Mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc cần có gì để tránh rủi ro

Vì sao chủ nhà không nên xem nhẹ hợp đồng thiết kế kiến trúc?

Trong quá trình chuẩn bị xây nhà, nhiều chủ nhà thường tập trung vào chi phí xây dựng hay mẫu nhà đẹp, mà vô tình xem nhẹ một yếu tố cực kỳ quan trọng: hợp đồng thiết kế kiến trúc.

Thực tế cho thấy, rất nhiều rủi ro phát sinh không phải do năng lực thiết kế kém, mà đến từ:

• Hợp đồng ký kết sơ sài

• Điều khoản không rõ ràng

• Hai bên “hiểu khác nhau” nhưng không có căn cứ pháp lý để đối chiếu

Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng chính là tài liệu bảo vệ quyền lợi cho chủ nhà. Nếu hợp đồng thiếu chặt chẽ, người chịu thiệt thường là… chủ nhà.

Những rủi ro phổ biến khi ký hợp đồng thiết kế qua loa

Dưới đây là các tình huống Trang Kim gặp rất thường xuyên khi khách hàng tìm đến để “xử lý hậu quả”:

• Bản vẽ không đầy đủ nhưng vẫn bị yêu cầu thanh toán đủ

• Thiết kế khó thi công, phải chỉnh sửa nhiều lần

• Không rõ đã bao gồm kết cấu – điện nước hay chưa

• Bị thu thêm phí khi yêu cầu chỉnh sửa phương án

• Tranh chấp quyền sử dụng bản vẽ khi đổi nhà thầu thi công

👉 Điểm chung của các trường hợp này là:
Hợp đồng thiết kế không ghi rõ phạm vi công việc và trách nhiệm các bên.

Hợp đồng thiết kế kiến trúc là gì và có vai trò ra sao?

Hợp đồng thiết kế kiến trúc là văn bản pháp lý xác lập:

• Quyền và nghĩa vụ của đơn vị thiết kế

• Quyền lợi và trách nhiệm của chủ nhà

• Phạm vi công việc, tiến độ, chi phí và sản phẩm bàn giao

Nói đơn giản:

Nếu bản vẽ là “sản phẩm”, thì hợp đồng là luật chơi.

Không có “luật chơi” rõ ràng, mọi tranh cãi sau này đều rất khó phân xử.

Phạm vi công việc – điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng

Nếu chỉ được phép chọn 1 điều khoản quan trọng nhất, thì đó chính là:
👉 Phạm vi công việc thiết kế

Rất nhiều hợp đồng ghi chung chung:

“Thiết kế nhà ở dân dụng”

Câu này nghe có vẻ đủ, nhưng thực tế lại rất nguy hiểm.

Hợp đồng thiết kế kiến trúc nên bao gồm những hạng mục nào?

Một hợp đồng an toàn cho chủ nhà cần liệt kê rõ ràng từng phần, ví dụ:

• Thiết kế kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt)

• Thiết kế kết cấu

• Thiết kế điện – nước

• Phối cảnh 3D ngoại thất (và nội thất nếu có)

• Hồ sơ phục vụ xin phép xây dựng

• Hồ sơ bản vẽ thi công chi tiết

👉 Mỗi hạng mục nên ghi rõ:

• Có hay không

• Số lượng bản vẽ

• Mức độ chi tiết

Nếu hợp đồng chỉ ghi “thiết kế trọn gói” mà không tách hạng mục, rủi ro là rất cao.

Những công việc thường bị “hiểu nhầm” nếu không ghi rõ

Có một số phần việc rất hay gây tranh cãi, vì chủ nhà và đơn vị thiết kế thường… hiểu khác nhau:

• Hồ sơ xin phép xây dựng

  • Có nơi chỉ hỗ trợ

  • Có nơi làm trọn gói

• Số lần chỉnh sửa phương án

  • Bao nhiêu lần là miễn phí?

  • Sau bao nhiêu lần thì tính phí?

• Dự toán chi phí xây dựng

  • Có bao gồm hay không?

  • Dự toán sơ bộ hay chi tiết?

👉 Nếu không ghi rõ trong hợp đồng, khi phát sinh vấn đề, chủ nhà gần như không có căn cứ để bảo vệ mình.

Điều khoản về tiến độ thiết kế và bàn giao hồ sơ

Tiến độ là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Kế hoạch xây dựng

• Thời gian xin phép

• Chi phí thuê nhà tạm (nếu có)

Tuy nhiên, nhiều hợp đồng lại chỉ ghi:

“Thời gian thiết kế: khoảng 30–45 ngày”

Cách ghi này không đủ chặt chẽ.

Cách ghi tiến độ thiết kế hợp lý trong hợp đồng

Một hợp đồng tốt nên chia tiến độ theo từng giai đoạn, ví dụ:

• Giai đoạn 1: Thiết kế phương án sơ bộ (7–10 ngày)

• Giai đoạn 2: Thiết kế kỹ thuật (10–15 ngày)

• Giai đoạn 3: Hồ sơ bản vẽ thi công (10–15 ngày)

Ngoài ra, nên làm rõ:

• Thời gian tính từ khi nào?

