So Sánh Nhà Trọ Gác Lửng Và Nhà Trọ Không Gác

Tổng quan về hai mô hình nhà trọ gác lửng và nhà trọ không gác

Trong vài năm trở lại đây, nhu cầu thuê phòng trọ tăng nhanh khiến chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn mô hình phù hợp để tối ưu hóa hiệu suất khai thác. Trong đó, hai mô hình phổ biến nhất là nhà trọ gác lửng và nhà trọ không gác, mỗi loại đều có ưu điểm và hạn chế riêng. Việc so sánh mô hình nhà trọ gác lửng với mô hình trọ truyền thống giúp chủ đầu tư xác định phương án tối ưu theo diện tích đất, chi phí xây dựng và phân khúc khách thuê.

Mục lục

1. Tổng quan về hai mô hình nhà trọ gác lửng và nhà trọ không gác
2. So sánh mô hình nhà trọ gác lửng và nhà trọ không gác theo các tiêu chí chính
3. So sánh hiệu quả kinh doanh của nhà trọ có gác và không gác
4. Trải nghiệm người thuê: nhà trọ gác lửng vs thường
5. Khi nào nên chọn nhà trọ gác lửng và khi nào nên chọn nhà trọ không gác?
6. Giải pháp thiết kế tối ưu từ Trang Kim cho cả hai mô hình

Đặc điểm phổ biến của từng loại hình

Nhà trọ gác lửng:

Có một tầng lửng phía trên làm khu ngủ hoặc khu để đồ.
Tăng diện tích sử dụng mà không làm tăng diện tích sàn xây dựng.
Yêu cầu chiều cao tầng tốt, thường từ 3,6–4,2m để đảm bảo tiện nghi sử dụng.
Thường phù hợp với các mô hình trọ trẻ, trọ mini, khu vực đông sinh viên hoặc người đi làm.

Nhà trọ không gác:

Không có sàn lửng, không gian sinh hoạt gói gọn trên một mặt bằng.
Kinh phí đầu tư thấp hơn, thi công nhanh hơn.
Phù hợp với nhà trọ không gác cho công nhân vì nhu cầu đơn giản, mức thuê thấp, tính thực dụng cao.
Yêu cầu chiều cao vừa phải, tiêu chuẩn thông gió đơn giản hơn.

Đặc điểm phổ biến của từng loại hình 1 — Ảnh minh họa 2 mô hình trọ: có gác – không gác

Việc lựa chọn mô hình phụ thuộc nhiều vào bài toán chi phí đầu tư và đặc trưng người thuê tại khu vực.

Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mô hình trọ

Khi tư vấn cho các chủ đầu tư, Trang Kim nhận thấy 5 yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc chọn mô hình:

Diện tích đất: Nếu đất hẹp ngang, mô hình bố trí phòng nhà ống có gác sẽ giúp tăng hệ số khai thác diện tích.
Chiều cao xây dựng cho phép: Nếu không đủ chiều cao, không thể bố trí gác lửng chuẩn theo tiêu chuẩn thông gió và ánh sáng.
Phân khúc khách thuê:
- Người trẻ thích trọ gác lửng vì tiện nghi, có không gian riêng.
- Công nhân ưu tiên trọ không gác giá rẻ.
Suất đầu tư/m² của từng loại.
Chiến lược định giá phòng và thời gian hoàn vốn nhà trọ mà chủ đầu tư hướng đến.

Nhu cầu thuê thực tế tại các khu vực khác nhau

Trung tâm thành phố: khách thuê thích trọ gác lửng vì tiện nghi và tối ưu diện tích sống.
Khu công nghiệp: trọ không gác được ưa chuộng vì giá thấp, dễ vận hành.
Khu dân cư ngoại ô: cả hai mô hình đều phù hợp tùy quy mô và chiến lược kinh doanh.

Việc so sánh nhà trọ gác lửng vs thường phải đặt trong bối cảnh đặc thù của từng khu vực thì mới đưa ra lựa chọn chính xác.

So sánh mô hình nhà trọ gác lửng và nhà trọ không gác theo các tiêu chí chính

Để giúp chủ đầu tư có cái nhìn toàn diện, phần dưới đây phân tích chuyên sâu dựa trên kinh nghiệm thiết kế – thi công thực tế của Trang Kim.

Bài toán chi phí đầu tư và suất đầu tư/m2

Chi phí xây trọ gác lửng thường cao hơn 12–18% so với trọ không gác vì:

Cần gia cố kết cấu chịu tải cho sàn lửng.
Thi công thêm hệ thống chống nóng, thông gió và lan can an toàn.
Tăng chiều cao tầng → tăng chi phí xây tường, hoàn thiện.

