Với quỹ đất khoảng 60m², xây dựng công trình chung cư mini cho thuê là một phương án được nhiều chủ nhà quan tâm, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu thuê cao như gần trường đại học, khu văn phòng, bệnh viện hoặc các khu đô thị đông dân cư.
Tuy nhiên, 60m² không phải diện tích có thể tùy ý chia thành càng nhiều phòng càng tốt.
Diện tích dành cho thang bộ, thang máy, hành lang, hộp kỹ thuật, khu để xe, giếng trời và các không gian phục vụ chung sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích thực tế có thể khai thác cho thuê. Nếu chỉ tập trung tăng số lượng phòng mà bỏ qua giao thông, thông thoáng, kỹ thuật và an toàn công trình, hiệu quả đầu tư có thể không đạt như kỳ vọng.
Vì vậy, thiết kế chung cư mini 60m² cần được nhìn dưới hai góc độ cùng lúc: một công trình để ở và một tài sản tạo dòng tiền.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn
Bài viết dưới đây phân tích những phương án mặt bằng phổ biến, cách tổ chức không gian và những vấn đề chủ đầu tư nên tính toán trước khi quyết định xây dựng chung cư mini 60m².
- Có 60m² đất có nên xây chung cư mini cho thuê?
Câu trả lời không đơn giản là “có” hay “không”.
Hiệu quả của một công trình trên nền đất 60m² phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí, hình dạng khu đất, chiều rộng mặt tiền, số tầng được phép xây dựng, chỉ giới xây dựng, khả năng bố trí chỗ để xe, nhu cầu thuê tại khu vực và tổng mức đầu tư.
Một lô đất 60m² có mặt tiền rộng, hình dạng vuông vắn và nằm tại vị trí có nhu cầu thuê cao có thể có phương án khai thác rất khác so với một lô đất 60m² dạng dài, hẹp hoặc bị hạn chế về xây dựng.
Ưu điểm của mô hình chung cư mini trên diện tích nhỏ
Tận dụng được giá trị của đất đô thị
Thay vì chỉ xây nhà để ở, anh chị có thể tổ chức nhiều không gian ở và cho thuê độc lập trên cùng một công trình và tạo nguồn thu định kỳ.
Phù hợp với nhu cầu thuê tại đô thị
Các căn hộ diện tích vừa và nhỏ thường phù hợp với sinh viên, người độc thân, người đi làm hoặc các cặp vợ chồng trẻ – tùy thuộc vào vị trí và mức giá thuê.
Có thể linh hoạt giữa nhiều phương án khai thác
Không nhất thiết toàn bộ các tầng phải có cùng một cách sử dụng. Tùy nhu cầu, chủ nhà có thể kết hợp tầng ở, tầng cho thuê hoặc dành tầng trên cùng cho không gian sinh hoạt của gia đình.
Nhưng 60m² cũng là một bài toán khá “chật”
Khi diện tích sàn không lớn, mỗi mét vuông đều có giá trị và đòi hỏi tính toán, thiết kế và khai thác hợp lý nhất có thể.
Thang bộ, thang máy, hành lang và hộp kỹ thuật nếu bố trí không hợp lý sẽ làm giảm đáng kể diện tích có thể cho thuê. Nếu cố gắng thu nhỏ các không gian lưu thông đi lại hoặc chia quá nhiều phòng, công trình có thể trở nên bí, khó vận hành và khó đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật cần thiết.
Vì vậy, mục tiêu của thiết kế chung cư mini không phải là nhồi được nhiều phòng nhất, mà là tạo ra phương án có hiệu quả khai thác tốt nhất trong giới hạn của khu đất.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn
- Đất 60m² có thể bố trí bao nhiêu căn hộ cho thuê?
Không có một con số cố định hay tối ưu áp dụng cho mọi công trình mà cần có sự linh hoạt và hợp lý.
Với một mặt bằng khoảng 60m², phương án thường được cân nhắc hơn đó là 2 căn/tầng hoặc 3 căn/tầng. Việc lựa chọn phương án nào phụ thuộc vào kích thước thực tế của khu đất và cách tổ chức hệ thống lối đi.
