Chủ đầu tư cần chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn gì?

Vì sao cần chuẩn bị kỹ thông tin trước buổi thiết kế khách sạn?

Trong thực tế triển khai nhiều dự án thiết kế khách sạn, Trang Kim nhận thấy: chất lượng buổi làm việc đầu tiên giữa chủ đầu tư và công ty thiết kế kiến trúc có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả toàn bộ dự án sau này. Việc chuẩn bị đầy đủ thông tin ngay từ đầu giúp kiến trúc sư nắm rõ mục tiêu đầu tư, từ đó xây dựng phương án thiết kế tối ưu về công năng, chi phí và khả năng khai thác.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư bước vào buổi làm việc mà chưa có định hướng rõ ràng, dự án rất dễ rơi vào tình trạng chỉnh sửa nhiều lần, kéo dài tiến độ, thậm chí phải thay đổi toàn bộ concept khi đã đi quá xa.

Brief thiết kế khách sạn là gì và vai trò đối với dự án

Brief thiết kế khách sạn là bản tổng hợp toàn bộ thông tin đầu vào mà chủ đầu tư cung cấp cho đơn vị thiết kế. Đây không chỉ là danh sách yêu cầu, mà còn là “kim chỉ nam” để kiến trúc sư phát triển phương án kiến trúc, nội thất và tổ chức không gian.

Một brief thiết kế khách sạn đầy đủ thường bao gồm:

• Phân khúc khách sạn hướng tới

• Quy mô, số phòng dự kiến

• Ngân sách đầu tư xây dựng

• Concept thương hiệu khách sạn

• Các khu chức năng và dịch vụ đi kèm

• Timeline khai trương

• Hồ sơ pháp lý khu đất

Khi brief được chuẩn bị bài bản, kiến trúc sư sẽ:

• Định hình chính xác phong cách và định vị thương hiệu

• Tối ưu tỷ lệ diện tích phòng và mặt bằng tổng thể

• Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả khai thác phòng

• Hạn chế tối đa việc chỉnh sửa phát sinh

Rủi ro khi chủ đầu tư không chuẩn bị đầy đủ thông tin

Việc thiếu chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư có thể dẫn đến nhiều rủi ro nghiêm trọng:

• Thiết kế không đúng phân khúc: Không xác định rõ phân khúc midscale hay cao cấp khiến không gian thiếu nhất quán, khó cạnh tranh.

• Sai lệch ngân sách: Phương án thiết kế vượt khả năng đầu tư hoặc phải cắt giảm gấp gây mất thẩm mỹ.

• Công năng kém hiệu quả: Bố trí phòng, hành lang, khu dịch vụ không tối ưu, ảnh hưởng doanh thu lâu dài.

• Chậm tiến độ khai trương: Chỉnh sửa nhiều vòng kéo dài thời gian thiết kế và thi công.

Đây là lý do vì sao Trang Kim luôn khuyến nghị chủ đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi làm việc với đơn vị thuê thiết kế nhà hoặc khách sạn chuyên nghiệp.

Xác định rõ phân khúc và định vị thương hiệu khách sạn

Một trong những nội dung quan trọng nhất khi chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư chính là xác định phân khúc và định vị thương hiệu ngay từ đầu. Đây là nền tảng quyết định toàn bộ ngôn ngữ thiết kế, mức đầu tư và chiến lược khai thác.

Xác định phân khúc khách sạn ngay từ đầu

Chủ đầu tư cần làm rõ khách sạn của mình thuộc nhóm nào:

• Khách sạn bình dân

• Khách sạn phân khúc midscale

• Khách sạn cao cấp hoặc boutique

Việc phân biệt rõ phân khúc midscale hay cao cấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Quy mô sảnh đón tiếp

• Diện tích phòng

• Mức độ đầu tư nội thất

• Tiêu chuẩn tiện ích và dịch vụ

Ví dụ, một khách sạn midscale sẽ ưu tiên tối ưu chi phí và công năng, trong khi khách sạn cao cấp chú trọng nhiều hơn vào trải nghiệm, không gian rộng và vật liệu hoàn thiện cao cấp.

Định vị thương hiệu và concept thương hiệu khách sạn

Song song với phân khúc, chủ đầu tư cần xác định concept thương hiệu khách sạn mà mình mong muốn theo đuổi. Concept không chỉ là phong cách thẩm mỹ, mà còn là câu chuyện thương hiệu xuyên suốt toàn bộ không gian.

