Cách tính diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng

Vì sao cần tính đúng diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng?

Trong báo giá xây nhà theo m², diện tích xây dựng là con số quyết định trực tiếp đến giá xây nhà. Với nhà phố có sân thượng, việc tính sai chỉ một hạng mục nhỏ cũng có thể làm tổng chi phí chênh lệch đáng kể.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ nhà chỉ dựa vào diện tích sàn sử dụng để ước chi phí, trong khi nhà thầu lại tính theo diện tích xây dựng quy đổi (100%, 50%, 30%…). Sự khác nhau này chính là nguyên nhân khiến nhiều người “bị đội giá” mà không hiểu vì sao.

Diện tích xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây nhà

Giá xây nhà thường được báo theo công thức:

Đơn giá xây dựng (đ/m²) × Tổng diện tích xây dựng

Do đó:

• Diện tích tính càng lớn → tổng chi phí càng cao

• Cách tính khác nhau → báo giá giữa các nhà thầu khác nhau

Với nhà phố có sân thượng, các hạng mục như mái, tum thang, ban công, sân trước – sân sau là nơi dễ phát sinh chênh lệch nhất.

Khác nhau giữa diện tích sàn sử dụng và diện tích tính giá

• Diện tích sàn sử dụng: phần diện tích có thể sử dụng thực tế (phòng, hành lang, cầu thang…)

• Diện tích xây dựng: diện tích quy đổi phục vụ tính chi phí thi công

Hai khái niệm này không giống nhau, đặc biệt ở các khu vực:

• Mái bê tông

• Sân thượng

• Ban công đua ra

• Tum mái, tum thang

Nếu không phân biệt rõ, chủ nhà rất dễ hiểu nhầm báo giá.

Những sai lầm phổ biến khiến chi phí bị đội lên

Một số sai lầm thường gặp:

• Không hỏi rõ tỷ lệ tính diện tích cho từng hạng mục

• So sánh báo giá chỉ dựa vào đơn giá/m², bỏ qua tổng diện tích

• Không kiểm tra chênh lệch giữa bản vẽ xin phép và diện tích thi công thực tế

Đây là lý do các đơn vị tư vấn thiết kế & thi công chuyên nghiệp luôn giải thích rõ cách tính ngay từ đầu cho chủ nhà.

Phân biệt các khái niệm diện tích thường gặp trong xây nhà phố

Trước khi đi vào cách tính 100% – 50%, cần hiểu rõ các khái niệm diện tích xuất hiện trong hồ sơ thiết kế và báo giá.

Diện tích sàn xây dựng là gì?

Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích các sàn của công trình, được đo theo tim tường hoặc phủ bì, bao gồm:

• Tường bao

• Tường ngăn

• Khu vực cầu thang

Đây là cơ sở để tính diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng trong báo giá.

Diện tích thông thủy và diện tích tim tường

• Diện tích thông thủy: diện tích sử dụng thực tế, đo từ mép trong tường

• Diện tích tim tường: đo từ trục tim của tường bao và tường ngăn

Trong báo giá xây nhà, diện tích tim tường thường được sử dụng vì phản ánh đầy đủ khối lượng thi công.

Hệ số sử dụng đất trong nhà phố đô thị

Hệ số sử dụng đất là khái niệm xuất hiện trong:

• Quy định xây dựng đô thị

• Hồ sơ xin phép xây dựng

Chỉ số này không trực tiếp dùng để tính giá xây nhà, nhưng ảnh hưởng đến:

• Số tầng được phép xây

• Quy mô diện tích sàn xây dựng

Liên hệ với bản vẽ xin phép xây dựng

Bản vẽ xin phép thể hiện:

• Diện tích từng tầng

• Sân thượng, mái, tum thang

• Ban công, khoảng lùi

Tuy nhiên, diện tích trên bản vẽ xin phép chưa chắc là diện tích dùng để tính giá thi công, vì còn phải quy đổi theo tỷ lệ 100% – 50%.

Cách tính diện tích xây dựng nhà phố theo tỷ lệ 100% – 50%

Đây là phần quan trọng nhất khi tìm hiểu cách tính diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng.