• Điều kiện bàn giao từng giai đoạn

• Trách nhiệm phản hồi của chủ nhà

👉 Điều này giúp tránh tình trạng:

• Đơn vị thiết kế “kéo dài thời gian”

• Chủ nhà bị động, không dám thúc tiến độ

Xử lý thế nào khi chậm tiến độ hoặc chỉnh sửa nhiều lần?

Một số điểm nên có trong hợp đồng:

• Cam kết tiến độ cụ thể

• Biện pháp xử lý khi chậm tiến độ

• Quy định số lần chỉnh sửa miễn phí

• Chi phí phát sinh (nếu có) phải được báo trước

Không phải để “làm khó” đơn vị thiết kế, mà để hai bên làm việc minh bạch, rõ ràng ngay từ đầu.

👉 Nếu bạn muốn tham khảo mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc đầy đủ và dễ hiểu cho chủ nhà, việc có sẵn checklist ngay từ đầu sẽ giúp tránh được rất nhiều rủi ro không đáng có.

Trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thiết kế

Sau khi làm rõ phạm vi công việc và tiến độ, phần tiếp theo mà chủ nhà tuyệt đối không nên bỏ qua trong hợp đồng thiết kế kiến trúc chính là trách nhiệm pháp lý của từng bên.

Nhiều hợp đồng chỉ tập trung vào “làm những gì”, mà quên mất “ai chịu trách nhiệm khi có vấn đề xảy ra”.

Trách nhiệm của đơn vị thiết kế kiến trúc

Một hợp đồng thiết kế an toàn cho chủ nhà cần quy định rõ trách nhiệm của đơn vị thiết kế ở các điểm sau:

• Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành

  • Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

  • Quy định về chiều cao, mật độ, khoảng lùi

• Thiết kế phù hợp thực tế thi công

  • Bản vẽ có thể triển khai ngoài công trường

  • Không vẽ “đẹp trên giấy” nhưng khó hoặc không thể thi công

• Phối hợp xử lý vấn đề kỹ thuật

  • Giải thích bản vẽ cho nhà thầu

  • Điều chỉnh kỹ thuật khi có vướng mắc thực tế

👉 Nếu hợp đồng không nêu rõ trách nhiệm này, khi công trình gặp lỗi kỹ thuật, chủ nhà rất khó xác định:

• Lỗi do thiết kế

• Hay lỗi do thi công

Trách nhiệm của chủ nhà trong hợp đồng thiết kế

Ngược lại, hợp đồng cũng cần nêu rõ nghĩa vụ của chủ nhà để tránh tranh chấp hai chiều.

Thông thường bao gồm:

• Cung cấp đầy đủ thông tin ban đầu:

  • Nhu cầu sử dụng

  • Ngân sách dự kiến

  • Hồ sơ pháp lý khu đất

• Phản hồi phương án thiết kế đúng thời hạn

• Thanh toán chi phí thiết kế theo đúng tiến độ đã thỏa thuận

👉 Trên thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ không hoàn toàn do đơn vị thiết kế, mà do:

• Chủ nhà phản hồi chậm

• Thay đổi nhu cầu liên tục

Việc ghi rõ trách nhiệm của cả hai bên giúp:

• Làm việc chuyên nghiệp hơn

• Tránh đổ lỗi khi có vấn đề phát sinh

Quyền tác giả bản vẽ – điều khoản dễ bị bỏ qua nhất

Trong số các điều khoản của hợp đồng thiết kế kiến trúc, quyền tác giả bản vẽ là phần:

• Ít được chủ nhà chú ý

• Nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất

Ai là người sở hữu bản vẽ thiết kế kiến trúc?

Theo nguyên tắc pháp luật:

• Đơn vị thiết kế là tác giả bản vẽ

• Chủ nhà là người trả phí để sử dụng bản vẽ

Tuy nhiên, quyền sử dụng đến đâu lại phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung hợp đồng.

Hợp đồng cần làm rõ:

• Chủ nhà có quyền:

  • Sử dụng bản vẽ để thi công hay không?

  • Giao cho đơn vị thi công khác hay không?

  • Chỉnh sửa, cải tạo sau này hay không?

