Điểm khác biệt của các công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại

Xu hướng phát triển dự án thương mại và yêu cầu mới đối với đơn vị thiết kế

Trong giai đoạn 2023–2025, bất động sản thương mại tại Việt Nam chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về mô hình, tiêu chuẩn vận hành và mức độ cạnh tranh. Các chủ đầu tư không chỉ cần công trình đẹp, mà còn phải giải quyết bài toán hiệu quả vận hành, trải nghiệm người dùng, chi phí bảo trì và sự bền vững dài hạn. Điều này đòi hỏi một công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại phải có năng lực toàn diện, từ tư duy quy hoạch chi tiết đến khả năng triển khai kỹ thuật bằng công nghệ mô phỏng tiên tiến.

Mục lục

1. Xu hướng phát triển dự án thương mại và yêu cầu mới đối với đơn vị thiết kế
- 1.1. Sự đa dạng của mô hình TTTM – office tower – shophouse thương mại
- 1.2. Vai trò của BIM và mô phỏng 3D trong thiết kế hiện đại
2. Điều gì tạo nên sự khác biệt của công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại?
3. Năng lực triển khai – yếu tố cốt lõi trong thiết kế dự án thương mại
4. Đội ngũ và phong cách thiết kế tạo nên bản sắc của từng công ty
5. Dịch vụ đồng hành giúp dự án thương mại vận hành hiệu quả
6. Vì sao Trang Kim là lựa chọn tin cậy cho các dự án thương mại?

Từ góc nhìn chuyên môn của Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim, chúng tôi nhận thấy các dự án thương mại đang chịu tác động mạnh từ những xu hướng mới:

Mô hình TTTM (Trung tâm thương mại) tích hợp đa trải nghiệm.
Office tower tiêu chuẩn cao đáp ứng doanh nghiệp quốc tế.
Dự án phức hợp có nhiều lớp công năng trong cùng một quy hoạch chi tiết.
Xu hướng áp dụng BIM và mô phỏng 3D để tăng tính chính xác và giảm phát sinh.

Những thay đổi này đặt ra yêu cầu mới đối với các đơn vị thiết kế: phải tinh nhuệ về đội ngũ, chuyên sâu về công nghệ, và am hiểu vận hành thương mại – không chỉ dừng ở kiến trúc thuần túy.

Mặt tiền tòa nhà hiện đại, sang trọng với ánh đèn vàng nổi bật. — Ảnh minh họa: Mặt đứng công trình thương mại – office tower hiện đại

Sự đa dạng của mô hình TTTM – office tower – shophouse thương mại

Mỗi loại hình dự án thương mại đòi hỏi tư duy thiết kế rất khác nhau. Chính sự đa dạng này khiến việc lựa chọn công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại trở nên quan trọng, vì không phải đơn vị nào cũng có khả năng xử lý cùng lúc nhiều mô hình.

TTTM (Trung tâm thương mại):

Lưu lượng người di chuyển lớn → yêu cầu quy hoạch giao thông nội bộ hợp lý.
Không gian cần linh hoạt để phù hợp với từng ngành hàng.
Thiết kế phải tối ưu ánh sáng, thông gió và điểm check-in để thu hút khách.

Office tower:

Yêu cầu cao về công năng, kỹ thuật, hệ thống MEP.
Mặt bằng linh hoạt (open floor) để phù hợp nhiều mô hình doanh nghiệp.
Tối ưu hiệu suất vận hành và tiêu chuẩn an toàn công trình.

Shophouse thương mại – Retail street:

Cần nhấn mạnh mặt tiền và nhận diện thương hiệu.
Thiết kế chú trọng lưu lượng người đi bộ và trải nghiệm mua sắm.
Lồng ghép tính bản địa hoặc concept riêng theo quy hoạch tổng thể.

Tại Trang Kim, chúng tôi thường triển khai tổng thể dự án dựa trên phân tích hành vi người dùng, nhu cầu vận hành và mục tiêu kinh doanh của chủ đầu tư.

Vai trò của BIM và mô phỏng 3D trong thiết kế hiện đại

BIM (Building Information Modeling) đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc trong các dự án thương mại quốc tế và đang phát triển mạnh tại Việt Nam.

