Diện tích xây dựng có tính ban công và giếng trời không?

Khái niệm diện tích xây dựng và lý do cần hiểu đúng ngay từ đầu

Diện tích xây dựng khác gì diện tích sử dụng?

Trong thực tế xây nhà, rất nhiều chủ nhà – đặc biệt là những người lần đầu xây – thường nhầm lẫn giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng. Hai khái niệm này liên quan mật thiết nhưng bản chất hoàn toàn khác nhau.

• Diện tích xây dựng là toàn bộ phần diện tích được tính để phục vụ thi công, bao gồm các vị trí có kết cấu, mái, sàn, ban công, logia, giếng trời, ô thông tầng… và được áp dụng hệ số diện tích theo từng hạng mục. Đây chính là cơ sở để nhà thầu tính chi phí thi công, xác định đơn giá, lập hồ sơ hợp đồng xây dựng, và tính toán khối lượng nguyên vật liệu như bê tông tươi, thép, cốp pha, nhân công…

• Diện tích sử dụng lại tập trung vào phần không gian sinh hoạt thực tế như phòng khách, phòng ngủ, bếp, hành lang, logia chung cư, ban công nhà phố. Diện tích này không phải lúc nào cũng trùng với diện tích xây dựng, vì một số khu vực sử dụng không tính phí xây dựng (hoặc chỉ tính một phần %).

Chính sự khác biệt này khiến chủ nhà cần hiểu thật rõ để tránh sai lệch trong ngân sách và tránh hiểu lầm với nhà thầu trong quá trình thi công.

Vì sao chủ nhà lần đầu xây cần nắm rõ quy tắc tính diện tích?

Đối với người mới xây nhà lần đầu, việc nắm rõ quy tắc tính diện tích xây dựng với ban công và giếng trời đặc biệt quan trọng vì 4 lý do:

1. Dự trù chi phí chính xác hơn
   Khi biết rõ từng phần tính bao nhiêu %, chủ nhà có thể dự toán chi phí thi công gần đúng ngay từ bước thiết kế kiến trúc, tránh đội vốn.

2. Tránh mâu thuẫn khi thanh toán
   Nhiều tranh cãi giữa nhà thầu và chủ đầu tư xuất phát từ việc không thống nhất cách tính diện tích cho ban công, logia, ô thông tầng, mái che cầu thang… Việc ghi rõ trong hợp đồng sẽ giúp minh bạch ngay từ đầu.

3. Phù hợp với quy định địa phương
   Mỗi địa phương có thể có cách áp dụng hệ số diện tích khác nhau. Khi hiểu rõ, chủ nhà dễ dàng trao đổi với cơ quan cấp phép và nhà thầu.

4. Tối ưu thiết kế – tối ưu chi phí
   Thấu hiểu cách tính diện tích giúp chủ nhà và kiến trúc sư đưa ra phương án mặt bằng kiến trúc hợp lý hơn, tránh những diện tích bị tính phí cao nhưng ít giá trị sử dụng.

Ảnh hưởng của quy định địa phương và mặt bằng kiến trúc đến cách tính

Không chỉ phụ thuộc vào quy ước chung của ngành xây dựng, việc tính diện tích còn phụ thuộc vào:

• Quy định địa phương:
  Một số nơi tính ban công 50%, nơi khác 70%. Có nơi tính giếng trời 30%, nơi không tính.
  Do đó, khi thiết kế và xin phép, Trang Kim luôn kiểm tra quy định tại nơi xây dựng để tư vấn đúng nhất.

• Đặc thù mặt bằng kiến trúc:
  Một ngôi nhà có nhiều khoảng thông tầng, nhiều ban công hoặc giếng trời sẽ có chi phí xây dựng khác biệt đáng kể.
  Việc bố trí ô thông tầng hợp lý không chỉ giúp lấy sáng – thông gió mà còn ảnh hưởng tới diện tích xây dựng hợp đồng, từ đó dẫn đến thay đổi chi phí.