Tuy nhiên, xét về suất đầu tư/m², trọ gác lửng lại hiệu quả hơn, vì:

Tăng diện tích sử dụng thực tế 30–50%.
Tối ưu hóa công năng trong cùng diện tích xây dựng.
Dễ tăng giá cho thuê trọ gác lửng nhờ tiện ích vượt trội.

Ngược lại, nhà trọ không gác có chi phí đầu tư thấp nhất, thời gian thi công nhanh, phù hợp mô hình bình dân hoặc công nhân.

Hệ số khai thác diện tích và tiện nghi sử dụng

Nhà trọ gác lửng:

Có hệ số khai thác diện tích cao hơn vì tách riêng không gian ngủ – sinh hoạt.
Mang lại cảm giác rộng rãi, giống căn hộ mini.
Người thuê đánh giá cao tính tiện nghi, đặc biệt là sự riêng tư.

Nhà trọ không gác:

Diện tích sử dụng ít hơn, phòng dễ rối nếu kê đồ không hợp lý.
Ưu điểm: không phải leo cầu thang trong phòng, phù hợp người lớn tuổi hoặc công nhân ca đêm.

Chiều cao tầng, tiêu chuẩn thông gió và ánh sáng

Gác lửng yêu cầu:

Chiều cao tầng tối thiểu 3,6m để đảm bảo không gian bên dưới không bị thấp.
Cửa sổ hoặc ô gió cho gác để tránh nóng và bí hơi.
Đảm bảo tiêu chuẩn thông gió tự nhiên phù hợp cho cả tầng lửng và tầng dưới.

Trọ không gác:

Không đòi hỏi chiều cao lớn → tiết kiệm chi phí.
Thông gió dễ kiểm soát, ít điểm bức xạ nhiệt hơn.

Chi phí vận hành – bảo trì – khả năng cải tạo về sau

Gác lửng phát sinh chi phí bảo trì nhiều hơn vì:

Vật liệu gác (bê tông nhẹ, thép, gỗ) cần kiểm tra định kỳ.
Dễ bị nóng nếu chống nóng kém.
Cầu thang gác cần an toàn, chắc chắn.

Ngược lại, nhà trọ không gác có ưu điểm:

Kết cấu đơn giản, dễ sửa chữa.
Khi cải tạo về sau ít ảnh hưởng đến tải trọng công trình.

Kiểm định an toàn kết cấu và tuổi thọ công trình

Do có thêm sàn lửng, nhà trọ gác lửng yêu cầu:

Kiểm định an toàn kết cấu kỹ hơn.
Gia cố dầm – sàn – cột đủ tải trọng tiêu chuẩn.
Kiểm soát độ rung và độ võng của sàn lửng.

Tuổi thọ công trình giữa hai mô hình không khác nhau nếu thi công đúng tiêu chuẩn; tuy nhiên gác lửng yêu cầu đội ngũ chuyên nghiệp để tránh lỗi kết cấu.

So sánh hiệu quả kinh doanh của nhà trọ có gác và không gác

Bên cạnh yếu tố thiết kế, bài toán quan trọng nhất đối với chủ đầu tư chính là hiệu quả tài chính. Việc so sánh mô hình nhà trọ gác lửng và nhà trọ thường theo góc độ kinh doanh sẽ giúp định hình chiến lược đầu tư rõ ràng hơn.

Giá cho thuê trọ gác lửng và khả năng tăng doanh thu

Thực tế cho thấy:

Giá cho thuê trọ gác lửng cao hơn 15–30% so với phòng không gác cùng diện tích nền.
Trọ gác lửng tạo cảm giác như căn hộ mini nhờ diện tích sử dụng lớn → tăng sức hấp dẫn với người thuê trẻ.
Người thuê sẵn sàng trả thêm vì có khu ngủ riêng, tăng tiện nghi riêng tư.

Ví dụ thực tế tại các dự án Trang Kim từng triển khai:

Phòng 18m² không gác: giá 2.5–3 triệu/tháng.
Phòng 18m² có gác: sử dụng thực tế ~25–28m² → giá 3–4 triệu/tháng.

Như vậy, mô hình này giúp tăng doanh thu đáng kể nếu đối tượng khách thuê là nhân viên văn phòng, sinh viên, người độc thân.

Ngược lại, nhà trọ không gác cho công nhân vẫn giữ ưu thế ở khu công nghiệp vì mức giá thấp, dễ lấp đầy.

Thời gian hoàn vốn nhà trọ của từng mô hình

Dựa trên các dự án thực tế, thời gian hoàn vốn trung bình:

Nhà trọ gác lửng: 5–7 năm (nhờ doanh thu cao hơn).
Nhà trọ không gác: 6–9 năm (chi phí đầu tư thấp nhưng giá thuê không cao).

