Những yếu tố làm chi phí xây nhà trọ tăng cao

Vì sao chi phí xây nhà trọ thường bị đội cao hơn dự tính?

Khi bắt đầu xây dựng nhà trọ, đa số chủ đầu tư đều có một ngân sách dự kiến ban đầu. Tuy nhiên trên thực tế, rất nhiều công trình hoàn thiện xong lại vượt xa con số dự tính, thậm chí chênh lệch 10–30% là chuyện không hiếm. Nguyên nhân không hẳn do giá vật liệu tăng, mà đến từ những yếu tố chi phí xây nhà trọ chưa được lường trước ngay từ đầu.

Chủ quan trong khâu lập kế hoạch ban đầu

Sai lầm phổ biến nhất là lập kế hoạch quá sơ sài. Nhiều chủ nhà chỉ ước chừng:

• Xây bao nhiêu phòng

• Diện tích khoảng bao nhiêu

• Chi phí “tầm đó là được”

Cách làm này khiến ngân sách chỉ mang tính cảm tính, không có cơ sở kiểm soát. Khi bước vào thi công, từng hạng mục phát sinh dần dần cộng lại sẽ khiến tổng chi phí tăng nhanh mà chủ đầu tư không kịp trở tay.

Thực tế cho thấy, những công trình:

• Không có bảng dự toán chi tiết

• Không phân rõ từng hạng mục chi phí

thường rất dễ vượt ngân sách, dù quy mô không lớn.

Không xác định rõ mô hình nhà trọ ngay từ đầu

Một yếu tố chi phí xây nhà trọ tăng cao khác là chưa chốt rõ mô hình ngay từ đầu. Ví dụ:

• Ban đầu định xây phòng không gác → sau đó thêm gác lửng

• Dự kiến phòng cơ bản → sau đó nâng cấp hoàn thiện

• Xây 1 tầng → phát sinh thêm lầu

Mỗi thay đổi đều kéo theo:

• Điều chỉnh kết cấu

• Phát sinh vật liệu và nhân công

• Kéo dài thời gian thi công

Nếu không xác định rõ mô hình nhà trọ phù hợp ngay từ đầu, chi phí rất dễ “đội lên từng chút một” mà khó kiểm soát.

Phát sinh trong quá trình thi công

Phát sinh là từ khóa khiến nhiều chủ đầu tư “đau đầu” nhất. Các phát sinh thường gặp gồm:

• Thay đổi công năng phòng

• Điều chỉnh kích thước, bố cục

• Bổ sung hạng mục chưa tính ban đầu

Nguyên nhân sâu xa thường đến từ:

• Thiếu bản vẽ thiết kế chi tiết

• Quyết định dựa trên cảm tính khi đã thi công

• Nghe tư vấn chắp vá từ nhiều nguồn khác nhau

Khi công trình đã xây lên, mỗi lần thay đổi đều phải đập đi – làm lại, kéo theo chi phí tăng mạnh.

Các yếu tố chi phí xây nhà trọ tăng cao phổ biến nhất

Để kiểm soát ngân sách hiệu quả, chủ đầu tư cần nhận diện rõ những yếu tố “ngốn tiền” nhiều nhất trong quá trình xây nhà trọ. Dưới đây là các yếu tố thường gặp nhất.

Diện tích xây dựng và quy mô công trình

Diện tích luôn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí. Chỉ cần tăng vài mét vuông mỗi phòng, tổng chi phí có thể tăng đáng kể khi nhân lên cho nhiều phòng.

Ngoài diện tích phòng, quy mô công trình còn bao gồm:

• Hành lang

• Cầu thang

• Khu để xe

• Khu kỹ thuật

Nhiều chủ đầu tư chỉ tính diện tích phòng mà bỏ sót diện tích phụ, dẫn đến ngân sách ban đầu bị thiếu hụt.

Thiết kế gác lửng không hợp lý

Gác lửng là yếu tố vừa giúp tăng giá thuê, vừa là nguyên nhân khiến chi phí xây nhà trọ tăng cao nếu thiết kế không hợp lý.