Đây là lý do chủ nhà nên trao đổi rõ với nhà thầu và đơn vị thiết kế, đảm bảo mọi diện tích đều được tính toán minh bạch.

Quy tắc tính diện tích xây dựng với ban công và logia

Diện tích ban công được tính thế nào trong hợp đồng?

Ban công là một trong những hạng mục gây tranh luận nhiều nhất khi tính chi phí xây dựng.

Trong hợp đồng xây dựng mà Trang Kim thường lập cho khách hàng, diện tích ban công thường được tính theo các nguyên tắc sau:

• Ban công có mái che:
  Thường tính 70% – 100% diện tích tùy theo mức độ kết cấu.
  Ví dụ: ban công có sàn bê tông + lan can + mái che bê tông → dễ bị tính 100%.

• Ban công không mái che:
  Thông thường tính 50% – 70%.
  Vì không có mái nên khối lượng thi công giảm, nhưng vẫn có hệ thống chống thấm và lan can.

• Ban công nhỏ dưới 1m:
  Một số nhà thầu áp dụng hệ số thấp hơn (30% – 50%) nhưng cần ghi rõ bằng văn bản.

Điều quan trọng là chủ nhà phải nghe giải thích rõ ràng, biết vì sao phần ban công đó tính bao nhiêu %, tránh cảm giác “mập mờ” khi thanh toán.

Logia khác ban công ở điểm nào và cách tính hệ số diện tích

Nhầm lẫn giữa logia và ban công là chuyện rất phổ biến – đặc biệt với chủ nhà lần đầu xây.

Sự khác biệt:

Cách tính diện tích xây dựng:

• Logia thường được tính 100% vì là phần sàn thuộc khối kết cấu của ngôi nhà.

• Ban công có hệ số thấp hơn vì phần sàn lộ thiên.

Trong các công trình thiết kế bởi Trang Kim, sự phân biệt này sẽ được thể hiện rõ trên bản vẽ mặt bằng kiến trúc, đảm bảo nhà thầu tính diện tích chính xác, không gây nhầm lẫn.

Ban công nhà phố và logia chung cư – những khác biệt cần lưu ý

Tùy loại công trình, cách tính hệ số diện tích cũng thay đổi:

• Nhà phố:
  Ban công thường rộng, có lan can, chịu tác động nắng mưa, nên chi phí chống thấm và hoàn thiện cao → hệ số 50–100%.

• Chung cư:
  Logia là phần thuộc kết cấu toàn bộ tòa nhà → tính 100%. Chủ nhà không tự thi công nên không liên quan đến hợp đồng xây dựng.

Do đó, khi làm việc với nhà thầu nhà phố, gia chủ cần hỏi rõ:

• Phần ban công này tính bao nhiêu %?

• Có tính phần mái che ban công không?

• Nếu ban công cong, tam giác thì tính diện tích thế nào?

Tất cả những câu hỏi này Trang Kim luôn giải thích chi tiết để đảm bảo chủ nhà hiểu đúng – đủ – rõ ràng.

Cách tính diện tích xây dựng cho giếng trời và ô thông tầng

Giếng trời có tính diện tích không và tính bao nhiêu %?

Giếng trời là một phần rất quan trọng giúp lấy sáng, thông gió tự nhiên. Tuy nhiên, đây cũng là khu vực thường gây thắc mắc: giếng trời có tính diện tích không?

Câu trả lời: Có, nhưng tùy trường hợp.

Quy tắc mà Trang Kim thường áp dụng:

• Giếng trời có tường bao quanh:
  Tính 30–50% diện tích.
  Vì vẫn có xây tường, trát, chống thấm mép sàn.

• Giếng trời không có tường bao (chỉ là ô sàn trống):
  Thường không tính, hoặc chỉ tính 10–20% tùy kết cấu.

• Giếng trời có mái lấy sáng (mái kính, polycarbonate):
  Hệ số có thể tăng lên 50–70% do thêm khối lượng thi công.

