Cách tính diện tích xây dựng chuẩn để không đội chi phí

Vì sao cần tính diện tích xây dựng chuẩn ngay từ đầu?

Khi bắt đầu xây nhà, nhiều gia chủ thường quan tâm đến tổng chi phí mà quên mất một yếu tố then chốt: cách tính diện tích xây dựng chuẩn. Trên thực tế, đây chính là “gốc rễ” quyết định dự toán có sát thực tế hay không. Chỉ cần hiểu sai hoặc tính thiếu một hạng mục nhỏ, chi phí xây dựng có thể đội lên hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

Diện tích xây dựng ảnh hưởng thế nào đến chi phí?

Trong xây dựng nhà ở, hầu hết đơn giá đều được tính theo m² diện tích xây dựng. Điều này có nghĩa là:

• Diện tích càng lớn → tổng chi phí càng cao

• Tính thiếu diện tích → phát sinh chi phí ngoài hợp đồng

• Tính thừa diện tích → chủ nhà chịu thiệt không đáng có

Rất nhiều trường hợp gia chủ chỉ ước lượng “nhà 1 trệt 1 lầu khoảng 120m²”, nhưng khi nhà thầu bóc tách chi tiết lại thành 150–160m² vì cộng thêm móng, mái, ban công, sân thượng… Sự chênh lệch này nếu không được làm rõ ngay từ đầu sẽ trở thành nguồn gốc của tranh cãi và đội chi phí.

Sai lệch diện tích – rủi ro thường gặp khi làm việc với nhà thầu

Một số rủi ro phổ biến mà người xây nhà hay gặp phải gồm:

• Không hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng theo từng hạng mục

• Không nắm được hệ số tính cho phần móng, mái

• Hợp đồng ghi chung chung “tính theo thực tế” nhưng không có bảng chi tiết

• Nhầm lẫn giữa diện tích sàn sử dụng và diện tích xây dựng

Những sai lệch này khiến gia chủ rơi vào thế bị động, khó kiểm soát ngân sách và dễ chấp nhận chi phí phát sinh vì “đã lỡ xây rồi”.

Lợi ích của việc hiểu đúng cách tính theo quy chuẩn xây dựng

Khi nắm được cách tính diện tích xây dựng chuẩn, bạn sẽ:

• Chủ động kiểm soát chi phí ngay từ khâu lập kế hoạch

• So sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách minh bạch

• Tránh tranh cãi, mâu thuẫn trong quá trình thi công

• Tối ưu thiết kế để phù hợp ngân sách thực tế

Đặc biệt với những công trình có ngân sách hạn chế như nhà cho thuê hay nhà ở giá rẻ, việc tính đúng diện tích ngay từ đầu giúp bạn tránh rơi vào cảnh “vỡ kế hoạch tài chính”.

Diện tích xây dựng là gì? Phân biệt với diện tích sàn

Đây là phần rất nhiều người nhầm lẫn, dẫn đến hiểu sai hoàn toàn về chi phí xây nhà.

Khái niệm diện tích xây dựng theo thực tế thi công

Diện tích xây dựng là tổng diện tích của tất cả các hạng mục được thi công, bao gồm:

• Phần móng

• Diện tích sàn các tầng

• Phần mái

• Ban công, sân thượng, lô gia

• Các kết cấu phụ khác (nếu có)

Tùy từng hạng mục, diện tích sẽ được nhân với hệ số tính khác nhau (100%, 50% hoặc 30%…).

Diện tích sàn là gì? Trường hợp nào dễ nhầm lẫn

Diện tích sàn thường được hiểu là diện tích sử dụng của mỗi tầng, tính theo mép tường bao. Đây là con số mà gia chủ hay hình dung nhất khi nghĩ về quy mô ngôi nhà.

Tuy nhiên, diện tích sàn không bao gồm:

• Phần móng

• Phần mái

• Một số khu vực ngoài trời

Chính vì vậy, nếu chỉ lấy diện tích sàn để nhân đơn giá xây dựng, con số đưa ra gần như chắc chắn sẽ… thiếu.

Các hạng mục thường được tính vào diện tích xây dựng

Để tránh nhầm lẫn, bạn nên ghi nhớ các hạng mục phổ biến sau:

• Móng nhà (tính theo % tùy loại móng)

• Sàn trệt, lầu, tum

• Mái bằng, mái tôn, mái ngói

• Ban công, sân thượng có mái hoặc không mái

Việc hiểu rõ từng phần được tính như thế nào sẽ giúp bạn dễ dàng kiểm tra bảng tính diện tích mà nhà thầu cung cấp.

