Khi nào nên thuê công ty kiến trúc thiết kế dãy trọ?

Vì sao nhiều dãy trọ xây xong mới phát sinh vấn đề?

Rất nhiều chủ trọ chỉ nhận ra sai lầm sau khi công trình đã hoàn thiện. Khi phòng đã xây xong, người thuê bắt đầu vào ở, lúc đó mới lộ ra hàng loạt bất cập: phòng bí, thiếu sáng, lối đi chật, chỗ để xe bất tiện, thoát nước kém, mùi hôi phát sinh… và gần như không thể sửa triệt để nếu không tốn thêm chi phí lớn.

Nguyên nhân phổ biến không nằm ở vật liệu hay tay nghề thợ, mà nằm ở khâu tư duy thiết kế ban đầu. Khi tự xây theo cảm tính hoặc “tham khảo dãy trọ bên cạnh”, chủ đầu tư thường:

• Ưu tiên chia được nhiều phòng nhất có thể

• Ít tính đến lưu thông, ánh sáng và trải nghiệm người thuê

• Chưa hình dung rõ nhu cầu sử dụng sau 3–5 năm

Kết quả là:

• Phòng khó cho thuê dù giá rẻ

• Người thuê chuyển đi nhanh

• Chi phí sửa chữa, cải tạo tăng dần theo thời gian

Trong khi đó, chi phí để nhờ tư vấn thiết kế ngay từ đầu thường nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí sửa sai sau này. Đây chính là lý do ngày càng nhiều chủ trọ đặt câu hỏi: thời điểm thuê công ty kiến trúc thiết kế dãy trọ là khi nào thì hợp lý nhất?

Thời điểm thuê công ty kiến trúc thiết kế dãy trọ là khi nào?

Không phải dự án nào cũng bắt buộc phải thuê thiết kế, nhưng có những thời điểm nếu không nhờ tư vấn, rủi ro sẽ rất cao. Quan trọng là bạn cần xác định đúng giai đoạn.

Nếu bạn đã:

• Có đất và dự định xây từ 6–10 phòng trở lên

• Xem đây là kênh đầu tư lâu dài chứ không phải xây tạm

• Muốn tối ưu hiệu quả cho thuê và thu hồi vốn

thì việc thuê công ty kiến trúc nên diễn ra trước khi chốt phương án chia phòng, chứ không phải khi đã đào móng hay chuẩn bị mua vật tư.

Ở giai đoạn này, kiến trúc sư không chỉ vẽ bản vẽ, mà giúp bạn:

• Định hình tư duy quy hoạch khu trọ

• Tính toán mặt bằng tổng thể phù hợp với diện tích đất

• Tránh những lỗi thiết kế lặp đi lặp lại mà nhiều dãy trọ đang gặp

Khi đã có ý tưởng sơ bộ về số lượng phòng dự kiến

Đây là thời điểm rất quan trọng để thuê tư vấn thiết kế, bởi quyết định chia bao nhiêu phòng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Doanh thu cho thuê hàng tháng

• Trải nghiệm người thuê

• Khả năng nâng cấp, cải tạo sau này

Bài toán chia phòng hợp lý trên diện tích đất

Nhiều chủ trọ có tâm lý “càng nhiều phòng càng tốt”. Tuy nhiên, nếu chia phòng quá nhỏ hoặc quá sâu:

• Phòng thiếu sáng, bí khí

• Người thuê ở ngắn hạn, tỷ lệ trống phòng cao

• Giá thuê khó tăng theo thời gian

Một đơn vị thiết kế có kinh nghiệm sẽ giúp bạn cân đối:

• Diện tích mỗi phòng đủ ở thoải mái

• Chiều sâu phòng hợp lý để lấy sáng

• Số lượng phòng tối ưu theo nhu cầu thị trường khu vực

Nhờ đó, tổng doanh thu có thể cao hơn dù số phòng ít hơn, vì phòng dễ cho thuê và giữ chân người ở lâu.