Phương án 2 căn/tầng
Đây là phương án phù hợp khi anh chị ưu tiên chất lượng căn hộ và nhóm khách thuê có khả năng chi trả tốt hơn.
Sau khi bố trí thang bộ, thang máy, hành lang và khu vực kỹ thuật, phần diện tích còn lại có thể chia thành hai căn tương đối rộng. Mỗi căn có thể tổ chức bao gồm:
- Không gian ngủ và sinh hoạt;
- Bếp nhỏ;
- WC khép kín;
- Tủ quần áo và khu lưu trữ;
- Khu giặt phơi hoặc logia tùy mặt bằng;
- Cửa sổ hoặc khoảng lấy sáng phù hợp.
Ưu điểm của phương án này là căn hộ rộng rãi hơn, dễ bố trí nội thất và giúp trải nghiệm ở tốt.
Hạn chế của phương án này là số lượng căn cho thuê trên mỗi tầng thấp hơn, vì vậy doanh thu có thể không cao hơn phương án 3 căn. Cần tính theo giá thuê thực tế của từng loại căn và mặt bằng cho thuê khu vực.
Phương án 3 căn/tầng
Phương án này hướng đến việc tăng số lượng căn hộ trên cùng một diện tích sàn. Mỗi căn sẽ có diện tích nhỏ hơn, thường phù hợp với người độc thân hoặc khách thuê có nhu cầu tiết kiệm chi phí.
Tuy nhiên, đây là phương án đòi hỏi kiến trúc sư phải xử lý mặt bằng rất kỹ. Không thể chỉ lấy 60m² chia đều cho 3 căn, mà còn phải dành diện tích cho các khu vực khác như:
- Thang bộ;
- Thang máy (nếu có);
- Sảnh và lối đi;
- Hộp kỹ thuật;
- Hệ thống cấp thoát nước;
- Khu vực lấy sáng, thông gió;
- Các yêu cầu kỹ thuật và an toàn khác.
Phương án 3 căn/tầng chỉ thực sự hiệu quả khi diện tích mỗi căn vẫn đủ để tạo ra một sản phẩm cho thuê có giá trị.
- Ví dụ tổ chức mặt bằng chung cư mini 60m²
Giả sử khu đất 60m2 của bạn có kích thước tương đối điển hình khoảng 5 × 12m.
Đây chỉ là ví dụ để hình dung cách tổ chức không gian. Phương án thực tế phải dựa trên kích thước chính xác của khu đất, chỉ giới xây dựng, quy hoạch và các điều kiện cụ thể tại địa phương.
Tầng 1: ưu tiên giao thông và vận hành
Với công trình chung cư mini, tầng 1 thường phải giải quyết nhiều chức năng cùng lúc.
Có thể xem xét bố trí các khu vực như:
- Khu để xe;
- Sảnh vào;
- Thang bộ;
- Thang máy nếu phương án đầu tư có sử dụng;
- Khu kỹ thuật;
- Khu đặt đồng hồ điện nước và các hệ thống cần thiết.
Một sai lầm thường gặp là cố tận dụng tầng 1 để tạo thêm một căn cho thuê nhưng không giải quyết tốt chỗ để xe và giao thông chung.
Đối với mô hình cho thuê, tầng 1 không tạo ra doanh thu trực tiếp không có nghĩa là nó không có giá trị kinh tế.
Một khu vực tầng 1 được tổ chức tốt giúp công trình vận hành thuận tiện, khách thuê có trải nghiệm tốt hơn và hạn chế những vấn đề phát sinh trong quá trình khai thác.
Các tầng điển hình
Đây là khu vực quyết định phần lớn hiệu quả khai thác. Lõi lưu thông nên được tổ chức sao cho đường đi từ cửa vào đến từng căn hộ ngắn và dễ hiểu. Các khu vực WC, bếp và hộp kỹ thuật nên được nghiên cứu để có thể gom và xếp chồng hệ thống cấp thoát nước giữa các tầng.
Việc này không chỉ giúp bản vẽ thiết kế chung cư mini gọn hơn mà còn có thể giảm độ phức tạp khi thi công và bảo trì sau này.