Tuy nhiên, con số phụ thuộc vào:

Suất đầu tư/m² ban đầu.
Chiến lược định giá phòng.
Tỷ lệ lấp phòng trung bình.
Khả năng vận hành và bảo trì.

Đối với đất nhỏ hoặc đất hẹp ngang, gác lửng giúp tăng hệ số khai thác diện tích nên hiệu quả tài chính thường nhỉnh hơn.

Chiến lược định giá phòng theo phân khúc khách thuê

Để tối ưu lợi nhuận, cần phân loại rõ phân khúc:

Phân khúc thu nhập thấp: ưu tiên nhà trọ không gác, giá rẻ, tiêu chuẩn vừa đủ.
Phân khúc trung bình: ưu tiên gác lửng vì tiện nghi và diện tích sử dụng rộng.
Phân khúc ở trung tâm: gác lửng luôn được ưa chuộng do diện tích mặt bằng hạn chế.

Việc định giá phòng phải dựa trên mô hình và chất lượng hoàn thiện chứ không chỉ dựa vào diện tích.

Trải nghiệm người thuê: nhà trọ gác lửng vs thường

Thiết kế tốt phải xuất phát từ người sử dụng. Trải nghiệm người thuê quyết định khả năng giữ phòng lâu dài, từ đó ảnh hưởng lợi nhuận của chủ đầu tư.

Đánh giá trải nghiệm người thuê trong không gian có gác

Người thuê thường đánh giá nhà trọ gác lửng cao hơn nhờ:

Không gian rộng, phân tách khu ngủ và khu sinh hoạt.
Tạo cảm giác ấm cúng và riêng tư.
Thuận tiện cho sinh hoạt hằng ngày.
Dễ bố trí đồ đạc mà không bị rối.

Nội thất phòng khách kết hợp khu vực ngủ trên gác xép hiện đại. — Ảnh minh họa nội thất phòng trọ gác lửng

Tuy nhiên, gác lửng cũng có những nhược điểm:

Dễ nóng nếu chống nóng và thông gió không đảm bảo.
Cầu thang chiếm diện tích và cần an toàn tuyệt đối.
Chiều cao tầng dưới có thể thấp nếu bố trí sai tiêu chuẩn.

Những yếu tố này cần được kiểm soát kỹ khi thiết kế để đảm bảo tiện nghi sử dụng và tránh cảm giác bí bách.

Trải nghiệm tại nhà trọ không gác dành cho công nhân

Nhà trọ không gác có ưu điểm:

Không phải leo cầu thang, phù hợp người lao động lớn tuổi hoặc làm việc ca đêm.
Không gian phẳng, dễ vệ sinh.
Chi phí thuê thấp hơn, phù hợp thu nhập công nhân.

Tuy nhiên, nhược điểm:

Không gian sinh hoạt và ngủ chung một mặt bằng → thiếu riêng tư.
Dễ chật chội nếu diện tích tiêu chuẩn không đảm bảo.
Khả năng bố trí đồ đạc ít hơn so với phòng có gác.

Các yếu tố này phải được cân nhắc khi lựa chọn mô hình nhà trọ phù hợp tại khu vực có tệp khách công nhân lớn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê dài hạn

Từ khảo sát thực tế khách thuê tại các dự án của Trang Kim, các yếu tố ảnh hưởng chính gồm:

Tiện nghi sử dụng.
Thông gió và ánh sáng đạt tiêu chuẩn.
Độ an toàn của kết cấu và vật liệu hoàn thiện.
Diện tích thực tế họ có thể sử dụng.
Mức giá phù hợp với thu nhập.
Khả năng cải tạo nho nhỏ trong quá trình thuê.

Mô hình gác lửng thường thắng về điểm tiện nghi và diện tích; mô hình không gác thắng về mức giá và sự đơn giản.

Khi nào nên chọn nhà trọ gác lửng và khi nào nên chọn nhà trọ không gác?

Không có mô hình nào “tốt hơn tuyệt đối”. Điều quan trọng là phù hợp với điều kiện đất, ngân sách và tệp khách thuê.

Phân tích theo diện tích đất và chiều cao cho phép

Đất nhỏ, đất hẹp ngang → ưu tiên nhà trọ gác lửng để tăng hệ số khai thác diện tích.
Đất có chiều cao xây dựng hạn chế → chỉ phù hợp nhà trọ không gác.
Lô đất dài theo dạng ống → dễ áp dụng gác lửng kết hợp bố trí phòng nhà ống.