Vai trò của BIM thể hiện ở:

Kiểm soát xung đột kỹ thuật giữa kiến trúc – kết cấu – MEP.
Giảm sai sót trong thi công, nhờ mô phỏng chính xác.
Tối ưu khối lượng vật liệu → tiết kiệm chi phí.
Hỗ trợ chủ đầu tư dễ dàng theo dõi tiến độ và quá trình triển khai.

Ngoài ra, mô phỏng 3D giúp:

Hình dung rõ không gian tổng thể.
Đánh giá luồng di chuyển trong TTTM.
Trình bày concept hiệu quả cho nhà đầu tư và đối tác.

Đây là những tiêu chí quan trọng để đánh giá năng lực của một công ty thiết kế kiến trúc khi tham gia dự án thương mại.

Vai trò của BIM và mô phỏng 3D trong thiết kế hiện đại 1 — Ảnh minh họa: Mô hình BIM hoặc mô phỏng 3D dự án thương mại

Điều gì tạo nên sự khác biệt của công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại?

Một dự án thương mại có vòng đời rất dài, từ xây dựng – vận hành – khai thác – cải tạo. Vì vậy, chọn đúng công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại quyết định trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

Dưới đây là các yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa những đơn vị thiết kế:

Năng lực triển khai và kinh nghiệm thực tế

Không giống nhà ở hay showroom nhỏ, dự án thương mại đòi hỏi:

Quy mô lớn
Khối lượng bản vẽ phức tạp
Hệ thống kỹ thuật yêu cầu cao
Quy trình phối hợp nhiều bên liên quan

Một đơn vị thiếu kinh nghiệm sẽ dễ dẫn đến:

Chồng chéo bản vẽ kỹ thuật
Phát sinh chi phí lớn khi thi công
Không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn và phòng cháy

Trang Kim thường giúp chủ đầu tư nhận diện trước các rủi ro trong thiết kế, từ đó tối ưu phương án ngay từ đầu.

Đội ngũ chuyên môn và khả năng xử lý bài toán phức tạp

Dự án thương mại yêu cầu đội ngũ có:

Kiến trúc sư giỏi về quy hoạch chi tiết
Kỹ sư MEP am hiểu tiêu chuẩn quốc tế
Kỹ sư BIM
Chuyên gia về office tower, TTTM và công trình cao tầng

Đội ngũ là yếu tố tạo nên sự khác biệt lớn giữa các công ty thiết kế kiến trúc. Một dự án thương mại khó có thể thành công nếu đội ngũ thiếu kinh nghiệm xử lý các tình huống kỹ thuật thực tế.

Phong cách thiết kế và tư duy quy hoạch chi tiết

Mỗi công ty thiết kế có phong cách riêng. Tuy nhiên, với dự án thương mại, phong cách phải gắn liền với quy hoạch chi tiết, bao gồm:

Giao thông nội bộ
Trục đứng – trục ngang
Giải pháp lấy sáng – thông gió
Vị trí lõi kỹ thuật
Bố trí công năng theo hành vi người dùng

Trang Kim luôn lấy tính hiệu quả và vận hành thực tế làm trọng tâm, sau đó mới phát triển phong cách kiến trúc để tạo bản sắc cho dự án.

[Ảnh minh họa: Quy hoạch chi tiết trong dự án thương mại]

Năng lực triển khai – yếu tố cốt lõi trong thiết kế dự án thương mại

Trong các dự án thương mại, năng lực triển khai là yếu tố quan trọng nhất quyết định độ chính xác của bản vẽ, chất lượng thi công và khả năng vận hành công trình trong suốt vòng đời. Một công ty thiết kế kiến trúc dự án thương mại không chỉ cần kiến thức chuyên ngành, mà còn phải đảm bảo rằng các giải pháp kiến trúc – kỹ thuật – quy hoạch được thể hiện đầy đủ, logic và có thể triển khai thực tế.

Từ kinh nghiệm của Trang Kim, những dự án thương mại quy mô như TTTM, office tower, trung tâm dịch vụ – giải trí thường đòi hỏi khả năng triển khai hồ sơ rất sâu và nhất quán giữa các bộ môn. Điều này chỉ có thể đảm bảo khi đơn vị thiết kế có quy trình nội bộ chuyên nghiệp, đội ngũ kỹ thuật mạnh và khả năng phối hợp tốt.