Các hạng mục tính 100% diện tích

Thông thường, các hạng mục sau được tính 100% diện tích:

• Diện tích sàn các tầng (trệt, lầu)

• Móng (tùy loại móng sẽ có hệ số riêng, thường 30–50–100%)

• Mái bê tông cốt thép

• Tum thang có mái che và sử dụng thường xuyên

Những hạng mục này có khối lượng thi công đầy đủ: coffa, cốt thép, bê tông tươi, nhân công… nên được tính trọn 100%.

Các hạng mục chỉ tính 50% diện tích

Một số hạng mục thường chỉ tính 50% diện tích, bao gồm:

• Sân thượng không mái

• Ban công có mái che nhẹ

• Mái che cầu thang ngoài trời

Tỷ lệ 50% phản ánh việc giảm khối lượng thi công so với sàn trong nhà, nhưng vẫn có chi phí kết cấu và hoàn thiện.

Trường hợp áp dụng tỷ lệ khác (30%, 70%)

Tùy vào kết cấu và mức độ sử dụng, có thể gặp:

• 30%: sân trước, sân sau không mái, chỉ lát gạch

• 70%: mái che nhẹ có kết cấu phức tạp hơn

Các tỷ lệ này không cố định, mà phụ thuộc vào:

• Giải pháp thiết kế kiến trúc

• Thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu

Lưu ý khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu

Khi so sánh báo giá, cần kiểm tra:

• Mỗi hạng mục đang được tính bao nhiêu %

• Tổng diện tích xây dựng sau quy đổi

• Có hay không việc “gộp tỷ lệ” gây hiểu nhầm

Hai báo giá cùng đơn giá/m² nhưng tổng diện tích khác nhau thì tổng chi phí sẽ rất khác.

Tính diện tích sân thượng, tum thang và mái nhà như thế nào?

Đây là nhóm hạng mục gây tranh cãi nhiều nhất khi áp dụng cách tính diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng, bởi mỗi nhà thầu có thể áp dụng tỷ lệ khác nhau nếu không thống nhất ngay từ đầu.

Sân thượng có mái che tính bao nhiêu %?

• Sân thượng có mái bê tông cốt thép: thường tính 100% diện tích
  Lý do là khối lượng thi công tương đương một sàn hoàn chỉnh: coffa, cốt thép, bê tông tươi, chống thấm, hoàn thiện.

• Sân thượng có mái che nhẹ (khung thép, tôn, polycarbonate…): thường tính 70% diện tích
  Tỷ lệ này phản ánh việc giảm bớt khối lượng kết cấu so với mái bê tông.

Sân thượng không mái có tính không?

• Sân thượng không mái: thường tính 50% diện tích
  Dù không có mái, khu vực này vẫn cần:

  • Sàn bê tông

  • Chống thấm

  • Lát gạch hoàn thiện
    Vì vậy vẫn phát sinh chi phí thi công đáng kể.

Có tính ô trống sân thượng không?

• Ô trống kỹ thuật, giếng trời:

  • Không đổ sàn → không tính diện tích

  • Có dầm bao, lan can → chỉ tính phần kết cấu thực tế
    Việc này cần đối chiếu trực tiếp với bản vẽ kết cấu, tránh tính nhầm toàn bộ diện tích mặt bằng.

Cách tính tum thang và tum mái

• Tum thang có mái che, sử dụng thường xuyên: tính 100% diện tích

• Tum mái chỉ che cầu thang, diện tích nhỏ: có thể tính 50–70% tùy kết cấu

Tum thang thường bị bỏ sót khi so sánh báo giá, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng.

Hệ số tính mái bê tông, mái che nhẹ

• Mái bê tông cốt thép: 100%

• Mái ngói vì kèo thép: 60–70%

• Mái tôn: 30–50%

Hệ số này cần được ghi rõ trong bảng báo giá để tránh phát sinh về sau.

Ban công, sân trước, sân sau tính diện tích ra sao?

Ngoài sân thượng, ban công và sân trước – sân sau cũng là những hạng mục dễ gây hiểu nhầm khi tính diện tích xây dựng.