Những sai lầm thường gặp:

• Làm gác khi chiều cao trần không đủ

• Gác quá lớn, chiếm nhiều vật liệu

• Kết cấu gác phức tạp, tốn chi phí

Trong nhiều trường hợp, chi phí phát sinh cho gác lửng cao hơn nhiều so với giá trị khai thác mang lại. Vì vậy, gác lửng cần được tính toán kỹ về công năng và hiệu quả, không nên làm theo phong trào.

Số tầng và kết cấu móng

Xây nhà trọ nhiều tầng đồng nghĩa với:

• Chi phí móng cao hơn

• Kết cấu chịu lực phức tạp hơn

• Phát sinh cầu thang, hành lang

Nếu khu đất yếu hoặc nằm trong khu dân cư chật hẹp, chi phí móng và biện pháp thi công có thể tăng mạnh. Đây là yếu tố thường bị đánh giá thấp khi tính toán ban đầu.

Yêu cầu cao về chiều cao trần

Nhiều chủ đầu tư muốn nhà trọ trần cao để:

• Thoáng hơn

• Dễ làm gác lửng

• Tăng trải nghiệm thuê

Tuy nhiên, chiều cao trần tăng đồng nghĩa với:

• Tăng khối lượng xây dựng

• Tăng vật liệu tường, cột

• Tăng chi phí hoàn thiện

Nếu không cân nhắc kỹ, yêu cầu trần cao có thể trở thành một trong những yếu tố chi phí xây nhà trọ tăng cao đáng kể.

? Tham khảo thêm mẫu nhà trọ đẹp hiện đại để lựa chọn mô hình thiết kế giúp kiểm soát chi phí và tối ưu hiệu quả cho thuê.

Hoàn thiện nội thất – khoản chi dễ bị đánh giá thấp

Trong tổng yếu tố chi phí xây nhà trọ, hoàn thiện nội thất là hạng mục rất dễ bị xem nhẹ khi lập ngân sách. Nhiều chủ đầu tư chỉ ước chừng “làm đơn giản cho thuê”, nhưng khi bắt tay vào thực tế, chi phí lại tăng nhanh ngoài dự kiến.

Lựa chọn vật liệu vượt quá nhu cầu cho thuê

Một sai lầm phổ biến là chọn vật liệu theo cảm tính hoặc theo tiêu chí “đẹp cho yên tâm”, mà chưa cân nhắc đến mục đích cho thuê. Ví dụ:

• Gạch lát nền cao cấp trong khi nhu cầu sử dụng không quá cao

• Thiết bị vệ sinh đắt tiền nhưng công năng không khác biệt nhiều

• Cửa, tay vịn, trần trang trí vượt quá tiêu chuẩn cần thiết

Những lựa chọn này có thể khiến giá xây phòng trọ tăng đáng kể, trong khi người thuê thường không sẵn sàng trả thêm tiền chỉ vì vật liệu cao cấp hơn.

Nội thất đẹp nhưng không cần thiết

Với nhà ở để ở lâu dài, đầu tư nội thất đẹp là hợp lý. Nhưng với nhà trọ cho thuê, nhiều hạng mục nội thất chỉ mang tính “trang trí” mà không tạo ra giá trị khai thác thực tế, như:

• Hệ trần thạch cao cầu kỳ

• Ốp tường trang trí quá nhiều

• Đèn trang trí phức tạp

Những chi tiết này không giúp tăng giá thuê tương xứng, nhưng lại làm tăng suất đầu tư ban đầu, kéo dài thời gian hoàn vốn.

Sự chênh lệch chi phí giữa các mức hoàn thiện

Thực tế, cùng một phòng trọ nhưng mức hoàn thiện khác nhau có thể chênh lệch chi phí rất lớn. Chỉ cần thay đổi:

• Loại gạch lát

• Dòng thiết bị vệ sinh

• Chất lượng cửa, sơn, điện nước

Tổng chi phí có thể tăng lên đáng kể khi nhân cho toàn bộ số phòng. Vì vậy, hoàn thiện nội thất cần được chuẩn hóa ngay từ khâu thiết kế, tránh tình trạng mỗi phòng một kiểu, vừa tốn kém vừa khó kiểm soát.