Nếu hợp đồng không ghi rõ, có thể xảy ra các tình huống sau:

• Chủ nhà đổi nhà thầu → bị yêu cầu xin phép lại

• Muốn cải tạo → bị từ chối hỗ trợ

• Bị hạn chế quyền sử dụng bản vẽ dù đã trả phí

Rủi ro khi không quy định rõ quyền bản vẽ

Một số rủi ro thực tế đã xảy ra:

• Đơn vị thiết kế giữ bản quyền, không bàn giao đầy đủ hồ sơ

• Chủ nhà không được phép dùng bản vẽ cho mục đích khác

• Phát sinh tranh chấp khi công trình cần chỉnh sửa

👉 Vì vậy, trong hợp đồng nên có điều khoản rõ ràng về:

• Quyền sử dụng bản vẽ cho mục đích xây dựng

• Quyền bàn giao bản vẽ cho bên thi công

• Quyền chỉnh sửa phục vụ sử dụng lâu dài

Những điều khoản “nhỏ nhưng không nhỏ” trong hợp đồng thiết kế

Ngoài các nội dung lớn, một mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc tốt còn cần chú ý đến các chi tiết sau:

• Hình thức bàn giao hồ sơ

  • File mềm (PDF, CAD)

  • Bản in (số bộ)

• Chi phí phát sinh

  • Khi thay đổi yêu cầu

  • Khi chỉnh sửa vượt số lần thỏa thuận

• Chấm dứt hợp đồng

  • Trong trường hợp nào?

  • Xử lý chi phí đã thanh toán ra sao?

Những điều khoản này tuy nhỏ, nhưng nếu thiếu, rất dễ gây:

• Hiểu nhầm

• Tranh cãi

• Mất thời gian và công sức cho cả hai bên

👉 Nếu bạn muốn kiểm tra nhanh hợp đồng của mình đã đủ an toàn hay chưa, việc đối chiếu với mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc có checklist rõ ràng sẽ giúp bạn phát hiện rủi ro trước khi ký.

Checklist nhanh mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc an toàn cho chủ nhà

Trước khi đặt bút ký, bạn nên dành vài phút soát lại hợp đồng theo checklist dưới đây. Đây là cách đơn giản nhưng cực kỳ hiệu quả để tránh rủi ro về sau.

Những điều khoản bắt buộc phải có

Một hợp đồng thiết kế kiến trúc an toàn cần tối thiểu các nội dung sau:

• ☐ Thông tin đầy đủ của hai bên ký kết

• ☐ Phạm vi công việc thiết kế (kiến trúc, kết cấu, điện nước, 3D…)

• ☐ Sản phẩm bàn giao cụ thể (bản vẽ gì, số lượng, mức độ chi tiết)

• ☐ Tiến độ thiết kế theo từng giai đoạn

• ☐ Chi phí thiết kế và hình thức thanh toán

• ☐ Trách nhiệm pháp lý của từng bên

Nếu thiếu 1 trong các mục trên, hợp đồng đã tiềm ẩn rủi ro.

Những điều khoản nên bổ sung để bảo vệ quyền lợi chủ nhà

Ngoài phần “bắt buộc”, chủ nhà nên chủ động yêu cầu bổ sung:

• ☐ Số lần chỉnh sửa phương án miễn phí

• ☐ Điều kiện phát sinh chi phí (nếu có)

• ☐ Quyền sử dụng và chỉnh sửa bản vẽ sau khi bàn giao

• ☐ Hình thức bàn giao hồ sơ (file mềm, bản in)

• ☐ Xử lý khi chậm tiến độ hoặc chấm dứt hợp đồng

👉 Đây là những điều khoản không khó thêm, nhưng lại giúp bạn tránh được rất nhiều tranh cãi không đáng có.

Dấu hiệu hợp đồng thiết kế tiềm ẩn rủi ro

Bạn nên cân nhắc lại nếu hợp đồng có các dấu hiệu sau:

• Nội dung ghi chung chung, thiếu chi tiết

• Không tách rõ từng hạng mục thiết kế

• Không nhắc đến quyền sử dụng bản vẽ

• Không quy định tiến độ cụ thể

• Không có điều khoản xử lý phát sinh

Trong trường hợp này, đừng ngại yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng trước khi ký. Đây là quyền lợi chính đáng của bạn.

Kết luận: Đừng ký hợp đồng thiết kế chỉ vì “quen biết” hoặc “giá rẻ”

Một hợp đồng thiết kế kiến trúc rõ ràng, minh bạch sẽ giúp bạn:

• Chủ động kiểm soát chất lượng thiết kế

• Tránh phát sinh chi phí không mong muốn

• Hạn chế tranh chấp khi thi công hoặc cải tạo về sau

Hãy nhớ:

Hợp đồng càng rõ – rủi ro càng ít – quá trình xây nhà càng nhẹ đầu.

👉 Nếu bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng và muốn tham khảo mẫu hợp đồng thiết kế kiến trúc chuẩn, dễ hiểu cho chủ nhà, đội ngũ Trang Kim sẵn sàng hỗ trợ kiểm tra và tư vấn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.

📞 Liên hệ Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim
Hotline: 0985.999.895
Địa chỉ: Tầng 2, tòa ATS, số 8 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội

👉 Trang Kim – Thiết kế rõ ràng từ hợp đồng để xây nhà an tâm đến cuối cùng.