Thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng cần lưu ý gì ngay từ đầu?

Vì sao cần tính toán kỹ khi thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng?

Trong vài năm trở lại đây, mô hình căn hộ nhiều tầng cho thuê đang trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn tại các đô thị lớn. Với quỹ đất ngày càng hạn chế, việc xây dựng nhà cao tầng để khai thác cho thuê được xem là giải pháp tối ưu dòng tiền dài hạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất nhiều công trình thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng gặp khó khăn ngay từ khi đưa vào vận hành, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thiếu tính toán tổng thể ngay từ đầu.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa nhà ở thông thường và căn hộ đầu tư cho thuê nằm ở mục tiêu sử dụng. Nếu nhà ở chú trọng sự tiện nghi cho một gia đình cố định, thì căn hộ cho thuê lại cần:

• Tối ưu số lượng phòng nhưng vẫn đảm bảo khả năng khai thác lâu dài

• Đáp ứng nhu cầu đa dạng của người thuê (sinh viên, người đi làm, hộ gia đình trẻ…)

• Dễ quản lý, vận hành, bảo trì và nâng cấp về sau

Nếu bỏ qua các yếu tố này trong giai đoạn thiết kế, chủ đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng:

• Công năng không phù hợp với thị trường thuê

• Chi phí sửa chữa, cải tạo phát sinh lớn

• Khó lấp đầy phòng, thời gian trống kéo dài

Từ kinh nghiệm thực tế, nhiều dự án chỉ chú trọng “xây đủ tầng – chia đủ phòng” mà quên mất rằng thiết kế là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư cho thuê. Một bản thiết kế tốt không chỉ đẹp về hình thức mà còn phải phục vụ đúng mô hình khai thác đã được xác định từ trước.

Lựa chọn mô hình khai thác phù hợp cho căn hộ 7 tầng

Trước khi triển khai bản vẽ chi tiết, việc đầu tiên chủ đầu tư cần làm là xác định rõ mô hình khai thác. Đây chính là “xương sống” chi phối toàn bộ phương án thiết kế từ mặt bằng, kết cấu cho đến hệ thống kỹ thuật.

Các mô hình khai thác phổ biến hiện nay

Với công trình 7 tầng, có thể cân nhắc một số mô hình sau:

• Cho thuê phòng đơn
  Phù hợp khu vực gần trường học, khu công nghiệp. Diện tích mỗi phòng thường nhỏ, ưu tiên số lượng.

• Căn hộ studio
  Không gian khép kín, tích hợp bếp – ngủ – vệ sinh. Mô hình này được người đi làm trẻ ưa chuộng, giá thuê ổn định.

• Căn hộ mini khép kín
  Diện tích lớn hơn studio, phù hợp hộ gia đình nhỏ, thời gian thuê dài.

Mỗi mô hình đều có ưu – nhược điểm riêng và ảnh hưởng trực tiếp đến cách tổ chức không gian. Ví dụ, nếu chọn phòng đơn, mật độ phòng có thể cao nhưng yêu cầu về thông gió, hành lang và PCCC lại khắt khe hơn. Ngược lại, căn hộ studio tuy ít phòng hơn nhưng giá thuê cao và dễ quản lý.

Ảnh hưởng của mô hình khai thác đến thiết kế tổng thể

Khi mô hình khai thác đã rõ ràng, kiến trúc sư mới có cơ sở để:

• Tính toán mật độ phòng hợp lý trên mỗi tầng

• Bố trí trục giao thông đứng (thang bộ, thang máy) phù hợp

• Xác định diện tích phòng tiêu chuẩn, tránh lãng phí không gian

Một sai lầm phổ biến là áp dụng rập khuôn các mẫu có sẵn mà không điều chỉnh theo nhu cầu thực tế. Điều này khiến công trình mất đi lợi thế cạnh tranh ngay từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh thị trường cho thuê ngày càng khắt khe.

Thực tế cho thấy, những dự án được tư vấn bài bản ngay từ giai đoạn ý tưởng thường có tỷ lệ lấp đầy cao hơn, thời gian hoàn vốn ngắn hơn so với các công trình làm theo cảm tính.

Tối ưu mật độ phòng nhưng vẫn đảm bảo công năng sử dụng

Trong thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng, “mật độ phòng” luôn là bài toán khiến nhiều chủ đầu tư băn khoăn. Tăng số lượng phòng đồng nghĩa với tăng doanh thu tiềm năng, nhưng nếu quá tham sẽ dẫn đến không gian chật chội, trải nghiệm người thuê kém và khó vận hành lâu dài.

Mật độ phòng là gì và vì sao cần tính toán kỹ?