Tầng trên cùng
Tùy mục đích sử dụng, tầng trên cùng có thể tiếp tục bố trí căn hộ cho thuê hoặc dành một phần diện tích cho không gian sinh hoạt của gia chủ.
Nếu có sân thượng, khu giặt phơi hoặc không gian kỹ thuật, các khu vực này cũng cần được đưa vào phương án ngay từ đầu thay vì xử lý bổ sung sau khi công trình đã hoàn thiện.
- Nên chọn 2 hay 3 căn hộ mỗi tầng?
Đây là câu hỏi mà anh chị chủ đầu tư nên giải quyết bằng bài toán tài chính, không chỉ bằng bản vẽ.
Giả sử:
- Phương án A có 2 căn/tầng
- Phương án B có 3 căn/tầng.
Không thể kết luận phương án B tốt hơn chỉ vì có thêm một căn.
Phương án B có thể tạo ra nhiều đơn vị cho thuê hơn, nhưng đồng thời có thể phát sinh các chi phí khác nhiều hơn chẳng hạn:
- Nhiều WC hơn;
- Nhiều đường cấp thoát nước hơn;
- Nhiều thiết bị điện hơn;
- Nhiều cửa và vách ngăn hơn;
- Chi phí nội thất trên tổng số căn cao hơn;
- Nhu cầu bảo trì và xử lý sự cố nhiều hơn.
Trong khi đó, phương án 2 căn/tầng có thể có giá thuê mỗi căn cao hơn và phù hợp với nhóm khách thuê ổn định hơn.
Do đó, để quyết định một phương án tối ưu hơn chúng ta nên phải so sánh ít nhất 4 chỉ số: Doanh thu dự kiến, tổng chi phí đầu tư, chi phí vận hành, thời gian hoàn vốn.
Đây là lý do thiết kế chung cư mini 60m2 không nên tách rời khỏi bài toán kinh tế ngay từ bước lập mặt bằng.
- Thiết kế căn hộ 20m² – 25m² trong chung cư mini như thế nào?
Với căn hộ diện tích nhỏ, điều quan trọng không phải là cố đưa thật nhiều đồ nội thất vào phòng mà là tổ chức không gian theo đúng thứ tự sử dụng.
Một căn hộ khoảng 20m² – 25m² có thể được tổ chức thành các vùng điển hình như:
Khu vực ngủ và sinh hoạt
Giường nên đặt ở vị trí ít ảnh hưởng đến luồng giao thông trong phòng.
Phần đầu giường có thể kết hợp tủ hoặc hệ lưu trữ để giảm số lượng đồ nội thất rời.
Nếu diện tích cho phép, một chiếc bàn làm việc nhỏ sẽ tăng tính phù hợp với nhóm khách thuê là sinh viên và người đi làm.
Khu Bếp
Bếp có thể thiết kế dạng chữ I hoặc chữ L tùy hình dạng căn phòng. Không nên đặt bếp ở vị trí khiến mùi nấu ăn đi trực tiếp vào khu vực ngủ.
Hệ tủ bếp trên và dưới nên được tính toán theo đúng kích thước thiết bị để tránh lãng phí không gian.
Khu vệ sinh – WC
WC là khu vực cần được nghiên cứu kỹ về cấp thoát nước, chống thấm và thông gió.
Nếu nhiều căn hộ được bố trí cạnh nhau hoặc xếp chồng giữa các tầng, việc tổ chức các trục kỹ thuật hợp lý ngay từ đầu sẽ thuận lợi hơn rất nhiều cho thi công và bảo trì.
Khu giặt phơi
Không phải căn hộ nào cũng phù hợp hoặc cần phải có một ban công lớn. Với diện tích nhỏ, có thể nghiên cứu khu vực giặt phơi gọn gàng, thông thoáng và không ảnh hưởng đến không gian sinh hoạt.
- Nếu muốn tăng số phòng, có nên làm gác lửng?
Gác lửng có thể là một giải pháp đáng cân nhắc trong một số công trình, nhưng không hẳn là cứ làm gác lửng là sẽ tăng hiệu quả đầu tư.