Một số câu hỏi Trang Kim thường đặt ra trong buổi làm việc đầu tiên:

• Khách sạn hướng tới nhóm khách nào?

• Trải nghiệm lưu trú mong muốn là gì?

• Khách sạn mang màu sắc địa phương, hiện đại hay nghỉ dưỡng?

Khi định vị thương hiệu rõ ràng, kiến trúc sư sẽ dễ dàng xây dựng concept thiết kế đồng bộ, giúp khách sạn ghi dấu ấn và tăng khả năng nhận diện trên thị trường.

Quy mô dự án: số phòng, cơ cấu loại phòng và diện tích

Sau khi xác định phân khúc và thương hiệu, chủ đầu tư cần cung cấp các thông tin cụ thể về quy mô dự án. Đây là dữ liệu quan trọng để kiến trúc sư tính toán mặt bằng, kết cấu và phương án khai thác lâu dài.

Số phòng dự kiến và tỷ lệ diện tích phòng

Số phòng dự kiến là yếu tố then chốt trong thiết kế khách sạn. Thông tin này giúp kiến trúc sư:

• Tính toán mật độ xây dựng hợp lý

• Phân bổ diện tích giao thông, kỹ thuật

• Đảm bảo tuân thủ quy chuẩn xây dựng

Bên cạnh đó, tỷ lệ diện tích phòng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Không phải càng nhiều phòng càng tốt, mà cần đảm bảo:

• Diện tích phòng đáp ứng tiêu chuẩn phân khúc

• Hành lang, sảnh tầng không quá chật

• Trải nghiệm lưu trú thoải mái cho khách hàng

Cơ cấu loại phòng trong khách sạn

Chủ đầu tư cần làm rõ cơ cấu loại phòng, bao gồm:

• Phòng standard

• Phòng deluxe

• Phòng suite (nếu có)

Việc phân bổ hợp lý giữa phòng standard và deluxe sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Giá bán trung bình

• Tỷ lệ lấp phòng

• Doanh thu tổng thể

Một cơ cấu phòng được tính toán tốt sẽ giúp khách sạn đạt hiệu quả khai thác phòng cao hơn trong dài hạn, thay vì chỉ tập trung tối đa số lượng phòng.

Ngân sách đầu tư và các yêu cầu dịch vụ đi kèm

Khi chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư, ngân sách đầu tư xây dựng và danh sách các dịch vụ đi kèm cần được xác định càng rõ ràng càng tốt. Đây là cơ sở để đơn vị thiết kế đưa ra giải pháp phù hợp, cân bằng giữa thẩm mỹ, công năng và hiệu quả tài chính.

Ngân sách đầu tư xây dựng và hoàn thiện

Ngân sách đầu tư không chỉ bao gồm chi phí xây dựng phần thô, mà còn cần tính đến:

• Chi phí hoàn thiện kiến trúc – nội thất

• Chi phí hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa, PCCC)

• Chi phí cảnh quan, biển hiệu, chiếu sáng

• Dự phòng phát sinh trong quá trình thi công

Việc trao đổi minh bạch ngân sách ngay từ đầu giúp công ty thiết kế kiến trúc:

• Đề xuất vật liệu và giải pháp phù hợp

• Tránh phương án thiết kế vượt quá khả năng đầu tư

• Hạn chế việc phải cắt giảm công năng hoặc thẩm mỹ ở giai đoạn sau

Với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án thực tế, Trang Kim luôn tư vấn chủ đầu tư cân đối ngân sách theo mục tiêu khai thác lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào chi phí ban đầu.

Yêu cầu các khu chức năng dịch vụ

Ngoài khu phòng ở, các khu dịch vụ đi kèm đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao trải nghiệm và gia tăng doanh thu cho khách sạn. Chủ đầu tư cần xác định rõ ngay từ bước brief thiết kế khách sạn các hạng mục mong muốn, bao gồm:

• Khu nhà hàng và bar: quy mô phục vụ, đối tượng khách, có phục vụ khách ngoài hay không

• Phòng họp hội nghị: số lượng phòng, sức chứa, tần suất sử dụng

• Khu spa và gym: diện tích, mức độ đầu tư, đối tượng khách hàng mục tiêu

Khi các yêu cầu này được xác định rõ, kiến trúc sư sẽ chủ động bố trí mặt bằng khoa học, tránh tình trạng thiếu không gian hoặc phải cải tạo phức tạp sau này.