Bố trí phòng đầu hồi và phòng cuối dãy

Phòng đầu hồi, phòng cuối dãy hoặc phòng góc thường bị bỏ qua khi tự xây. Nếu bố trí không khéo:

• Phòng bị tối

• Nóng hơn các phòng khác

• Khó cho thuê hơn

Khi có tư vấn thiết kế, những phòng này thường được:

• Bổ sung cửa sổ, giếng trời cuối dãy

• Điều chỉnh bố cục để tận dụng ánh sáng

• Tránh tạo “phòng chết” trong dãy trọ

Đây là chi tiết nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến hiệu quả cho thuê lâu dài.

Khi bắt đầu đau đầu với lối đi và chỗ để xe

Rất nhiều dãy trọ sau khi hoàn thiện mới phát sinh mâu thuẫn vì lối đi và chỗ để xe. Đây cũng là dấu hiệu rõ ràng cho thấy bạn nên nhờ tư vấn kiến trúc sớm hơn.

Lối đi chung và lưu thông trong dãy trọ

Lối đi quá hẹp sẽ gây:

• Bất tiện khi giờ cao điểm

• Va chạm, ồn ào

• Cảm giác chật chội, bí bách

Ngược lại, lối đi quá rộng lại làm:

• Giảm diện tích phòng

• Giảm tổng doanh thu

Thiết kế tốt là khi lối đi:

• Đủ rộng để di chuyển thoải mái

• Không lãng phí diện tích

• Phù hợp với quy mô dãy trọ

Bài toán chỗ để xe cho người thuê

Để xe trong phòng hay ngoài hành lang?
Để xe tầng trệt hay cuối dãy?

Mỗi phương án đều có ưu – nhược điểm và ảnh hưởng đến:

• An toàn cháy nổ

• Trải nghiệm người thuê

• Chi phí xây dựng ban đầu

Nếu không tính kỹ ngay từ đầu, việc thay đổi sau này gần như rất khó.

Tìm hiểu thêm giải pháp tối ưu chi phí và mặt bằng xây phòng trọ 50 triệu

Khi cần tối ưu hệ thống kỹ thuật ngay từ đầu

Rất nhiều chủ trọ chỉ tập trung vào việc “chia phòng cho đủ”, trong khi hệ thống kỹ thuật lại bị làm theo kiểu đối phó. Hệ quả là sau vài tháng hoặc một – hai năm sử dụng, dãy trọ bắt đầu xuống cấp nhanh, phát sinh mùi, thấm nước, chập điện.

Đây là thời điểm rõ ràng nên nhờ công ty kiến trúc tư vấn, bởi hệ thống kỹ thuật nếu làm sai gần như không thể sửa triệt để khi đã có người thuê ở.

Sơ đồ cấp thoát nước và chống mùi

Thoát nước là vấn đề gây đau đầu nhất ở các dãy trọ tự xây. Những lỗi thường gặp gồm:

• Ống thoát đặt sai cao độ → nước thoát chậm

• Thiếu thông hơi → mùi hôi bốc ngược

• Bố trí ống chồng chéo → dễ tắc, khó sửa

Khi có tư vấn thiết kế ngay từ đầu, kiến trúc sư sẽ:

• Lên sơ đồ cấp thoát nước rõ ràng cho toàn dãy

• Tách hệ thống thoát sàn, thoát vệ sinh hợp lý

• Dự phòng các điểm kiểm tra, tránh phải đục phá về sau

Những chi tiết này không làm tăng nhiều chi phí ban đầu, nhưng giúp giảm đáng kể chi phí sửa chữa và khiếu nại từ người thuê trong suốt quá trình khai thác.

Hệ thống điện và PCCC cơ bản

Hệ thống điện nếu làm theo kiểu “mạnh ai nấy kéo” sẽ rất nguy hiểm:

• Dễ quá tải

• Khó kiểm soát khi có sự cố

• Rủi ro cháy nổ cao

Thiết kế bài bản sẽ giúp:

• Chia tải điện hợp lý theo từng khu vực

• Bố trí tủ điện, aptomat dễ quản lý

• Đáp ứng các yêu cầu PCCC cơ bản theo quy định

Với dãy trọ có quy mô vừa và lớn, việc này không chỉ để an toàn mà còn giúp tuân thủ quy định xây dựng, tránh rắc rối pháp lý về sau.