Gác lửng làm thay đổi cách sử dụng không gian và có thể liên quan đến chiều cao tầng, kết cấu, diện tích, thông thoáng cũng như các yêu cầu quản lý xây dựng tùy trường hợp.
Vì vậy, nếu anh chị đang tính phương án phòng có gác, việc đầu tiên không phải là chọn mẫu nội thất mà là kiểm tra các đặc điểm như:
- Chiều cao công trình cho phép hay không;
- Chiều cao của mỗi tầng;
- Kết cấu;
- Cách tính diện tích và quy mô xây dựng;
- Khả năng thông thoáng;
- Giải pháp giao thông thuận tiện và sự an toàn.
Nếu các điều kiện không phù hợp, một căn hộ một tầng được thiết kế tốt đôi khi lại có hiệu quả sử dụng cao hơn một căn có gác nhưng chật chội.
- Giải pháp lấy sáng và thông gió cho công trình chung cư mini 60m²
Đây là vấn đề rất đáng quan tâm, đặc biệt đối với những lô đất dạng nhà ống. Nếu công trình chỉ có một mặt thoáng phía trước, các phòng phía sau rất dễ thiếu ánh sáng và không khí tự nhiên.
Giếng trời
Giếng trời có thể được sử dụng để đưa ánh sáng và thông gió vào khu vực giữa hoặc phía sau nhà.
Tuy nhiên, giếng trời không nên bố trí theo kiểu “cho có”. Vị trí của nó cần được tính toán đồng thời với các phần khác như: Phòng ở, WC, cầu thang, hộp kỹ thuật, hướng nắng, hướng gió, khả năng thoát nước.
Cửa sổ và khoảng thoáng
Mỗi căn hộ nên được nghiên cứu khả năng tiếp cận ánh sáng và thông gió phù hợp với điều kiện thực tế.
Không nên sử dụng vách kính hoặc các giải pháp ngăn chia không gian một cách máy móc. Vật liệu chỉ là công cụ; quan trọng hơn là cách tổ chức mặt bằng.
- Nội thất chung cư mini 60m²: nhỏ nhưng không có cảm giác chật
Một căn hộ chung cư mini cho thuê diện tích nhỏ vẫn có thể tạo cảm giác thoải mái nếu nội thất được thiết kế hợp lý và đúng tỷ lệ.
Ưu tiên nội thất vừa đủ
Thay vì đưa sofa lớn, tủ lớn và bàn ăn lớn vào một căn phòng nhỏ, nên xác định trước những nhu cầu thực sự của khách thuê.
Một số giải pháp nội thất mà anh chị có thể áp dụng:
- Tủ cao kịch trần;
- Giường có ngăn lưu trữ;
- Bàn làm việc nhỏ;
- Kệ treo tường;
- Tủ bếp tối ưu chiều sâu;
- Nội thất có nhiều chức năng.
Màu sắc và vật liệu
Các gam màu sáng, trung tính thường giúp căn phòng tạo cảm giác thoáng hơn. Nhưng không nhất thiết toàn bộ căn hộ phải sử dụng màu trắng hoặc màu quá sáng.
Có thể kết hợp màu trung tính với gỗ, đá hoặc một số điểm nhấn để tạo cảm giác ấm áp và phù hợp với nhiều nhóm khách thuê.
Khả năng bảo trì quan trọng không kém tính thẩm mỹ
Đây là điểm thường bị bỏ qua trong thiết kế nhà cho thuê khi không được thực hiện bởi người có chuyên môn và kinh nghiêm.
Một vật liệu đẹp nhưng khó vệ sinh, dễ hỏng hoặc khó thay thế có thể làm tăng chi phí vận hành về sau. Vì vậy, thiết kế nội thất căn hộ cho thuê nên ưu tiên các yếu tôt: độ bền, dễ vệ sinh, dễ sửa chữa, dễ thay thế và phù hợp ngân sách.
- Vấn đề PCCC và thoát nạn phải tính ngay từ bước thiết kế
Đối với công trình nhiều tầng có nhiều người cùng sinh sống, an toàn cháy và thoát nạn phải được xem xét ngay từ giai đoạn lập phương án. Đây không phải là phần có thể “bổ sung sau”.