Quy trình thiết kế theo chuẩn quốc tế

Để đảm bảo tính chính xác, mỗi dự án thương mại cần trải qua quy trình thiết kế bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm:

Concept Design (CD): Định hình phong cách, bố cục, bản sắc kiến trúc.
Schematic Design (SD): Phát triển mặt bằng, phân khu chức năng, định hướng quy hoạch chi tiết.
Design Development (DD): Triển khai chi tiết vật liệu, cấu tạo và phương án kỹ thuật chủ đạo.
Construction Drawing (CD – hồ sơ kỹ thuật thi công): Triển khai toàn bộ bản vẽ kỹ thuật kiến trúc – kết cấu – MEP – PCCC.

Quy trình này giúp hạn chế sai sót, đặc biệt trong các công trình có mật độ kỹ thuật lớn như office tower. Trang Kim áp dụng đầy đủ quy trình này trong tất cả các dự án thương mại nhằm bảo đảm tính đồng bộ trên toàn hệ thống.

Tối ưu công năng cho TTTM và office tower

Một đặc điểm then chốt của dự án thương mại là tối ưu công năng. Nếu thiết kế tốt, công trình sẽ vận hành hiệu quả, tiết kiệm năng lượng và tạo trải nghiệm tốt cho người dùng. Nếu thiết kế kém, chi phí vận hành tăng cao và hiệu suất khai thác bị giảm đáng kể.

Trang Kim thường áp dụng các nguyên tắc tối ưu:

Với TTTM:
- Lưu lượng giao thông nội bộ liên tục → cần tổ chức lối đi hợp lý theo dòng chảy người dùng.
- Tạo “điểm nhấn” tại các vị trí hút khách để tăng hiệu quả kinh doanh của cửa hàng.
- Quy hoạch ánh sáng tự nhiên và thông gió nhằm giảm chi phí vận hành.
Với office tower:
- Tối ưu kích thước ô sàn (open floor) để phù hợp với nhiều loại doanh nghiệp.
- Đảm bảo tiêu chuẩn an toàn, bao gồm PCCC, giao thông đứng và hệ lõi kỹ thuật.
- Thiết kế mặt đứng (façade) tiết kiệm năng lượng nhưng vẫn thẩm mỹ.

Mỗi loại công trình đều có yêu cầu kỹ thuật riêng, và đây chính là nơi năng lực triển khai của công ty thiết kế kiến trúc được thể hiện rõ nhất.

Ứng dụng BIM để giảm sai sót và tối ưu chi phí

Trong các dự án thương mại, những sai sót nhỏ trong bản vẽ có thể gây ra chi phí phát sinh lớn khi thi công. Đây là lý do mô hình BIM ngày càng trở thành tiêu chuẩn đối với công trình quy mô trung – lớn.

Ưu điểm của BIM trong triển khai:

Mô phỏng 3D toàn bộ dự án trước khi thi công → nhận diện xung đột kỹ thuật sớm.
Kiểm soát chính xác khối lượng vật liệu → giảm lãng phí.
Mô phỏng các tình huống vận hành để tối ưu thiết kế.
Hỗ trợ hệ thống quản lý vận hành tòa nhà sau khi bàn giao.

Trang Kim áp dụng BIM trong nhiều dự án thương mại để đảm bảo tiến độ, giảm phát sinh và nâng cao độ chính xác của hệ thống kỹ thuật – đặc biệt trong office tower và tòa nhà đa công năng.

Đội ngũ và phong cách thiết kế tạo nên bản sắc của từng công ty

Ngoài năng lực triển khai, đội ngũ và phong cách thiết kế là những yếu tố giúp phân biệt giữa các công ty thiết kế kiến trúc. Với dự án thương mại – nơi yếu tố thẩm mỹ và bản sắc công trình có vai trò quyết định – sự khác biệt của đội ngũ được thể hiện rất rõ.

Kinh nghiệm đa dạng trong các dự án có quy mô lớn

Dự án thương mại đòi hỏi kinh nghiệm xử lý nhiều vấn đề phức tạp:

Dòng người khổng lồ trong TTTM.
Hệ thống kỹ thuật phức tạp trong office tower.
Sự kết hợp của nhiều loại hình trong dự án phức hợp (retail + office + dịch vụ).