Mật độ phòng có thể hiểu đơn giản là số lượng căn hộ/phòng cho thuê trên mỗi tầng hoặc trên toàn bộ công trình. Con số này không thể xác định cảm tính mà cần dựa trên:

• Diện tích đất xây dựng

• Quy mô 7 tầng (có hay không tầng lửng, tầng tum)

• Mô hình khai thác đã lựa chọn

• Đối tượng khách thuê mục tiêu

Một thiết kế hợp lý không phải là “nhồi” thật nhiều phòng, mà là tối ưu diện tích sử dụng hiệu quả, giúp mỗi phòng đều dễ cho thuê và giữ chân khách lâu dài.

Bao nhiêu phòng là hợp lý cho căn hộ 7 tầng?

Không có một con số cố định cho mọi công trình. Tuy nhiên, từ kinh nghiệm thực tế, với nhà 7 tầng:

• Nếu là phòng đơn khép kín, mỗi tầng thường dao động 4–6 phòng

• Nếu là căn hộ studio hoặc căn hộ mini, số lượng phòng sẽ ít hơn nhưng diện tích mỗi căn lớn hơn

Điều quan trọng là phải đảm bảo:

• Mỗi phòng đều có ánh sáng tự nhiên và thông gió

• Diện tích sử dụng không quá nhỏ gây bí bách

• Lối đi chung, hành lang đủ rộng cho sinh hoạt và thoát hiểm

Nhiều công trình vì muốn tăng mật độ phòng đã hy sinh không gian chung, dẫn đến hành lang tối, bí, ảnh hưởng trực tiếp đến cảm nhận của người thuê và giá trị cho thuê về lâu dài.

Cân bằng giữa diện tích phòng và trải nghiệm người thuê

Trong bối cảnh thị trường đầu tư cho thuê ngày càng cạnh tranh, người thuê không chỉ quan tâm đến giá mà còn chú trọng:

• Cảm giác thoải mái khi sinh hoạt

• Sự riêng tư và yên tĩnh

• Tiện ích sử dụng hàng ngày

Vì vậy, việc cân bằng giữa số lượng phòng – chất lượng không gian – chi phí đầu tư là yếu tố then chốt. Một phòng rộng rãi, bố trí hợp lý có thể giúp:

• Tăng giá thuê

• Giảm tỷ lệ khách trả phòng sớm

• Hạn chế chi phí sửa chữa, cải tạo sau này

Giải pháp mặt bằng và công năng cho căn hộ nhiều tầng

Khi đã xác định được mật độ phòng phù hợp, bước tiếp theo là triển khai giải pháp mặt bằng và công năng cho toàn bộ công trình. Đây chính là phần “đinh” quyết định sự thuận tiện trong vận hành và giá trị sử dụng lâu dài của căn hộ cho thuê.

Bố trí giao thông đứng: thang bộ và thang máy

Với công trình 7 tầng, giao thông đứng cần được tính toán ngay từ đầu:

• Thang bộ là hạng mục bắt buộc, đóng vai trò thoát hiểm

• Thang máy giúp nâng cao trải nghiệm người thuê, đặc biệt với các tầng cao

Vị trí thang nên đặt ở trung tâm hoặc cuối nhà để:

• Rút ngắn quãng đường di chuyển

• Giảm diện tích hành lang

• Tối ưu mặt bằng phòng ở hai bên

Nếu bố trí sai, công trình có thể mất nhiều diện tích “chết”, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác.

Thiết kế hành lang, thông gió và chiếu sáng tự nhiên

Hành lang là không gian chung nhưng lại ảnh hưởng lớn đến cảm nhận tổng thể. Một hành lang tốt cần:

• Đủ rộng, không gây cảm giác chật chội

• Có thông gió tự nhiên hoặc thông gió cưỡng bức

• Kết hợp giếng trời hoặc ô thoáng nếu điều kiện cho phép

Chiếu sáng tự nhiên không chỉ giúp tiết kiệm điện mà còn tạo cảm giác dễ chịu, nâng tầm chất lượng công trình – yếu tố rất quan trọng với căn hộ nhiều tầng cho thuê.

Tầng 1 và tầng mái – đừng bỏ phí không gian

Trong thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng, tầng 1 và tầng mái thường bị xem nhẹ, trong khi đây lại là khu vực có thể gia tăng giá trị:

• Tầng 1: bố trí khu để xe, sảnh chung, có thể kết hợp ki-ốt nhỏ nếu phù hợp quy hoạch

• Tầng mái: tận dụng làm khu giặt phơi, kho kỹ thuật hoặc không gian sinh hoạt chung

Khai thác tốt hai khu vực này không chỉ giúp công trình gọn gàng hơn mà còn nâng cao trải nghiệm người thuê, gián tiếp tăng hiệu quả đầu tư.

? Tìm hiểu thêm các phương án tối ưu mặt bằng tương tự trong thiết kế chung cư mini 100m2 để có thêm góc nhìn thực tế trước khi triển khai dự án.