Giải pháp cụ thể phụ thuộc vào quy mô, chiều cao, công năng, số người sử dụng, đặc điểm công trình và các quy định áp dụng tại thời điểm lập hồ sơ.
Vì vậy, không nên áp dụng một công thức cố định kiểu “60m² thì phải có X thang” cho mọi công trình.
Trong quá trình thiết kế cần đồng thời xem xét tới:
- Giải pháp lưu thông và thoát nạn
- Vị trí cầu thang
- Khoảng cách và hướng di chuyển
- Cửa và các bộ phận ngăn cháy theo yêu cầu áp dụng
- Hệ thống báo cháy, chữa cháy và các hệ thống kỹ thuật liên quan
- Khả năng tiếp cận, cứu nạn, cứu hộ
- Các yêu cầu khác theo quy mô và loại hình công trình.
Một mặt bằng đẹp nhưng không giải quyết được an toàn và yêu cầu pháp lý thì chưa phải là một phương án thiết kế tốt.
- Những sai lầm thường gặp khi xây chung cư mini trên đất 60m²
Chỉ quan tâm đến số lượng phòng
Nhiều chủ đầu tư bắt đầu bằng câu hỏi: “Một tầng nhét được bao nhiêu phòng?”
Câu hỏi nên đặt trước nên là: “Một căn hộ như thế nào thì có thể cho thuê tốt và vận hành ổn định trong nhiều năm?”
Làm thang máy và thang bộ sau
Lõi giao thông chiếm diện tích đáng kể. Nếu đến cuối quá trình thiết kế mới đưa thang máy vào, toàn bộ mặt bằng có thể phải thay đổi.
Không tính đường ống kỹ thuật ngay từ đầu
Bếp và WC của các tầng nên được nghiên cứu theo hệ thống để hạn chế đường ống chạy vòng vèo hay quá dài và thuận tiện cho bảo trì.
Chỉ tính chi phí xây dựng, không tính chi phí vận hành
Một công trình cho thuê cần được nhìn trong cả vòng đời khai thác. Thiết bị điện, máy nước nóng, điều hòa, máy bơm, thang máy, hệ thống cấp thoát nước và nội thất đều có chi phí bảo trì.
Xử lý PCCC sau cùng
Đây là một trong những sai lầm cần tránh nhất. Nếu giải pháp an toàn được đưa vào từ đầu, kiến trúc sư có thể chủ động tổ chức mặt bằng. Nếu xử lý khi bản vẽ gần hoàn thiện, việc thay đổi có thể ảnh hưởng đến cả công năng và chi phí.
- Cách tính hiệu quả đầu tư chung cư mini 60m²
Đừng chỉ hỏi: “Xây hết bao nhiêu tiền?” Hãy đặt bài toán theo dòng tiền.
Công thức cơ bản có thể bắt đầu từ:
Doanh thu cho thuê = Số căn × Giá thuê trung bình × Tỷ lệ lấp đầy
Sau đó cần trừ các khoản chi phí như:
- Điện nước khu vực chung
- Mạng – Internet
- Vệ sinh
- Bảo trì
- Sửa chữa nội thất
- Bảo dưỡng thiết bị
- Quản lý
- Thuế, phí và các nghĩa vụ liên quan nếu phát sinh
- Chi phí tài chính nếu sử dụng vốn vay.
Từ đó mới có thể ước tính dòng tiền thực tế và thời gian hoàn vốn và mới đánh giá được phương án đầu tư có khả thi hay không.
Ví dụ về tư duy lựa chọn phương án
Giả sử một tầng có thể chọn: 2 căn diện tích lớn hoặc 3 căn diện tích nhỏ.
Nếu 3 căn có giá thuê thấp, tỷ lệ trống cao và chi phí vận hành lớn hơn thì việc có thêm một căn chưa chắc tạo ra lợi nhuận tốt hơn.
Ngược lại, nếu khu vực có nhu cầu rất cao đối với căn hộ nhỏ, phương án nhiều căn có thể phù hợp.