Việc này cần làm rõ ngay từ đầu trong cách ghi trong hợp đồng xây dựng, tránh phát sinh tranh luận về sau.

Ô thông tầng tính bao nhiêu % theo từng vị trí?

Ô thông tầng là phần sàn bị khoét để kết nối không gian giữa các tầng. Cách tính:

• Ô thông tầng trong phòng khách hoặc phòng bếp:
  Thường không tính diện tích hoặc chỉ tính 10–20%.

• Ô thông tầng có lan can hoặc viền trang trí:
  Có thể tính 20–30% vì có vật liệu hoàn thiện.

• Ô thông tầng lớn chạy xuyên suốt toàn bộ nhà:
  Tùy mức độ thi công, một số nhà thầu có thể tính 30–50%.

Điều quan trọng nhất là cách tính cần được quy định rõ ràng, không để nhà thầu tự diễn giải.

Khoảng thông tầng cầu thang và phần mái che cầu thang trong cách tính

Đây là hai khu vực thường ít được chú ý nhưng lại ảnh hưởng khá nhiều đến tổng diện tích:

1. Khoảng thông tầng cầu thang

• Khoảng thông tầng nhỏ thường không tính.

• Nếu có lan can, tay vịn, ốp lát cầu thang → có thể tính 10–20%.

• Nếu cầu thang kiểu lệch tầng, ô thông tầng lớn → tuỳ theo quy mô có thể tính 20–40%.

2. Mái che cầu thang

• Mái bê tông: thường tính 100%.

• Mái tôn hoặc mái poly: thường tính 30–50%.

Khi làm việc với Trang Kim, chủ nhà luôn được giải thích chi tiết, có bản vẽ thể hiện chính xác từng phần diện tích để đảm bảo tính minh bạch trong quá trình thi công.

Các phần diện tích kỹ thuật và hệ số diện tích thường gặp

Diện tích kỹ thuật gồm những hạng mục nào?

Trong hồ sơ bóc tách diện tích, ngoài ban công, logia hay giếng trời, còn nhiều khu vực thuộc nhóm diện tích kỹ thuật. Đây là các hạng mục không phục vụ sinh hoạt trực tiếp nhưng buộc phải thi công để hoàn thiện công trình.

Những diện tích kỹ thuật thường bao gồm:

• Hộp gen kỹ thuật: chứa hệ thống nước, điện, thoát sàn, ống thông khí… Dù diện tích nhỏ nhưng vẫn cần xây tường, chống thấm → thường tính 50–100%.

• Sàn đặt máy lạnh/inverter: một số nhà phố có bố trí một góc nhỏ trên sân thượng chỉ để đặt thiết bị kỹ thuật → thường tính 50%.

• Sàn mái dùng để đặt bồn nước, năng lượng mặt trời: khu vực này là nơi chịu lực trực tiếp nên tính 100%.

• Phần tum kỹ thuật: Không phải tum sử dụng, chỉ bao che cầu thang hoặc đặt máy bơm → thường tính 30–70% tùy kết cấu.

• Sàn vệ sinh nhỏ nằm xen kẽ các tầng: cũng là diện tích kỹ thuật vì phải chống thấm, lát nền, lắp đặt thiết bị → thường tính 100%.

Chủ nhà nên phân biệt rõ diện tích kỹ thuật để đảm bảo khi tính giá xây nhà, nhà thầu không gộp chung hoặc tính sai hệ số.

Hệ số diện tích và cách áp dụng trong thực tế thi công

Khi tính diện tích xây dựng hợp đồng, gần như mọi hạng mục đều áp dụng hệ số. Đây là chìa khóa giúp chủ đầu tư hiểu vì sao cùng một ngôi nhà nhưng giá có thể chênh lệch hàng trăm triệu.

