ thuật, các sai lầm nghiêm trọng dễ xảy ra như:

• Sai bố trí phòng kỹ thuật

• Thiếu không gian cho hệ thống MEP

• Đường ống chồng chéo gây xung đột

• Kích thước trục kỹ thuật không đủ

• Giải pháp kết cấu không phù hợp công năng thực tế

• Không tuân thủ pháp lý xây dựng

• Sai phạm trong phòng cháy chữa cháy

Những sai lầm này có thể khiến công trình phải thiết kế lại toàn bộ, làm chậm tiến độ và gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư.

Sai lầm 2 – Không kiểm tra quy trình triển khai và BPM của đơn vị thiết kế

Quy trình kém rõ ràng dẫn đến chậm tiến độ

Trong các dự án lớn, khối lượng hồ sơ thiết kế rất đồ sộ, liên quan hàng trăm bản vẽ và nhiều bộ môn khác nhau. Một công ty thiếu quy trình rõ ràng sẽ dễ gặp tình trạng:

• Bàn giao chậm

• Bản vẽ thiếu, sai, không đồng bộ

• Cập nhật thay đổi chậm

• Thiếu phân cấp trách nhiệm

• Khó phối hợp với các bên liên quan

Tiến độ dự án vì vậy bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt trong các dự án có yêu cầu phê duyệt pháp lý gấp.

BPM giúp kiểm soát chất lượng và giảm xung đột thiết kế

BPM (Building Project Management) hoặc hệ thống quản lý quy trình triển khai đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong các dự án lớn. Một đơn vị thiết kế uy tín sẽ áp dụng BPM để:

• Kiểm soát tiến độ

• Đồng bộ bản vẽ giữa các bộ môn

• Quản lý thay đổi thiết kế

• Giảm xung đột khi thi công

• Đảm bảo tính chính xác của hồ sơ thiết kế

Nhờ vậy, các rủi ro sai phạm kỹ thuật và chi phí phát sinh được giảm đáng kể.

Vai trò của phối hợp bộ môn trong công trình lớn

Ở các công trình có quy mô lớn, kiến trúc chỉ là một phần trong tổng thể. Hồ sơ thiết kế cần đảm bảo “ăn khớp” với:

• Kết cấu

• Điện

• Nước

• Điều hòa thông gió

• Phòng cháy chữa cháy

• Hạ tầng

• Nội thất

Nếu một đơn vị thiếu năng lực phối hợp bộ môn, các lỗi xung đột như đường ống giao cắt dầm, hệ thống điện không khớp layout, không đủ không gian kỹ thuật… sẽ xuất hiện hàng loạt và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thi công.

Sai lầm 3 – Không đánh giá năng lực pháp lý và khả năng xử lý rủi ro

Pháp lý xây dựng và trách nhiệm của đơn vị thiết kế

Trong các dự án lớn, pháp lý xây dựng là yếu tố không thể xem nhẹ. Một công ty thiết kế kiến trúc uy tín phải nắm rõ Quy chuẩn Việt Nam (QCVN), Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN), quy định về quy hoạch, chỉ giới xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các yêu cầu pháp lý đặc thù của từng loại công trình.

Đơn vị thiết kế không chỉ vẽ mà còn phải chịu trách nhiệm:

• Tính đúng – tính đủ các yêu cầu pháp lý trong hồ sơ thiết kế

• Hỗ trợ chủ đầu tư trong giai đoạn thẩm định – phê duyệt

• Chịu trách nhiệm về sai sót kỹ thuật khi hồ sơ bị cơ quan nhà nước yêu cầu sửa đổi

• Tư vấn giải pháp thay đổi phù hợp quy định pháp luật

Nếu thiếu năng lực pháp lý, hồ sơ sẽ liên tục bị trả về, kéo theo việc trì hoãn toàn bộ dự án và làm tăng chi phí đáng kể.