Khi có ý định nâng tầng hoặc mở rộng trong tương lai

Một sai lầm rất phổ biến là xây dãy trọ với suy nghĩ “có tiền đến đâu làm đến đó”. Đến khi muốn nâng tầng hoặc mở rộng thì:

• Móng không đủ chịu lực

• Kết cấu không cho phép

• Chi phí gia cố gần bằng xây mới

Nếu bạn có ý định đầu tư lâu dài, thì thời điểm thuê công ty kiến trúc hợp lý nhất là ngay khi còn đang ở giai đoạn ý tưởng.

Tính toán kết cấu cho nâng tầng sau này

Không phải dãy trọ nào cũng cần xây cao ngay từ đầu, nhưng:

• Móng nên được tính toán để dự phòng

• Cột, dầm cần bố trí hợp lý

• Tránh tình trạng “muốn lên tầng nhưng không lên được”

Việc dự phòng kết cấu móng ban đầu thường chỉ làm tăng chi phí một phần nhỏ, nhưng giúp bạn:

• Chủ động nâng tầng khi thị trường tốt

• Không phải đập phá, di dời người thuê

• Tối ưu hiệu quả đầu tư theo từng giai đoạn

Mái tôn toàn khối hay giải pháp khác?

Nhiều chủ trọ chọn mái tôn vì rẻ và nhanh. Tuy nhiên, nếu không tính kỹ:

• Phòng tầng trên rất nóng

• Khó cải tạo thành tầng ở sau này

• Tuổi thọ công trình giảm

Khi được tư vấn thiết kế, bạn sẽ được phân tích:

• Nên làm mái tôn toàn khối hay mái bê tông

• Phương án nào phù hợp với kế hoạch 5–10 năm

• Cân đối chi phí và hiệu quả sử dụng lâu dài

Khi muốn kiểm soát chi phí và hiệu quả đầu tư

Nhiều người lo ngại rằng thuê công ty kiến trúc sẽ làm đội chi phí, nhưng thực tế, trong rất nhiều trường hợp, tư vấn thiết kế lại giúp tiết kiệm tiền.

Hạn chế lỗi thiết kế lặp đi lặp lại

Những lỗi phổ biến ở dãy trọ tự xây gồm:

• Phòng quá sâu, thiếu sáng

• Lối đi vừa chật vừa thừa

• Khu vệ sinh chiếm diện tích không cần thiết

• Bố trí phòng không đồng đều, phòng đẹp – phòng xấu

Một đơn vị thiết kế có kinh nghiệm sẽ giúp bạn:

• Tránh những lỗi đã lặp lại ở rất nhiều công trình

• Tối ưu mặt bằng ngay từ bản vẽ

• Giữ chất lượng phòng đồng đều trong toàn dãy

Điều này tác động trực tiếp đến khả năng cho thuê và giá thuê trung bình.

Dự toán doanh thu cho thuê và dòng tiền

Thiết kế dãy trọ không chỉ là câu chuyện xây dựng, mà còn là bài toán đầu tư. Khi nhờ tư vấn, bạn sẽ được hỗ trợ:

• Ước tính chi phí xây dựng theo từng phương án

• So sánh số phòng – diện tích – giá thuê dự kiến

• Đánh giá khả năng thu hồi vốn phòng trọ

Nhờ đó, bạn có thể chọn phương án:

• Không nhất thiết rẻ nhất

• Nhưng hiệu quả nhất về dài hạn

Thuê công ty kiến trúc có tốn kém không?

Chi phí tư vấn ban đầu thường là điều khiến nhiều chủ trọ đắn đo. Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể:

• Chi phí tư vấn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng đầu tư

• Một lỗi thiết kế có thể gây tốn kém gấp nhiều lần

• Không sửa được thì chấp nhận khai thác kém hiệu quả suốt nhiều năm

Thuê tư vấn là “đáng tiền” khi:

• Bạn xây từ 6 phòng trở lên

• Có ý định đầu tư dài hạn

• Muốn kiểm soát chi phí và hạn chế rủi ro

Tìm hiểu thêm các giải pháp bố trí thông minh cho phòng trọ có gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng

Khi nào thuê công ty kiến trúc là “đáng tiền” nhất?