Xem thêm: cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Quy chuẩn xây dựng về cách tính diện tích hiện nay

Khi nói đến tính diện tích xây dựng chuẩn, yếu tố “chuẩn” ở đây không phải cảm tính, mà được hiểu là phù hợp với quy chuẩn xây dựng và thông lệ tính toán trong thực tế thi công. Việc nắm được các nguyên tắc này giúp gia chủ tránh bị động khi làm việc với nhà thầu.

Căn cứ quy chuẩn xây dựng áp dụng phổ biến

Hiện nay, cách tính diện tích xây dựng nhà ở dân dụng thường dựa trên:

• Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành

• Thông lệ bóc tách khối lượng trong ngành xây dựng

• Kinh nghiệm thực tế của đơn vị thiết kế – thi công

Điểm quan trọng cần lưu ý là: quy chuẩn đưa ra nguyên tắc, còn tỷ lệ % cụ thể cho từng hạng mục thường được thống nhất trong hợp đồng xây dựng. Vì vậy, hiểu quy chuẩn giúp bạn có cơ sở đối chiếu và thương lượng, thay vì chấp nhận con số do nhà thầu đưa ra.

Vai trò của hệ số tính trong diện tích xây dựng

Hệ số tính là yếu tố quyết định việc một hạng mục được tính 100%, 50% hay một tỷ lệ khác trong tổng diện tích xây dựng. Đây cũng là phần dễ gây nhầm lẫn nhất.

Ví dụ:

• Có hạng mục thi công phức tạp nhưng diện tích nhỏ → hệ số cao

• Có hạng mục diện tích lớn nhưng kết cấu đơn giản → hệ số thấp

Nếu không hiểu hệ số tính, bạn rất dễ rơi vào tình huống “nhìn diện tích thì nhỏ nhưng tiền lại nhiều”.

Những phần được tính 100%, 50% hoặc không tính

Thông thường, diện tích xây dựng được phân nhóm như sau:

• Tính 100%: sàn các tầng, phần xây dựng chính

• Tính theo %: móng, mái, ban công, sân thượng

• Không tính hoặc tính rất thấp: một số hạng mục kỹ thuật nhỏ lẻ

Việc phân định rõ ràng từng phần sẽ giúp bảng tính diện tích minh bạch và dễ kiểm tra hơn rất nhiều.

Cách tính diện tích xây dựng chuẩn theo từng hạng mục

Đây là phần quan trọng nhất, giúp bạn hình dung cụ thể diện tích xây dựng được cộng dồn như thế nào trong thực tế.

Cách tính phần móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)

Phần móng luôn được tính diện tích, dù không “nhìn thấy” khi nhà hoàn thiện. Tùy loại móng, hệ số tính sẽ khác nhau:

• Móng đơn: thường tính khoảng 25–30% diện tích sàn trệt

• Móng băng: thường tính 50–70% diện tích sàn trệt

• Móng cọc: có thể tính 40–50% tùy thiết kế

Móng càng phức tạp, hệ số tính càng cao vì chi phí vật tư và nhân công lớn. Đây là lý do nhiều ngôi nhà có tổng diện tích xây dựng cao hơn dự đoán ban đầu.

Cách tính diện tích sàn các tầng

Diện tích sàn được tính theo diện tích phủ bì, bao gồm cả tường bao quanh. Cách tính khá đơn giản:

• Sàn trệt: tính 100% diện tích

• Các tầng lầu: mỗi tầng tính 100% diện tích sàn

• Tầng tum (nếu có): thường tính 100%

Diện tích sàn chính là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích xây dựng, nên sai lệch ở đây sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí.

Cách tính mái (mái bằng, mái tôn, mái ngói)

Phần mái có sự chênh lệch rất lớn về hệ số tính, tùy loại mái:

• Mái bằng bê tông cốt thép: thường tính 40–50% diện tích sàn

• Mái tôn: khoảng 20–30%

• Mái ngói: có thể từ 50–70% do kết cấu phức tạp

Nhiều gia chủ chỉ nghĩ “mái thì đơn giản”, nhưng thực tế đây là hạng mục ảnh hưởng khá lớn đến tổng diện tích xây dựng.

Ban công, sân thượng, ô thông tầng tính thế nào?

Các hạng mục phụ cũng cần được làm rõ ngay từ đầu:

• Ban công có mái che: thường tính 70–100%

• Ban công không mái: khoảng 50%

• Sân thượng có mái: 70–100%

• Ô thông tầng: có thể không tính hoặc tính tỷ lệ thấp

Việc bóc tách chi tiết từng hạng mục giúp gia chủ dễ dàng đối chiếu và kiểm soát chi phí trong suốt quá trình thi công.

Tìm hiểu thêm: bê tông tươi

Ví dụ minh họa cách tính diện tích xây dựng thực tế

Sau khi đã nắm được quy chuẩn và cách tính theo từng hạng mục, hãy cùng đi vào các ví dụ cụ thể. Đây là cách dễ nhất để bạn hình dung tính diện tích xây dựng chuẩn ảnh hưởng trực tiếp thế nào đến chi phí.

