Những phần nào được tính vào diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng gồm những gì?

Khi chuẩn bị xây nhà, rất nhiều gia chủ đặt câu hỏi: diện tích xây dựng gồm những gì? Bởi trên thực tế, con số diện tích mà nhà thầu dùng để báo giá thường không trùng với diện tích đất hay diện tích sử dụng mà bạn hình dung ban đầu. Nếu không hiểu rõ, bạn rất dễ rơi vào tình trạng dự toán thiếu, chi phí phát sinh hoặc khó so sánh báo giá giữa các đơn vị thi công.

Khái niệm diện tích xây dựng trong xây nhà ở

Diện tích xây dựng là tổng diện tích các hạng mục được thi công, được quy đổi theo tỷ lệ (hệ số) nhất định, bao gồm cả những phần không trực tiếp sử dụng để ở như móng, mái, ban công, sân thượng…

Khác với diện tích sàn chỉ phản ánh mặt bằng từng tầng, diện tích xây dựng phản ánh khối lượng thi công thực tế. Đây chính là con số quan trọng nhất để:

• Lập dự toán chi phí xây nhà

• Báo giá xây dựng phần thô hoặc trọn gói

• Thống nhất nội dung trong hợp đồng thi công

Nói cách khác, diện tích xây dựng càng lớn thì tổng chi phí xây dựng càng cao, dù diện tích ở không thay đổi nhiều.

Vì sao cần biết rõ các phần được tính diện tích xây dựng?

Trong quá trình tư vấn, nhiều gia chủ chia sẻ rằng họ chỉ quan tâm đến diện tích sàn sử dụng mà bỏ qua các phần khác. Điều này dẫn đến một số rủi ro phổ biến:

• Bị “bất ngờ” khi nhận báo giá thực tế cao hơn dự kiến

• Không hiểu vì sao nhà thầu A và nhà thầu B chênh lệch giá dù cùng quy mô nhà

• Khó kiểm soát phát sinh trong quá trình thi công

Khi bạn biết rõ diện tích xây dựng gồm những phần nào, bạn sẽ:

• Chủ động hơn trong việc lựa chọn phương án thiết kế

• Dễ dàng so sánh báo giá trên cùng một mặt bằng

• Tránh tranh cãi không cần thiết với nhà thầu

Diện tích xây dựng ảnh hưởng thế nào đến chi phí xây nhà?

Thông thường, chi phí xây dựng được tính theo công thức:

Chi phí = Diện tích xây dựng x Đơn giá/m²

Do đó, chỉ cần chênh lệch 20–30m² diện tích xây dựng, tổng chi phí có thể tăng hoặc giảm hàng trăm triệu đồng, tùy mức hoàn thiện. Đây là lý do vì sao hiểu rõ các hạng mục được tính diện tích là điều không thể bỏ qua khi xây nhà.

Các phần bắt buộc được tính vào diện tích xây dựng

Dưới đây là những hạng mục hầu như luôn được tính vào diện tích xây dựng, dù bạn xây nhà phố, nhà liền kề hay nhà ở riêng lẻ.

Phần móng nhà (móng đơn, móng băng, móng cọc)

Móng là hạng mục đầu tiên và luôn được tính vào diện tích xây dựng, dù bạn không nhìn thấy sau khi hoàn thiện.

Tùy loại móng, diện tích móng thường được tính theo tỷ lệ phần trăm so với diện tích tầng trệt, ví dụ:

• Móng đơn: khoảng 25–30%

• Móng băng: khoảng 50–70%

• Móng cọc: khoảng 40–50%

Sự khác nhau này đến từ:

• Khối lượng đào đất

• Lượng bê tông, thép sử dụng

• Mức độ phức tạp khi thi công

Vì vậy, cùng một diện tích nhà nhưng nếu thay đổi phương án móng, diện tích xây dựng và chi phí cũng sẽ thay đổi đáng kể.

Diện tích sàn các tầng

Đây là phần dễ hiểu nhất và thường được tính 100% diện tích xây dựng.

• Tầng trệt: 100% diện tích

• Các tầng lầu: 100% diện tích

• Tầng tum (nếu có): thường cũng tính 100%

Diện tích sàn được đo theo mép ngoài tường bao, không phải diện tích sử dụng thông thủy. Đây là điểm nhiều gia chủ hay nhầm lẫn khi tự tính diện tích.

Phần mái nhà

Phần mái tuy không dùng để ở nhưng vẫn được tính vào diện tích xây dựng theo hệ số nhất định, vì có khối lượng thi công đáng kể.

Thông thường:

• Mái bằng bê tông cốt thép: khoảng 40–50% diện tích

• Mái tôn: khoảng 20–30% diện tích

• Mái ngói (vì kèo sắt hoặc bê tông): khoảng 60–70% diện tích

Việc lựa chọn loại mái không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ, chống nóng mà còn tác động trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng và ngân sách.

Ban công, lô gia

Ban công là hạng mục rất phổ biến trong nhà phố và gần như luôn được tính diện tích, dù có hoặc không có mái che.

• Ban công có mái che: thường tính 70–100%

• Ban công không mái che: thường tính khoảng 50%

Với những thiết kế ban công lớn, vươn ra nhiều, diện tích cộng thêm có thể khá đáng kể, nhất là khi nhà có nhiều tầng.

Để tránh hiểu sai khi tự ước tính chi phí, bạn nên nắm rõ cách quy đổi từng hạng mục theo đúng tỷ lệ.

👉 Xem thêm cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Những phần được tính diện tích theo tỷ lệ (hệ số)

Bên cạnh các hạng mục bắt buộc tính 100% như sàn các tầng, còn nhiều khu vực trong nhà phố được tính diện tích theo tỷ lệ (hệ số). Đây chính là phần khiến nhiều gia chủ nhầm lẫn nhất khi tìm hiểu diện tích xây dựng gồm những gì, bởi mỗi hạng mục lại có cách quy đổi khác nhau tùy thiết kế và thực tế thi công.

