Sai lầm khi tính diện tích xây dựng làm đội chi phí

Vì sao sai lầm khi tính diện tích xây dựng khiến chi phí đội lên?

Trong thực tế xây nhà, rất nhiều trường hợp chi phí bị đội lên hàng trăm triệu đồng không phải vì vật liệu tăng giá hay thay đổi thiết kế lớn, mà bắt nguồn từ lỗi tính diện tích xây dựng ngay từ đầu. Đây là sai lầm phổ biến của những gia chủ thiếu kinh nghiệm hoặc hiểu sai quy chuẩn, đặc biệt khi tự ước lượng chi phí trước khi làm việc với nhà thầu.

Mục lục

1. Vì sao sai lầm khi tính diện tích xây dựng khiến chi phí đội lên?
2. Các lỗi tính diện tích xây dựng phổ biến nhất hiện nay
3. Lỗi do thiếu kinh nghiệm của gia chủ
4. Lỗi do hiểu sai quy chuẩn và thực tế thi công
5. Hậu quả thực tế: phát sinh chi phí và vượt ngân sách

Diện tích xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí

Hầu hết báo giá xây nhà hiện nay đều dựa trên công thức quen thuộc:

Tổng chi phí = Diện tích xây dựng × Đơn giá/m²

Điều này có nghĩa là:

Diện tích xây dựng càng lớn → chi phí càng cao
Sai lệch vài chục m² → chi phí có thể chênh lệch rất lớn

Tuy nhiên, nhiều gia chủ lại chỉ quan tâm đến:

Diện tích đất
Diện tích sàn sử dụng

mà không hiểu rõ diện tích xây dựng thực tế được tính như thế nào, dẫn đến dự toán ban đầu thiếu chính xác.

Gia chủ thường chủ quan ở bước nào?

Qua kinh nghiệm tư vấn cho nhiều công trình nhà phố, có thể thấy gia chủ thường chủ quan ở các bước sau:

Tự ước lượng diện tích xây dựng theo “cảm tính”
Chỉ tính số tầng × diện tích sàn
Không hỏi rõ nhà thầu cách họ tính diện tích
Nghĩ rằng diện tích xin phép xây dựng cũng chính là diện tích dùng để báo giá

Những suy nghĩ này khiến gia chủ không lường trước được các phần phát sinh, đến khi thi công mới nhận ra tổng diện tích lớn hơn rất nhiều so với dự tính ban đầu.

Mối liên hệ giữa lỗi tính diện tích và phát sinh chi phí

Sai lầm khi tính diện tích xây dựng thường dẫn đến chuỗi hệ quả sau:

Dự toán ban đầu thấp → tạo cảm giác “vừa ngân sách”
Khi bóc tách chi tiết → diện tích tăng thêm
Chi phí phát sinh → vượt ngân sách dự kiến
Gia chủ buộc phải:
- Cắt giảm vật liệu
- Giảm công năng
- Hoặc chấp nhận phát sinh chi phí

Điều đáng nói là những phát sinh này hoàn toàn có thể tránh được nếu hiểu đúng diện tích xây dựng ngay từ đầu.

Các lỗi tính diện tích xây dựng phổ biến nhất hiện nay

Dưới đây là những lỗi tính diện tích xây dựng thường gặp nhất, đặc biệt ở những gia chủ xây nhà lần đầu.

Chỉ tính diện tích sàn, bỏ qua móng và mái

Đây là lỗi phổ biến nhất.

Nhiều gia chủ chỉ tính:

Tầng trệt: bao nhiêu m²
Tầng lầu: bao nhiêu m²

và cho rằng:

“Nhà 2 tầng thì chỉ cần lấy tổng diện tích sàn nhân đơn giá.”

Trong khi đó, thực tế:

Móng nhà luôn được tính theo hệ số (25–70% tùy loại móng)
Mái nhà cũng được tính diện tích (20–70% tùy loại mái)

Khi cộng thêm hai hạng mục này, diện tích xây dựng có thể tăng thêm hàng chục đến cả trăm mét vuông.

Áp dụng sai hệ số diện tích

Một số gia chủ có tìm hiểu trước, nhưng lại mắc lỗi:

Áp dụng một hệ số cố định cho mọi công trình
Sao chép bảng hệ số trên mạng mà không hiểu bản chất

Trong khi thực tế:

Hệ số móng phụ thuộc vào địa chất và phương án kết cấu
Hệ số mái phụ thuộc vào loại mái
Ban công, sân thượng có mái và không mái tính khác nhau

Áp dụng sai hệ số khiến diện tích bị:

Tính thiếu → phát sinh chi phí
Hoặc tính thừa → gây hiểu nhầm khi so sánh báo giá

Không tính hoặc tính thiếu ban công, sân, sân thượng

Nhiều gia chủ cho rằng:

Ban công là “phần phụ”
Sân trước, sân sau không cần tính diện tích

Nhưng trong thực tế thi công:

Ban công thường được tính 50–100% diện tích
Sân có đổ bê tông, lát gạch vẫn được tính theo tỷ lệ
Sân thượng có mái che có thể tính gần như 100%

Việc bỏ sót các hạng mục này là nguyên nhân trực tiếp khiến chi phí phát sinh khi đã vào giai đoạn thi công.