Ví dụ nhà phố 2 tầng phổ biến

Giả sử bạn xây nhà phố trên lô đất 5×20m, thiết kế gồm:

• 1 trệt + 1 lầu

• Mái bằng bê tông cốt thép

• Móng băng

Cách tính diện tích xây dựng thường như sau:

• Sàn trệt: 100% × 100m² = 100m²

• Sàn lầu: 100% × 100m² = 100m²

• Móng băng: 50% × 100m² = 50m²

• Mái bằng: 50% × 100m² = 50m²

👉 Tổng diện tích xây dựng = 300m²

Nhiều gia chủ ban đầu chỉ nghĩ “nhà có 2 tầng, chắc 200m²”, nhưng thực tế diện tích tính tiền lại lớn hơn 50%.

Ví dụ nhà cấp 4 có gác lửng

Nhà cấp 4 có gác lửng thường được xem là phương án tiết kiệm, nhưng nếu không tính đúng diện tích vẫn rất dễ vượt ngân sách.

Giả sử:

• Diện tích sàn trệt: 80m²

• Gác lửng: 40m²

• Móng đơn

• Mái tôn

Cách tính phổ biến:

• Sàn trệt: 100% × 80m² = 80m²

• Gác lửng: 100% × 40m² = 40m²

• Móng đơn: 30% × 80m² = 24m²

• Mái tôn: 25% × 80m² = 20m²

👉 Tổng diện tích xây dựng ≈ 164m²

Nếu chỉ dựa vào diện tích sử dụng (120m²), chi phí thực tế chắc chắn sẽ bị đội lên.

So sánh chi phí khi tính đúng và tính sai diện tích

Sự khác biệt giữa “ước lượng” và “tính chuẩn” thể hiện rất rõ ở tổng chi phí:

• Tính thiếu diện tích → phát sinh ngoài hợp đồng

• Tính thừa diện tích → tổng dự toán cao hơn thực tế

• Tính đúng diện tích → kiểm soát ngân sách, tránh tranh cãi

Đặc biệt với những mô hình xây dựng tiết kiệm, việc bóc tách đúng diện tích ngay từ đầu gần như là yếu tố quyết định thành bại của dự án.

Những lưu ý để không bị đội chi phí khi tính diện tích xây dựng

Dù đã hiểu cách tính, bạn vẫn cần lưu ý một số điểm quan trọng dưới đây để tránh rủi ro.

Cần làm rõ diện tích trong hợp đồng xây dựng

Trong hợp đồng, không nên chỉ ghi chung chung “tính theo diện tích xây dựng”. Thay vào đó, cần yêu cầu:

• Bảng chi tiết từng hạng mục

• Hệ số tính áp dụng cho móng, mái, ban công

• Tổng diện tích xây dựng cuối cùng làm căn cứ thanh toán

Hợp đồng càng rõ ràng, rủi ro phát sinh càng thấp.

Vai trò của đơn vị tư vấn thiết kế chuyên nghiệp

Một đơn vị thiết kế – tư vấn chuyên nghiệp sẽ giúp bạn:

• Tính diện tích xây dựng chuẩn ngay từ hồ sơ thiết kế

• Tối ưu phương án để phù hợp ngân sách

• Dự báo chi phí sát với thực tế thi công

Đây là lý do nhiều gia chủ chọn làm việc với đơn vị thiết kế trước khi báo giá thi công, thay vì “xây tới đâu tính tới đó”.

Khi nào nên nhờ đơn vị chuyên môn kiểm tra lại diện tích

Bạn nên nhờ kiểm tra lại diện tích xây dựng khi:

• So sánh nhiều báo giá nhưng chênh lệch quá lớn

• Xây nhà cho thuê, phòng trọ, nhà giá rẻ

• Ngân sách có giới hạn rõ ràng

Trong những trường hợp này, việc kiểm tra lại bảng tính diện tích có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể.

Xem thêm: xây phòng trọ 50 triệu

Kết luận

Hiểu và áp dụng đúng cách tính diện tích xây dựng chuẩn không chỉ giúp bạn tránh bị đội chi phí, mà còn tạo nền tảng minh bạch khi làm việc với nhà thầu. Đây là kiến thức cơ bản nhưng cực kỳ quan trọng với bất kỳ ai chuẩn bị xây nhà.

Liên hệ ngay với Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim để được tư vấn chi tiết, kiểm tra diện tích xây dựng và báo giá phù hợp với ngân sách của bạn.
📍 Địa chỉ: Tầng 2, tòa ATS, số 8 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội
📞 Hotline: 0985.999.895
🌐 Website: https://kientructrangkim.com/