Những lưu ý kỹ thuật & pháp lý không thể bỏ qua

Khi triển khai thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng, nhiều chủ đầu tư thường tập trung vào mặt bằng và số lượng phòng mà vô tình xem nhẹ yếu tố kỹ thuật – pháp lý. Đây lại chính là nguyên nhân dẫn đến việc công trình bị đình trệ thi công, phải điều chỉnh thiết kế hoặc phát sinh chi phí lớn sau này.

Quy định về chiều cao, số tầng và mật độ xây dựng

Mỗi khu vực đều có quy định riêng về:

• Chiều cao tối đa công trình

• Số tầng được phép xây dựng

• Mật độ xây dựng theo diện tích đất

Nếu không kiểm tra kỹ ngay từ đầu, rất dễ rơi vào tình trạng:

• Thiết kế vượt số tầng cho phép

• Phải cắt giảm công năng khi xin giấy phép

• Ảnh hưởng trực tiếp đến mô hình khai thác ban đầu

Vì vậy, bước khảo sát pháp lý luôn cần thực hiện song song với việc lên ý tưởng thiết kế, đặc biệt với các dự án đầu tư cho thuê có quy mô 7 tầng.

Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Với căn hộ nhiều tầng cho thuê, PCCC là hạng mục bắt buộc và ngày càng được kiểm soát chặt chẽ. Thiết kế cần tính toán:

• Lối thoát hiểm, thang bộ đạt chuẩn

• Khoảng cách an toàn giữa các không gian

• Bố trí hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp

Nếu thiết kế không đáp ứng yêu cầu ngay từ đầu, việc điều chỉnh sau khi xây dựng gần như là “bài toán khó”, vừa tốn kém vừa ảnh hưởng tiến độ khai thác.

Hạ tầng kỹ thuật: điện – nước – thoát hiểm

Một công trình cho thuê 7 tầng vận hành ổn định phải có hệ thống kỹ thuật đồng bộ:

• Điện đủ tải cho toàn bộ số phòng

• Hệ thống cấp thoát nước dễ bảo trì, sửa chữa

• Khu vực kỹ thuật được bố trí khoa học, không ảnh hưởng sinh hoạt

Thiết kế tốt sẽ giúp quá trình vận hành nhẹ nhàng hơn, hạn chế sự cố và giảm chi phí bảo trì trong suốt vòng đời công trình.

Vai trò của đơn vị tư vấn thiết kế trong đầu tư căn hộ cho thuê

Không ít chủ đầu tư cho rằng chỉ cần tham khảo vài mẫu trên mạng là có thể xây được căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, thực tế cho thấy mỗi khu đất, mỗi mô hình khai thác đều cần một phương án thiết kế riêng.

Vì sao không nên tự thiết kế hoặc sao chép mẫu có sẵn?

Các mẫu thiết kế sẵn thường:

• Không phù hợp hoàn toàn với hiện trạng đất

• Không tính đến mục tiêu đầu tư và đối tượng thuê cụ thể

• Dễ phát sinh lỗi công năng khi thi công thực tế

Điều này đặc biệt nguy hiểm với nhà nhiều tầng, nơi chỉ một sai sót nhỏ cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ công trình.

Lợi ích của bản vẽ thiết kế tối ưu ngay từ đầu

Một bộ hồ sơ thiết kế bài bản mang lại nhiều lợi ích:

• Dự trù chính xác chi phí đầu tư

• Tối ưu công năng và mật độ phòng

• Hạn chế rủi ro pháp lý và kỹ thuật

• Gia tăng hiệu quả khai thác cho thuê lâu dài

Ngay cả với những công trình nhỏ, việc tham khảo các giải pháp từ bản vẽ thiết kế nhà trọ cấp 4 cũng giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về cách tổ chức không gian hiệu quả trước khi áp dụng cho quy mô 7 tầng.

Lựa chọn đơn vị thiết kế am hiểu đầu tư cho thuê

Một đơn vị tư vấn uy tín không chỉ vẽ đẹp mà còn cần:

• Hiểu rõ thị trường cho thuê thực tế

• Có kinh nghiệm xử lý công trình nhiều tầng

• Đồng hành cùng chủ đầu tư từ ý tưởng đến thi công

Tại Hà Nội, Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim là đơn vị chuyên tư vấn và triển khai các dự án căn hộ cho thuê, chung cư mini với giải pháp tối ưu ngay từ giai đoạn thiết kế, giúp chủ đầu tư yên tâm về công năng, pháp lý và hiệu quả khai thác lâu dài.

Liên hệ ngay với Trang Kim để được tư vấn chi tiết và báo giá phù hợp cho phương án thiết kế căn hộ cho thuê 7 tầng theo đúng nhu cầu đầu tư của bạn.