Dưới đây là bảng hệ số phổ biến mà Trang Kim thường sử dụng (có thể thay đổi theo quy định địa phương):

• Sàn bê tông có mái che: 100%

• Sàn bê tông không mái che: 70%

• Ban công không mái: 50–70%

• Logia: 100%

• Mái tôn: 30–50%

• Mái bê tông: 100%

• Ô thông tầng nhỏ: 0–20%

• Giếng trời có tường: 30–50%

Việc nắm rõ hệ số giúp chủ nhà:

• Tính tổng diện tích gần chính xác trước khi ký hợp đồng

• Dễ dàng so sánh giá của nhiều nhà thầu

• Tránh tình trạng nhà thầu cố tình nâng hệ số để tăng chi phí

• Biết rõ những phần nào có thể tối ưu nếu muốn giảm chi phí xây dựng

Những hiểu lầm phổ biến cần tránh khi tính diện tích xây dựng

Nhiều khách hàng của Trang Kim từng gặp phải những hiểu lầm dưới đây:

1. Nghĩ rằng giếng trời không tính diện tích
   Thực tế hầu hết giếng trời đều có tường bao, chống thấm, hoàn thiện → vẫn tính %.

2. Cho rằng ban công nhỏ thì miễn phí
   Dù diện tích nhỏ, ban công vẫn cần sàn, lan can, chống thấm → vẫn có hệ số nhất định.

3. Nghĩ rằng mái tôn không đáng bao nhiêu
   Mái tôn tuy nhẹ nhưng bao gồm khung thép, đà mái, tôn chống nóng → chi phí không nhỏ.

4. Tin rằng nhà thầu nào cũng tính giống nhau
   Mỗi nhà thầu có quy ước riêng. Vì vậy phải ghi bằng văn bản, không thỏa thuận miệng.

5. Nhầm lẫn giữa diện tích kỹ thuật và diện tích sử dụng
   Những khu vực không sử dụng vẫn tính chi phí như hộp gen, sàn đặt thiết bị, tum kỹ thuật.

Khi hiểu rõ, chủ nhà sẽ kiểm soát tốt tiến độ – chi phí và không bị rơi vào thế bị động khi làm việc với nhà thầu.

Cách ghi trong hợp đồng xây dựng để tránh tranh cãi với nhà thầu

Ghi rõ diện tích xây dựng hợp đồng và đơn giá

Một hợp đồng minh bạch luôn bắt đầu bằng đơn giá và diện tích xây dựng được ghi rõ ràng.
Trang Kim thường hướng dẫn khách hàng ghi các nội dung sau:

• Tổng diện tích xây dựng dự kiến

• Từng khu vực áp dụng hệ số bao nhiêu %

• Diện tích có thể phát sinh khi thay đổi thiết kế

• Cách tính diện tích khi nhà thầu thi công phần mái, tum, giếng trời, ban công

• Đơn giá xây dựng theo m² tùy gói: thô + nhân công hoàn thiện, hoặc xây trọn gói

Việc ghi rõ không chỉ để tránh tranh chấp, mà còn giúp chủ nhà dễ dàng quản lý ngân sách.

Các điều khoản quan trọng cần có khi tính ban công, logia, giếng trời

Khi soạn hợp đồng, những điều khoản dưới đây là cực kỳ quan trọng:

• Diện tích ban công tính theo mép sàn hay mép lan can?

• Logia tính 100% hay theo quy định khác?

• Giếng trời có tường hay không? Tính bao nhiêu %?

• Ô thông tầng nhỏ có tính không? Quy định kích thước bao nhiêu?

• Mái che ban công là mái tôn hay mái bê tông?

• Mái tầng thượng tính theo hệ số nào?

• Nếu thay đổi thiết kế mặt bằng kiến trúc, ai chịu chi phí phát sinh?

Chỉ cần bỏ sót một mục nhỏ, giá xây nhà có thể chênh lệch hàng chục triệu đồng.