Rủi ro pháp lý khi hồ sơ thiết kế sai tiêu chuẩn Việt Nam

Trong nhiều dự án lớn, sai sót thiết kế không chỉ gây ảnh hưởng thi công mà còn dẫn đến rủi ro pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến chủ đầu tư. Các lỗi thường gặp khi đơn vị thiết kế không nắm chắc tiêu chuẩn Việt Nam gồm:

• Sai kích thước hành lang, cầu thang thoát hiểm

• Không đảm bảo bán kính quay xe trong bãi đỗ

• Bố trí phòng kỹ thuật chưa đủ diện tích

• Sai quy định PCCC: khoảng cách, lối thoát hiểm, đầu báo nhiệt – khói

• Không tuân thủ quy chuẩn về cấp – thoát nước

• Thiếu hệ thống sàn kỹ thuật cho MEP

Chỉ một sai phạm kỹ thuật cũng có thể khiến hồ sơ PCCC bị từ chối hoặc dự án bị đình chỉ thi công.

Tầm quan trọng của giám sát tác giả trong quá trình thi công

Giám sát tác giả (Author Supervision) là bắt buộc đối với các dự án lớn nhưng thường bị chủ đầu tư xem nhẹ khi ký hợp đồng thiết kế.

Giám sát tác giả giúp:

• Đảm bảo thi công đúng hồ sơ thiết kế

• Giải quyết sai khác giữa thực tế và bản vẽ

• Hạn chế thay đổi hiện trường phát sinh chi phí

• Phối hợp xử lý xung đột kỹ thuật giữa các bộ môn

• Kiểm soát chất lượng hoàn thiện

Một công ty thiết kế kiến trúc uy tín phải có đội ngũ giám sát tác giả đồng hành xuyên suốt dự án. Đây là yếu tố quan trọng quyết định chất lượng công trình sau khi hoàn thiện.

Sai lầm 4 – Bỏ qua kiểm tra sai phạm kỹ thuật trong hồ sơ thiết kế

Những lỗi thiết kế thường gặp trong dự án lớn

Các công trình lớn như khu phức hợp, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà máy, khu đô thị có hệ thống kỹ thuật phức tạp. Khi đơn vị thiết kế thiếu kinh nghiệm, các lỗi thường gặp gồm:

• Xung đột giữa kiến trúc – kết cấu – MEP

• Ống gió giao cắt dầm, phải thay đổi hiện trường

• Sai cao độ sàn dẫn đến chênh cốt giữa các khu vực

• Thiếu không gian cho hệ thống cơ điện

• Bố trí phòng kỹ thuật quá nhỏ

• Sàn kỹ thuật không đủ chiều cao

• Sai bố trí core thang, thang thoát hiểm

• Không tính toán tải trọng hoặc giải pháp kết cấu không tối ưu

Các lỗi này khi phát hiện trong quá trình thi công sẽ gây thiệt hại rất lớn vì phải điều chỉnh hoặc phá dỡ.

Vai trò của kiểm tra chéo hồ sơ thiết kế

Để tránh sai phạm kỹ thuật, việc kiểm tra chéo hồ sơ thiết kế (cross-check) giữa các bộ môn là điều bắt buộc. Một công ty thiết kế uy tín thường có hệ thống kiểm soát chất lượng chặt chẽ, bao gồm:

• Kiểm tra bộ môn nội bộ

• Kiểm tra giữa các bộ môn kiến trúc – MEP – kết cấu

• Kiểm tra bởi trưởng bộ môn

• Kiểm tra bởi chủ trì thiết kế

• Kiểm tra cuối cùng trước khi phát hành hồ sơ

Quy trình này giúp phát hiện sớm mọi xung đột kỹ thuật, tránh việc sửa chữa tốn kém khi thi công.

Hậu quả phát sinh chi phí và chậm tiến độ thi công

Sai sót trong hồ sơ thiết kế thường gây ra những hậu quả nặng nề như:

• Chi phí phát sinh tăng 20–40%

• Chậm tiến độ do phải thiết kế lại

• Thay đổi biện pháp thi công

• Hệ thống kỹ thuật phải điều chỉnh hàng loạt

• Ảnh hưởng toàn bộ quy trình nghiệm thu

Với các dự án thương mại như thiết kế khách sạn hoặc thiết kế văn phòng cho thuê, chậm tiến độ đồng nghĩa với mất doanh thu trong thời gian dài. Đây là lý do chủ đầu tư không bao giờ được xem nhẹ công tác kiểm tra hồ sơ.