Hoàn thiện nội thất ảnh hưởng thế nào đến ngân sách?

Hoàn thiện nội thất thường chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng chi phí xây nhà trọ. Nếu không có giới hạn rõ ràng, hạng mục này rất dễ trở thành nguyên nhân chính khiến ngân sách bị “đội” mà chủ đầu tư không nhận ra ngay từ đầu.

Phát sinh chi phí do thay đổi trong quá trình thi công

Bên cạnh hoàn thiện nội thất, phát sinh trong quá trình thi công là một trong những yếu tố chi phí xây nhà trọ gây ảnh hưởng nặng nề nhất đến ngân sách tổng thể.

Thay đổi thiết kế khi đang xây dựng

Nhiều công trình rơi vào tình trạng:

• Xây xong phần thô mới thấy bố trí chưa hợp lý

• Muốn điều chỉnh vị trí phòng, cầu thang, vệ sinh

• Thêm hoặc bớt gác lửng

Mỗi lần thay đổi như vậy đều kéo theo:

• Đập phá phần đã xây

• Tốn thêm vật liệu và nhân công

• Kéo dài thời gian thi công

Chi phí phát sinh từ những điều chỉnh này thường cao hơn rất nhiều so với việc làm đúng ngay từ đầu.

Điều chỉnh công năng theo cảm tính

Một số chủ đầu tư quyết định thay đổi công năng dựa trên:

• Ý kiến người quen

• Mẫu tham khảo trên mạng

• Cảm giác “làm vậy sẽ dễ cho thuê hơn”

Nếu những điều chỉnh này không được cân nhắc kỹ về chi phí và hiệu quả, chúng rất dễ trở thành khoản phát sinh không cần thiết, làm tăng giá xây nhà trọ nhưng không cải thiện khả năng cho thuê.

Phát sinh do thiếu bản vẽ chi tiết

Thiếu bản vẽ chi tiết là nguyên nhân sâu xa của rất nhiều phát sinh. Khi không có hồ sơ thiết kế rõ ràng:

• Thợ thi công làm theo kinh nghiệm

• Mỗi hạng mục phát sinh theo thực tế

• Khó kiểm soát khối lượng và chi phí

Kết quả là chi phí tăng dần theo tiến độ mà chủ đầu tư chỉ nhận ra khi tổng hợp lại.

Tác động của phát sinh đến tổng chi phí đầu tư

Phát sinh không chỉ làm tăng chi phí trực tiếp, mà còn gây ra các hệ quả khác:

• Kéo dài thời gian hoàn thiện

• Chậm đưa nhà trọ vào khai thác

• Mất cơ hội thu hồi vốn sớm

Vì vậy, kiểm soát phát sinh chính là một trong những chìa khóa quan trọng để tối ưu ngân sách xây nhà trọ.

? Tìm hiểu thêm nhà trọ có gác lửng để cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư và tránh những phát sinh không cần thiết.

Những yếu tố bên ngoài làm chi phí xây nhà trọ tăng cao

Ngoài các yếu tố đến từ thiết kế và thi công, chi phí xây nhà trọ còn chịu ảnh hưởng không nhỏ từ những yếu tố bên ngoài mà nhiều chủ đầu tư thường bỏ qua khi lập kế hoạch ban đầu.

Thời điểm xây dựng và biến động giá vật liệu

Giá vật liệu xây dựng không cố định mà biến động theo:

• Thị trường chung

• Nhu cầu xây dựng từng thời điểm

• Chính sách và nguồn cung vật liệu

Nếu xây dựng vào giai đoạn cao điểm, giá thép, xi măng, cát đá… có thể tăng mạnh, kéo theo tổng chi phí đội lên đáng kể. Đây là yếu tố khó kiểm soát nhưng có thể dự trù trước để tránh bị động về ngân sách.