Phong cách không gian và định hướng trải nghiệm khách hàng

Một khách sạn thành công không chỉ nằm ở số phòng hay tiện ích, mà còn ở trải nghiệm tổng thể mà không gian mang lại cho khách lưu trú. Vì vậy, phong cách thiết kế và định hướng trải nghiệm cần được chuẩn bị kỹ trước buổi làm việc với kiến trúc sư.

Mong muốn phong cách không gian tổng thể

Chủ đầu tư nên chia sẻ rõ mong muốn về phong cách không gian, ví dụ:

• Hiện đại, tối giản

• Tân cổ điển

• Phong cách nghỉ dưỡng

• Phong cách địa phương hoặc boutique

Phong cách này cần phù hợp với:

• Phân khúc khách sạn

• Định vị thương hiệu

• Tệp khách hàng mục tiêu

Khi phong cách được xác định rõ, kiến trúc sư sẽ xây dựng phương án thiết kế đồng bộ từ ngoại thất đến nội thất, giúp khách sạn tạo dấu ấn riêng và tránh cảm giác “na ná” các công trình khác trên thị trường, kể cả những mẫu thiết kế phòng nhà nghỉ phổ biến.

Trải nghiệm lưu trú và hành trình khách hàng

Một nội dung quan trọng trong brief thiết kế khách sạn là hành trình trải nghiệm của khách hàng, bao gồm:

• Cảm nhận khi bước vào sảnh đón tiếp

• Trải nghiệm tại khu phòng ở

• Sự thuận tiện khi sử dụng các khu dịch vụ

Việc hình dung trước trải nghiệm giúp kiến trúc sư:

• Bố trí luồng giao thông hợp lý

• Tạo điểm nhấn không gian tại các khu vực quan trọng

• Nâng cao chất lượng dịch vụ cảm nhận

Đây chính là yếu tố giúp khách sạn giữ chân khách hàng và tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.

Timeline khai trương và hồ sơ pháp lý khu đất

Bên cạnh yếu tố thiết kế, tiến độ triển khai và pháp lý là hai nội dung không thể thiếu khi chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư.

Timeline khai trương và kế hoạch triển khai

Chủ đầu tư cần xác định rõ:

• Thời điểm mong muốn khai trương

• Các mốc thời gian quan trọng (thiết kế, xin phép, thi công)

Timeline khai trương ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Phương án thiết kế chi tiết hay tinh gọn

• Tiến độ phối hợp giữa thiết kế và thi công

• Khả năng kiểm soát chất lượng công trình

Khi timeline được xác định rõ ràng, đơn vị thiết kế khách sạn sẽ chủ động xây dựng kế hoạch triển khai phù hợp, hạn chế rủi ro chậm tiến độ.

Hồ sơ pháp lý khu đất cần cung cấp cho kiến trúc sư

Để đảm bảo phương án thiết kế khả thi và đúng quy định, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý khu đất, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng

• Mật độ xây dựng, tầng cao cho phép

• Các quy định pháp lý liên quan khác

Việc cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý giúp kiến trúc sư:

• Thiết kế đúng quy chuẩn ngay từ đầu

• Tránh điều chỉnh lớn khi xin phép xây dựng

• Tiết kiệm thời gian và chi phí cho chủ đầu tư

Kết luận

Việc chuẩn bị thông tin thiết kế khách sạn cho kiến trúc sư không chỉ giúp buổi làm việc đầu tiên diễn ra hiệu quả, mà còn quyết định chất lượng toàn bộ dự án trong dài hạn. Một brief thiết kế khách sạn rõ ràng sẽ giúp chủ đầu tư:

• Tiết kiệm thời gian

• Kiểm soát ngân sách

• Tối ưu công năng và hiệu quả khai thác

Với kinh nghiệm đồng hành cùng nhiều chủ đầu tư trên cả nước, Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim luôn sẵn sàng tư vấn, định hướng và triển khai các giải pháp thiết kế khách sạn phù hợp từng mục tiêu đầu tư.

📞 Hotline: 0985.999.895
🌐 Website: https://kientructrangkim.com/