Sai lầm 5 – Không xem xét mức độ đồng hành và hỗ trợ trong suốt dự án

Hỗ trợ pháp lý – kỹ thuật giai đoạn thẩm định – phê duyệt

Một đơn vị thiết kế đáng tin cậy sẽ không chỉ dừng lại ở việc bàn giao hồ sơ, mà còn phải đồng hành cùng chủ đầu tư trong suốt quá trình thẩm định – phê duyệt. Điều này đặc biệt quan trọng với các dự án lớn, nơi yêu cầu pháp lý cực kỳ phức tạp.

Vai trò của đơn vị thiết kế bao gồm:

• Bổ sung hồ sơ theo yêu cầu cơ quan chức năng

• Giải trình kỹ thuật khi có vấn đề phát sinh

• Tư vấn phương án thay đổi phù hợp pháp lý xây dựng

• Hỗ trợ thống kê, bóc tách khối lượng nếu cần

Đồng hành trong thi công thông qua giám sát tác giả

Như đã đề cập, giám sát tác giả là yếu tố sống còn đảm bảo thi công đúng hồ sơ. Đơn vị thiết kế càng có kinh nghiệm, khả năng xử lý tình huống hiện trường càng tốt. Điều này giúp chủ đầu tư giảm tối đa rủi ro và phát sinh chi phí.

Các nhiệm vụ của giám sát tác giả:

• Giải thích bản vẽ cho nhà thầu

• Kiểm tra kết cấu – MEP – kiến trúc theo hồ sơ

• Kiểm soát chất lượng vật liệu theo thiết kế

• Tư vấn điều chỉnh khi gặp vướng mắc thực tế

• Ghi nhận và xử lý các lỗi không phù hợp

Giải quyết xung đột hiện trường và tối ưu chi phí phát sinh

Hiện trường thi công luôn phát sinh khác biệt so với bản vẽ, đặc biệt ở các dự án lớn. Một công ty thiết kế có trách nhiệm sẽ:

• Đánh giá toàn diện vấn đề

• Đề xuất phương án xử lý tiết kiệm nhất

• Tránh thay đổi lớn gây đội vốn

• Phối hợp với các bên để giữ đúng tiến độ

Chủ đầu tư thường thiệt hại lớn khi đơn vị thiết kế thiếu sự đồng hành, vì mọi vấn đề đều phải xử lý bằng chi phí phát sinh cao.

Vì sao Trang Kim là lựa chọn uy tín cho các dự án lớn

Kinh nghiệm trong thiết kế khách sạn – văn phòng – công trình quy mô lớn

Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim (Trang Kim) có nhiều năm kinh nghiệm triển khai các dự án quy mô lớn như thiết kế khách sạn, thiết kế văn phòng cho thuê, khu phức hợp và các công trình thương mại. Kinh nghiệm thực tế giúp Trang Kim kiểm soát tốt mọi rủi ro, đảm bảo hồ sơ chất lượng cao và đúng tiêu chuẩn Việt Nam.

Quy trình triển khai rõ ràng, chuẩn BPM và tuân thủ tiêu chuẩn Việt Nam

Trang Kim áp dụng hệ thống quy trình BPM chuyên nghiệp: từ khảo sát hiện trạng – phát triển concept – triển khai hồ sơ thiết kế – kiểm tra chéo kỹ thuật – đến giám sát tác giả. Mọi bản vẽ đều được chuẩn hóa theo QCVN, TCVN và pháp lý xây dựng hiện hành.

Cam kết đồng hành pháp lý – kỹ thuật và tối ưu hiệu quả đầu tư

Trang Kim đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn pháp lý đến thi công hoàn thiện. Mục tiêu của chúng tôi là mang đến giải pháp thiết kế tối ưu kỹ thuật – tối ưu chi phí – tối ưu khai thác, giúp dự án đạt hiệu quả đầu tư cao nhất và hạn chế rủi ro pháp lý.