Ban công đua ra tính bao nhiêu %?

• Ban công có mái che: thường tính 70% diện tích

• Ban công không mái: thường tính 50% diện tích

• Ban công đua ra lớn, kết cấu phức tạp: có thể thỏa thuận tính cao hơn

Ban công dù diện tích nhỏ nhưng cộng dồn qua nhiều tầng sẽ tạo ra chênh lệch đáng kể.

Diện tích sân trước, sân sau trong nhà phố

• Sân trước/sau không mái, chỉ lát gạch: thường tính 30% diện tích

• Sân có mái che, sử dụng như không gian sinh hoạt: có thể tính 50–70%

Việc tính hay không tính phụ thuộc vào:

• Mức độ sử dụng

• Giải pháp thiết kế kiến trúc

• Thỏa thuận trong hợp đồng

Khi nào được miễn tính diện tích?

Một số trường hợp có thể không tính diện tích, ví dụ:

• Khoảng lùi kỹ thuật không xây dựng

• Diện tích đất trống không thi công kết cấu

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa không xây dựng và có thi công hoàn thiện.

Liên hệ quy định xây dựng đô thị

Các quy định xây dựng đô thị ảnh hưởng đến:

• Độ vươn ban công

• Khoảng lùi xây dựng

• Chiều cao tum mái

Những yếu tố này gián tiếp làm thay đổi diện tích sàn xây dựng, từ đó ảnh hưởng chi phí.

Chênh lệch diện tích bản vẽ và thực tế ảnh hưởng thế nào đến chi phí?

Một thực tế mà nhiều chủ nhà chỉ nhận ra khi quyết toán là diện tích xây dựng thực tế thường lớn hơn diện tích trên bản vẽ xin phép.

Vì sao diện tích thực tế thường lớn hơn bản vẽ?

Nguyên nhân phổ biến gồm:

• Bản vẽ xin phép chỉ thể hiện hình khối cơ bản

• Khi thi công phát sinh thêm:

  • Mái che

  • Ban công mở rộng

  • Tum thang điều chỉnh

• Bổ sung hạng mục sử dụng thực tế nhưng không thể hiện trong hồ sơ ban đầu

Ảnh hưởng đến chi phí xây nhà trọn gói

Khi diện tích thực tế tăng:

• Tổng diện tích xây dựng tăng

• Giá xây nhà tăng theo dù đơn giá không đổi

Nếu không làm rõ ngay từ đầu, chủ nhà dễ cảm thấy “bị phát sinh” dù nhà thầu tính đúng theo diện tích thi công.

Cách kiểm soát chênh lệch khi ký hợp đồng

Để tránh rủi ro, cần:

• Thống nhất cách tính diện tích xây dựng ngay trong hợp đồng

• Có bảng quy đổi 100% – 50% – 30% cho từng hạng mục

• Quy định rõ cách xử lý khi thay đổi thiết kế

Vai trò của thiết kế kiến trúc ngay từ đầu

Một hồ sơ thiết kế kiến trúc đầy đủ sẽ:

• Thể hiện rõ sân thượng, tum mái, ban công

• Giảm phát sinh trong thi công

• Giúp bóc tách diện tích chính xác hơn

• Kiểm soát tốt chi phí ngay từ giai đoạn báo giá

Tổng kết

Để áp dụng đúng cách tính diện tích xây dựng nhà phố có sân thượng, chủ nhà cần:

• Hiểu rõ tỷ lệ 100% – 50% – 30% cho từng hạng mục

• Phân biệt diện tích sàn sử dụng và diện tích tính giá

• Kiểm soát chặt chẽ chênh lệch giữa bản vẽ và thực tế thi công

Khi diện tích được tính đúng ngay từ đầu, việc dự trù ngân sách, so sánh báo giá và kiểm soát chi phí xây nhà sẽ minh bạch và dễ dàng hơn rất nhiều. Trong các dự án được triển khai đồng bộ từ thiết kế kiến trúc, bóc tách diện tích đến thi công thực tế, Trang Kim luôn ưu tiên làm rõ phương pháp tính để chủ nhà hoàn toàn yên tâm trước khi xây dựng.