Lời khuyên từ Trang Kim khi trao đổi rõ với nhà thầu

Từ kinh nghiệm nhiều năm thi công – thiết kế, Trang Kim khuyến nghị:

• Luôn yêu cầu nhà thầu đưa bảng tính diện tích ngay từ đầu

• Các hạng mục phải được thể hiện rõ trên bản vẽ để tránh hiểu sai

• Ghi tất cả quy tắc tính diện tích vào hợp đồng, không thống nhất bằng miệng

• Nên dùng bản vẽ thiết kế đầy đủ để làm căn cứ tính diện tích

• Nên đối chiếu với chuyên gia hoặc đơn vị thiết kế để kiểm tra tính hợp lý

• Luôn hỏi rõ cách tính ban công, logia, giếng trời và mái che cầu thang

• Khi có thay đổi thiết kế, yêu cầu nhà thầu cập nhật diện tích ngay

Nhờ đó, chủ nhà đảm bảo quá trình thi công minh bạch, công bằng và tránh tranh cãi không cần thiết.

Khi nào cần chuyên gia thiết kế để kiểm tra cách tính diện tích?

Vai trò của đơn vị thiết kế kiến trúc trong việc bóc tách diện tích

Nhiều chủ nhà thường làm việc trực tiếp với nhà thầu mà thiếu sự hỗ trợ của đơn vị thiết kế. Điều này dễ dẫn đến sai sót trong bóc tách diện tích.

Vai trò của đơn vị thiết kế kiến trúc như Trang Kim gồm:

• Chuẩn bị bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, cấu tạo rõ ràng

• Ghi chú diện tích từng khu vực theo quy định

• Tư vấn tối ưu kích thước giếng trời, ô thông tầng để giảm chi phí

• Loại bỏ những diện tích không cần thiết nhưng vẫn bị tính phí

• Lập bảng diện tích chính xác để làm căn cứ ký hợp đồng

Đây là bước đặc biệt quan trọng trước khi thi công.

Lợi ích khi có bảng diện tích chuẩn ngay từ bước thiết kế

Một bảng diện tích được kiểm tra kỹ giúp chủ nhà:

• Tính đúng chi phí xây dựng ngay từ đầu

• Giảm phát sinh vì diện tích không còn “mập mờ”

• Dễ so sánh giá giữa các nhà thầu

• Nắm rõ từng mét vuông được thi công

• Tối ưu thiết kế để không phát sinh diện tích kỹ thuật không cần thiết

Ngoài ra, bảng diện tích còn giúp việc xin phép xây dựng diễn ra thuận lợi hơn.

Tư vấn từ Công ty Trang Kim về thiết kế kiến trúc và báo giá xây nhà

Với nhiều năm kinh nghiệm thiết kế và thi công nhà phố, biệt thự, Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim (gọi tắt là Trang Kim) luôn đồng hành cùng chủ nhà trong suốt quá trình:

• Giải thích rõ các quy tắc tính diện tích xây dựng với ban công và giếng trời

• Tư vấn lựa chọn phương án tối ưu để giảm hệ số diện tích không cần thiết

• Cung cấp hồ sơ thiết kế chuẩn, giúp kiểm soát chi phí thi công hiệu quả

• Hỗ trợ bóc tách khối lượng, kiểm tra đơn giá, chuẩn hóa cách tính diện tích

• Đồng hành khi chủ nhà cần so sánh báo giá xây nhà giữa nhiều đơn vị

Trang Kim cũng có đầy đủ dịch vụ liên quan như thiết kế kiến trúc, tư vấn cách tính diện tích xây dựng, bóc tách cấu kiện liên quan đến bê tông tươi, cũng như hỗ trợ chủ nhà tham khảo giá xây nhà phù hợp theo từng giai đoạn.

Với hotline 0985.999.895 và website kientructrangkim.com, đội ngũ kỹ sư – kiến trúc sư của Trang Kim luôn sẵn sàng hỗ trợ chủ nhà trong mọi vấn đề liên quan đến xây dựng nhà ở.