Giá nhân công theo khu vực

Chi phí nhân công cũng có sự chênh lệch rõ rệt giữa:

• Khu vực đô thị

• Khu vực ngoại thành

• Vùng có nhiều công trình xây dựng cùng lúc

Ở những nơi thiếu nhân công hoặc nhu cầu xây dựng cao, giá nhân công thường tăng nhanh, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư. Nếu không tính trước yếu tố này, ngân sách ban đầu rất dễ bị phá vỡ.

Điều kiện thi công và hiện trạng khu đất

Hiện trạng khu đất cũng là một trong những yếu tố chi phí xây nhà trọ tăng cao nhưng thường bị xem nhẹ, ví dụ:

• Đất yếu cần gia cố móng

• Khu đất nhỏ, khó tập kết vật liệu

• Nằm trong hẻm hẹp, thi công khó khăn

Những điều kiện này có thể làm tăng chi phí móng, chi phí vận chuyển và kéo dài thời gian thi công, từ đó phát sinh thêm nhiều khoản không mong muốn.

Giải pháp kiểm soát và tối ưu ngân sách xây nhà trọ

Sau khi nhận diện đầy đủ các yếu tố làm chi phí xây nhà trọ tăng cao, vấn đề quan trọng nhất là làm sao để kiểm soát và tối ưu ngân sách một cách hiệu quả.

Thiết kế tối ưu ngay từ đầu

Thiết kế là “chìa khóa” quyết định phần lớn chi phí. Một phương án thiết kế tốt sẽ giúp:

• Xác định rõ mô hình nhà trọ phù hợp

• Tối ưu diện tích và công năng sử dụng

• Hạn chế phát sinh trong quá trình thi công

Thay vì xây theo cảm tính, chủ đầu tư nên có bản vẽ thiết kế chi tiết ngay từ đầu để kiểm soát tốt từng hạng mục chi phí.

Lựa chọn mô hình nhà trọ phù hợp mục tiêu cho thuê

Không phải mô hình nào cũng phù hợp với mọi khu đất và đối tượng thuê. Việc lựa chọn sai mô hình có thể khiến:

• Chi phí đầu tư tăng nhưng giá thuê không tương xứng

• Thời gian hoàn vốn kéo dài

Cần cân nhắc kỹ giữa:

• Phòng trọ có gác lửng hay không

• Mức độ hoàn thiện nội thất

• Quy mô xây dựng phù hợp với khu vực

Kiểm soát chi phí gác lửng và hoàn thiện nội thất

Gác lửng và hoàn thiện nội thất là hai hạng mục dễ làm ngân sách “đội” nhanh nhất. Để tối ưu, cần:

• Chỉ làm gác khi thực sự mang lại hiệu quả cho thuê

• Giới hạn mức hoàn thiện ở mức phù hợp với nhu cầu thực tế

• Tránh đầu tư theo cảm xúc hoặc chạy theo xu hướng

Cách làm này giúp cân bằng giữa chi phí xây dựng và hiệu quả khai thác.

? Truy cập ngay để tìm hiểu xây 10 phòng trọ bao nhiêu tiền và chủ động dự trù ngân sách phù hợp trước khi thi công.

Giải pháp tư vấn chuyên sâu từ Trang Kim

Với kinh nghiệm thực tế trong thiết kế và xây dựng nhà trọ cho thuê, Trang Kim hiểu rõ từng yếu tố chi phí xây nhà trọ và cách kiểm soát chúng hiệu quả. Mỗi dự án đều được tiếp cận theo hướng:

• Phù hợp với quỹ đất và ngân sách thực tế

• Tối ưu công năng, hạn chế phát sinh

• Đảm bảo hiệu quả cho thuê lâu dài

Trang Kim không chỉ giúp bạn xây nhà trọ, mà còn giúp bạn đầu tư đúng và bền vững.

Liên hệ ngay với Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim
? Địa chỉ: Tầng 2, tòa ATS, số 8 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội
? Hotline: 0985.999.895
? Website: https://kientructrangkim.com/

Để được tư vấn chi tiết và giải pháp tối ưu ngân sách xây nhà trọ phù hợp với nhu cầu của bạn.