Điều này buộc đội ngũ thiết kế phải có kinh nghiệm thực tế phong phú, không chỉ trên mặt giấy mà còn qua nhiều công trình đã triển khai. Đây là lợi thế lớn của Trang Kim khi đội ngũ đã tham gia các dự án thương mại ở nhiều quy mô khác nhau, từ trung tâm dịch vụ đến phân khu thương mại của các khu đô thị lớn.

Phong cách thiết kế phù hợp từng mô hình thương mại

Một công ty thiết kế chuyên dự án thương mại phải có khả năng biến hóa phong cách theo từng loại công trình:

TTTM: năng động, mở, giàu trải nghiệm thị giác.
Office tower: sang trọng, hiện đại, tối ưu ánh sáng và vật liệu.
Shophouse – retail street: thu hút thị giác, đậm bản sắc thương hiệu, phù hợp hành vi khách mua sắm.

Điểm mạnh của Trang Kim là khả năng định hình phong cách dựa trên mục tiêu kinh doanh và định vị phân khúc của chủ đầu tư, thay vì áp dụng một phong cách chung cho mọi công trình.

Khả năng đồng bộ giữa kiến trúc – nội thất – kỹ thuật

Dự án thương mại có mức độ kỹ thuật rất cao. Vì vậy, sự đồng bộ giữa:

kiến trúc,
nội thất,
kỹ thuật MEP,
hệ thống giao thông đứng – ngang,
quy hoạch chi tiết

là yếu tố bắt buộc.

Đội ngũ Trang Kim luôn phối hợp đồng bộ để đảm bảo:

Không xung đột kỹ thuật.
Không phát sinh khi thi công.
Không thay đổi layout gây ảnh hưởng quy hoạch chi tiết.

Đây là điểm khác biệt lớn so với các đơn vị chỉ mạnh về thẩm mỹ nhưng yếu phần kỹ thuật.

Dịch vụ đồng hành giúp dự án thương mại vận hành hiệu quả

Một dự án thương mại không kết thúc ở bước thiết kế. Quá trình thi công, nghiệm thu và vận hành thực tế mới là thước đo quan trọng của chất lượng công trình. Đây là lý do nhiều chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn các đơn vị có dịch vụ đồng hành trọn vẹn.

Tư vấn pháp lý và quy hoạch chi tiết

Dự án thương mại thường liên quan nhiều đến:

quy hoạch tổng thể,
mật độ xây dựng,
chiều cao công trình,
hệ số sử dụng đất.

Trang Kim hỗ trợ chủ đầu tư đánh giá pháp lý và quy hoạch chi tiết ngay từ đầu để tránh phải chỉnh sửa nhiều lần, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.

Giám sát tác giả và kiểm soát chất lượng thi công

Giai đoạn thi công rất dễ xảy ra sai lệch nếu không có giám sát tác giả. Trang Kim thường:

Kiểm tra vật liệu, chi tiết thi công theo đúng hồ sơ thiết kế.
Đảm bảo bản vẽ kiến trúc – kỹ thuật được thi công chính xác.
Hạn chế thay đổi vật liệu hoặc giải pháp kỹ thuật gây ảnh hưởng hiệu suất vận hành.

Đồng hành cùng chủ đầu tư từ concept đến vận hành

Điểm khác biệt của những công ty thiết kế kiến trúc chuyên thương mại là khả năng đồng hành dài hạn:

Tư vấn tối ưu chi phí vận hành.
Đề xuất cải tạo theo giai đoạn.
Hỗ trợ nhận diện thương hiệu và chiến lược định vị dự án.
Hỗ trợ các dự án liên quan như thiết kế khách sạn, thiết kế văn phòng cho thuê, khu thương mại phụ trợ…

Đây là dịch vụ mà nhiều chủ đầu tư đánh giá rất cao trong quá trình khai thác dự án.

Vì sao Trang Kim là lựa chọn tin cậy cho các dự án thương mại?

Trang Kim không chỉ là công ty thiết kế kiến trúc mà còn là đơn vị tư vấn đồng hành cùng chủ đầu tư từ quy hoạch – kiến trúc – nội thất – kỹ thuật cho đến vận hành. Đây là nền tảng giúp chúng tôi trở thành đối tác tin cậy trong các dự án thương mại.