Sân thượng có mái và không mái

Sân thượng là không gian phổ biến trong nhà phố hiện đại, dùng làm nơi phơi đồ, trồng cây hoặc bố trí khu thư giãn.

• Sân thượng không mái che:
  Thường được tính khoảng 30–50% diện tích, do khối lượng thi công thấp hơn (chủ yếu là sàn và chống thấm).

• Sân thượng có mái che (mái tôn, mái kính, mái bê tông nhẹ…):
  Có thể được tính 70–100% diện tích, tùy mức độ kiên cố của kết cấu mái.

Việc bạn chọn làm sân thượng có mái hay không mái sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng và chi phí đầu tư.

Sân trước, sân sau, sân trong nhà

Không phải mọi diện tích sân đều được tính như nhau. Trong thực tế thi công:

• Sân có đổ bê tông, lát gạch, có kết cấu sử dụng thường xuyên:
  Thường được tính 30–70% diện tích, tùy mức độ đầu tư.

• Sân chỉ lát gạch đơn giản, không che phủ, ít kết cấu:
  Có thể tính tỷ lệ thấp hơn hoặc không tính, nếu được thống nhất từ đầu với nhà thầu.

Vì vậy, khi làm việc với đơn vị thi công, bạn nên hỏi rõ:

Sân này có được tính vào diện tích xây dựng không, và tính bao nhiêu %?

Ô thông tầng, giếng trời

Ô thông tầng và giếng trời giúp lấy sáng, thông gió cho nhà phố, nhưng cách tính diện tích lại khá linh hoạt:

• Nếu chỉ là khoảng trống thông suốt, không có sàn đổ bê tông:
  Thường không tính diện tích xây dựng.

• Nếu có lan can, sàn thao tác, kết cấu bao che xung quanh:
  Một số nhà thầu có thể tính tỷ lệ nhỏ (khoảng 30–50%) cho phần kết cấu đó.

Điều quan trọng là phải thể hiện rõ trong bản vẽ và thỏa thuận trước khi ký hợp đồng.

Tầng hầm (nếu có)

Tầng hầm là hạng mục đặc biệt, chi phí thi công cao nên gần như luôn được tính diện tích, thậm chí hệ số có thể lớn hơn 100%.

• Tầng hầm đào sâu, chống thấm phức tạp:
  Thường tính 150–200% diện tích sàn, tùy độ sâu và điều kiện địa chất.

Do chi phí tầng hầm rất lớn, việc tính đúng diện tích ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh “vỡ kế hoạch” tài chính.

Phần nào KHÔNG hoặc ít khi tính vào diện tích xây dựng?

Bên cạnh những hạng mục được tính diện tích, cũng có các phần thường không hoặc ít khi đưa vào diện tích xây dựng, nếu không phát sinh kết cấu thi công đáng kể.

Khoảng trống kỹ thuật, bể nước ngầm

• Bể nước ngầm, hầm kỹ thuật nhỏ:
  Nhiều nhà thầu không tính riêng diện tích, mà đã gộp trong chi phí móng.

• Hộp kỹ thuật, ống kỹ thuật âm tường:
  Thường không tính diện tích xây dựng, trừ khi có kết cấu đặc biệt.

Sân vườn không xây dựng kết cấu

Các khu vực sân vườn chỉ trồng cây, không đổ bê tông, không lát gạch hoặc không sử dụng thường xuyên:

• Thường không tính vào diện tích xây dựng

• Chỉ tính chi phí cảnh quan (nếu có), tách riêng với chi phí xây nhà

Hàng rào, cổng (trong một số trường hợp)

• Hàng rào, cổng sắt đơn giản:
  Thường không tính diện tích xây dựng, mà báo giá riêng.

• Cổng xây kiên cố, tường bao lớn:
  Có thể được tính chi phí riêng theo mét dài, không quy đổi m².

Quy định pháp lý và thực tế thi công có gì khác nhau?

Một điểm quan trọng khi tìm hiểu diện tích xây dựng gồm những gì là cần phân biệt rõ giữa quy định pháp lý và cách tính trong thực tế thi công.

Cách hiểu diện tích xây dựng trong hồ sơ pháp lý

Trong hồ sơ xin phép xây dựng, diện tích thường dùng để:

• Kiểm soát mật độ xây dựng

• Quản lý chiều cao, số tầng

• Phục vụ công tác cấp phép

Diện tích này không phản ánh đầy đủ khối lượng thi công, và thường không áp dụng hệ số.

Cách nhà thầu tính diện tích trong thực tế thi công

Ngược lại, trong thực tế thi công, nhà thầu cần:

• Quy đổi tất cả hạng mục về m²

• Áp dụng hệ số để phản ánh đúng công sức, vật liệu, nhân công

Do đó, diện tích xây dựng dùng để báo giá luôn lớn hơn diện tích trong giấy phép xây dựng.

Vì sao có sự chênh lệch giữa hai cách tính?

Sự chênh lệch này là hoàn toàn bình thường, xuất phát từ:

• Mục đích sử dụng khác nhau

• Cách tiếp cận quản lý vs. thi công

• Nhu cầu minh bạch chi phí trong hợp đồng xây dựng

Điều quan trọng là gia chủ cần hiểu rõ và được giải thích trước, tránh nhầm lẫn sau này.

Nếu bạn đang tham khảo phương án nhà phố phổ biến để đối chiếu diện tích các hạng mục, có thể xem thêm:

👉 Tìm hiểu thêm mặt bằng nhà phố 5×20 2 tầng