Sau khi xem xét các yếu tố về mặt bằng, kỹ thuật, chi phí và kế hoạch dài hạn, có thể rút ra một điểm chung: thuê công ty kiến trúc càng sớm, giá trị mang lại càng lớn.

Cụ thể, việc thuê tư vấn thiết kế dãy trọ được xem là “đáng tiền” khi:

• Bạn xây từ 6–10 phòng trở lên, không phải quy mô quá nhỏ lẻ

• Dãy trọ được xác định là kênh đầu tư lâu dài, không xây tạm

• Bạn muốn kiểm soát rủi ro, hạn chế sửa chữa phát sinh sau này

• Có kế hoạch nâng tầng hoặc mở rộng trong 3–10 năm tới

Ở những trường hợp này, chi phí tư vấn ban đầu thực chất là khoản đầu tư để mua sự an tâm và hiệu quả lâu dài, chứ không phải chi phí “vẽ cho đẹp”.

Thuê sớm hay thuê muộn – khác nhau ở điểm nào?

Nhiều chủ trọ chỉ tìm đến công ty thiết kế khi:

• Đã xây xong phần thô

• Đã chia phòng nhưng thấy bất hợp lý

• Hoặc đã gặp vấn đề và muốn “chữa cháy”

Lúc này, vai trò của kiến trúc sư bị giới hạn rất nhiều. Ngược lại, nếu thuê ngay từ giai đoạn ý tưởng, bạn sẽ nhận được:

• Phương án quy hoạch khu trọ bài bản

• Mặt bằng tổng thể tối ưu theo diện tích đất

• Tư vấn kết cấu móng dự phòng cho tương lai

• Giải pháp kỹ thuật đồng bộ, ít rủi ro

Sự khác biệt không nằm ở bản vẽ đẹp hay xấu, mà nằm ở hiệu quả khai thác suốt vòng đời công trình.

Tránh tâm lý “xây xong rồi tính”

Một trong những rào cản lớn nhất khiến nhiều chủ trọ không thuê thiết kế sớm là tâm lý:

“Cứ xây trước, có vấn đề thì sửa sau”

Thực tế, với dãy trọ:

• Sửa sau thường tốn gấp nhiều lần

• Có lỗi không thể sửa triệt để

• Phải chấp nhận khai thác kém hiệu quả trong nhiều năm

Trong khi đó, chỉ cần chuẩn bị tốt ngay từ đầu:

• Phòng dễ cho thuê hơn

• Giá thuê ổn định

• Ít khiếu nại từ người thuê

• Dòng tiền bền vững hơn

Đây chính là điểm khác biệt giữa xây để có phòng và xây để đầu tư.

Tổng kết: Khi nào bạn nên nhờ công ty kiến trúc tư vấn dãy trọ?

Bạn nên nghiêm túc cân nhắc thuê công ty kiến trúc khi:

• Đã xác định số lượng phòng dự kiến

• Bắt đầu gặp khó với lối đi, chỗ để xe, kỹ thuật

• Có kế hoạch nâng tầng trong tương lai

• Muốn kiểm soát chi phí và hiệu quả đầu tư

Nếu dãy trọ là tài sản khai thác lâu dài, thì thiết kế tốt ngay từ đầu chính là nền tảng của lợi nhuận bền vững.

Xem thêm kinh nghiệm thực tế và ví dụ bố trí tại hình ảnh phòng trọ bình dân

Nếu bạn đang chuẩn bị xây mới hoặc cải tạo dãy trọ và muốn có phương án mặt bằng tối ưu, chi phí hợp lý, dễ cho thuê ngay từ đầu, hãy liên hệ Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim (Trang Kim) – công ty thiết kế kiến trúc chuyên tư vấn, thiết kế dãy trọ theo hướng đầu tư hiệu quả và khai thác lâu dài.

📞 Hotline: 0985.999.895 – tư vấn chi tiết và giải pháp phù hợp với nhu cầu của bạn.