Nhầm lẫn diện tích xin phép và diện tích thi công

Một lỗi rất thường gặp khác là:

“Diện tích trên giấy phép xây dựng là diện tích xây dựng.”

Thực tế:

Diện tích xin phép xây dựng dùng cho quản lý pháp lý
Diện tích thi công dùng cho báo giá và dự toán chi phí

Hai con số này không giống nhau, và diện tích thi công thường lớn hơn đáng kể do đã quy đổi hệ số móng, mái, ban công…

Nhầm lẫn diện tích xin phép và diện tích thi công 1 — Hình minh họa các hạng mục thường bị tính thiếu trong diện tích xây dựng

Để tránh những sai lầm ngay từ bước đầu, bạn nên nắm rõ nguyên tắc tính diện tích đúng theo thực tế thi công.

👉 Xem thêm cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Lỗi do thiếu kinh nghiệm của gia chủ

Sau khi nhận diện các lỗi kỹ thuật phổ biến, một nhóm nguyên nhân rất thường gặp khác khiến lỗi tính diện tích xây dựng xảy ra chính là thiếu kinh nghiệm thực tế của gia chủ. Đây là nhóm lỗi âm thầm nhưng lại gây phát sinh chi phí và vượt ngân sách nhiều nhất.

Tự ước lượng diện tích xây dựng theo cảm tính

Không ít gia chủ khi chuẩn bị xây nhà thường tự nhẩm:

Nhà 2 tầng → lấy diện tích đất × 2
Có thêm mái → “chắc không đáng bao nhiêu”
Móng → “phần dưới đất, chắc nhà thầu tự lo”

Cách ước lượng này bỏ qua hoàn toàn:

Hệ số móng
Hệ số mái
Ban công, sân, sân thượng
Các hạng mục phát sinh theo thiết kế thực tế

Kết quả là:

Dự toán ban đầu thấp hơn thực tế 15–30%
Khi bóc tách chi tiết mới “vỡ ra” diện tích lớn hơn rất nhiều

Đây là sai lầm thường thấy ở những gia chủ xây nhà lần đầu, chưa từng tiếp xúc với hồ sơ thiết kế – dự toán.

Không kiểm tra bảng bóc tách diện tích của nhà thầu

Một lỗi nghiêm trọng khác là:

Chỉ nhìn tổng giá, không xem chi tiết diện tích.

Trong thực tế:

Có nhà thầu báo giá rẻ nhưng tính thiếu diện tích ban đầu
Khi thi công, các phần “chưa tính” lần lượt phát sinh

Nếu gia chủ:

Không yêu cầu bảng bóc tách diện tích chi tiết
Không kiểm tra từng hạng mục được tính bao nhiêu %

thì rất dễ rơi vào tình trạng:

Bị động về chi phí
Không có cơ sở phản biện khi phát sinh

Một bảng bóc tách rõ ràng phải thể hiện:

Diện tích từng tầng
Diện tích móng, mái
Ban công, sân, sân thượng
Tổng diện tích xây dựng cuối cùng

So sánh báo giá nhưng không cùng cách tính diện tích

Đây là lỗi khiến nhiều gia chủ chọn nhầm nhà thầu.

Ví dụ:

Nhà thầu A báo 5,5 triệu/m²
Nhà thầu B báo 6,2 triệu/m²

Gia chủ thường kết luận:

“Nhà thầu A rẻ hơn.”

Nhưng nếu:

Nhà thầu A tính thiếu ban công, mái, sân
Nhà thầu B tính đủ toàn bộ diện tích

thì thực tế:

Tổng chi phí cuối cùng có thể không chênh lệch, thậm chí nhà thầu A còn cao hơn sau phát sinh

So sánh báo giá chỉ có ý nghĩa khi:

Cùng một cách tính diện tích xây dựng
Cùng phạm vi công việc

Lỗi do hiểu sai quy chuẩn và thực tế thi công

Bên cạnh thiếu kinh nghiệm, rất nhiều lỗi tính diện tích xây dựng xuất phát từ việc hiểu sai quy chuẩn hoặc áp dụng máy móc lý thuyết vào thực tế thi công.

Hiểu sai khái niệm diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Nhiều gia chủ đọc tài liệu, bài viết trên mạng và cho rằng:

Có một “công thức cố định” cho mọi công trình
Chỉ cần áp dụng đúng bảng hệ số là xong

Trong khi đó, thực tế:

Quy chuẩn mang tính nguyên tắc, không phải công thức cứng
Diện tích xây dựng trong thi công phụ thuộc vào:
- Thiết kế cụ thể
- Phương án kết cấu
- Điều kiện địa chất

Nếu chỉ hiểu quy chuẩn theo lý thuyết mà không gắn với thực tế công trình, việc tính diện tích rất dễ sai lệch.

Không phân biệt mục đích pháp lý và mục đích báo giá

Một nhầm lẫn phổ biến là:

“Diện tích trong giấy phép xây dựng = diện tích thi công.”

Thực tế:

Diện tích xin phép:
- Phục vụ quản lý pháp lý
- Kiểm soát mật độ xây dựng, số tầng
Diện tích thi công:
- Dùng để tính chi phí
- Có quy đổi hệ số móng, mái, ban công…