Thiết kế tốt vì thế không phải là thiết kế có nhiều phòng nhất, mà là thiết kế tạo ra giá trị khai thác tốt nhất trên diện tích đất và ngân sách đầu tư có sẵn.
- Chi phí thiết kế chung cư mini 60m²
Chi phí thiết kế chung cư mini không thể xác định chỉ dựa vào diện tích đất. Đơn giá còn phụ thuộc vào các thông số khác:
- Tổng diện tích sàn
- Số tầng
- Mức độ phức tạp của công trình
- Phạm vi hồ sơ thiết kế
- Thiết kế kiến trúc
- Kết cấu
- Điện nước
- Nội thất
- Các yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt.
Vì vậy, với cùng một khu đất 60m² nhưng một công trình 4 tầng và một công trình nhiều tầng hơn sẽ có khối lượng thiết kế hoàn toàn khác nhau.
Kiến trúc Trang Kim có thể tư vấn phương án dựa trên hiện trạng khu đất, nhu cầu khai thác và ngân sách đầu tư thay vì áp dụng một mẫu mặt bằng cố định cho mọi công trình.
- Vì sao nên lập phương án thiết kế chung cư mini trước khi quyết định xây?
Với công trình diện tích nhỏ, một thay đổi chỉ vài mét vuông có thể ảnh hưởng đến cả hệ thống.
Ví dụ, thay đổi vị trí cầu thang có thể kéo theo: thay đổi hành lang – thay đổi diện tích căn hộ -thay đổi vị trí WC – thay đổi đường ống – thay đổi kết cấu – thay đổi chi phí.
Đó là lý do anh chị nên làm việc với kiến trúc sư ngay từ giai đoạn đầu, khi vẫn còn khả năng so sánh nhiều phương án.
Một phương án thiết kế tốt cần trả lời được ít nhất 5 câu hỏi:
- Xây được quy mô nào trên khu đất?
- Mỗi tầng có thể khai thác bao nhiêu căn?
- Căn hộ có đủ tiện nghi và dễ cho thuê không?
- Công trình có phương án giao thông, kỹ thuật và an toàn phù hợp không?
- Tổng mức đầu tư và dòng tiền dự kiến có hợp lý không?
- Kiến Trúc Trang Kim – Tư vấn thiết kế chung cư mini 60m² tối ưu & chuyên nghiệp
Với công trình chung cư mini trên quỹ đất nhỏ, Trang Kim không chỉ tiếp cận bài toán ở góc độ kiến trúc mà cần xem xét đồng thời công năng – kỹ thuật – chi phí đầu tư – khả năng khai thác.
Tùy hiện trạng khu đất, kiến trúc sư có thể nghiên cứu nhiều phương án mặt bằng trước khi đi đến phương án phù hợp nhất.
Đặc biệt, với những lô đất chỉ khoảng 60m², việc có một phương án mặt bằng hợp lý ngay từ đầu có thể giúp chủ đầu tư tránh được nhiều khoản chi phí phát sinh do phải thay đổi thiết kế hoặc xử lý các vấn đề kỹ thuật trong quá trình thi công.
Nếu anh chị đang sở hữu lô đất khoảng 60m² và dự định xây chung cư mini, nhà trọ cao cấp hoặc công trình nhiều tầng, hãy chuẩn bị các thông tin cơ bản như:
- Kích thước khu đất
- Chiều rộng mặt tiền
- Chiều dài
- Vị trí và khu vực
- Hướng đất
- Số tầng dự kiến
- Nhu cầu sử dụng của gia đình
- Số căn hộ mong muốn
- Ngân sách đầu tư dự kiến.
Từ những dữ liệu này, kiến trúc sư có thể bắt đầu kiểm tra khả năng tổ chức mặt bằng và xây dựng phương án phù hợp thay vì áp dụng một mẫu thiết kế chung cho tất cả các lô đất.
Kiến Trúc Trang Kim
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Trang Kim
Website: kientructrangkim.com
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn phương án thiết kế phù hợp với hiện trạng khu đất, nhu cầu sử dụng và mục tiêu khai thác cho thuê.
