Thiết Kế Chung Cư Mini 70m²: Bài Toán Đầu Tư Xây Dựng & Khai Thác

Sở hữu khu đất khoảng 70m² tại khu vực có nhu cầu thuê nhà cao như trung tâm thành phố, thị trấn, khu du lịch, khu công nghiệp,… mở ra nhiều khả năng để anh chị có thể khai thác như: căn hộ studio, căn hộ 1 phòng ngủ, căn hộ dịch vụ hoặc mô hình nhà ở cho thuê nhiều căn.

Với 70m² đất không có nghĩa là toàn bộ diện tích đó đều có thể chuyển thành diện tích căn hộ cho thuê. Một phần diện tích phải dành cho cầu thang bộ, thang máy, hành lang, hộp kỹ thuật, thông tầng, khu vực kỹ thuật và các giải pháp an toàn cần thiết.

Vì vậy, thiết kế chung cư mini 70m² không đơn thuần là bài toán “chia phòng”, mà là bài toán cân bằng giữa: Diện tích đất, quy mô xây dựng, số căn hộ, chi phí đầu tư, khả năng cho thuê, chi phí vận hành, an toàn và pháp lý. 

Càng tăng số căn trên một tầng, bài toán giao thông, thông gió, ánh sáng, cấp thoát nước và vận hành càng trở nên phức tạp.

Dưới góc nhìn thiết kế kiến trúc, Kiến Trúc Trang Kim tập trung vào việc xây dựng phương án phù hợp với khu đất cụ thể và mục tiêu khai thác thực tế, thay vì áp dụng một công thức cố định cho mọi công trình 70m².

Mời anh chị xem tiếp bài viết này để cùng Trang Kim phân tích và nắm rõ hơn để có phương án khai thác thửa đất 70m2 của mình tối ưu hơn nhé.

1. 70m² đất có phù hợp xây chung cư mini cho thuê?

Trước khi đặt câu hỏi “70m² xây được bao nhiêu phòng cho thuê?”, anh chị chủ đầu tư nên kiểm tra ít nhất những yếu tố sau:

Vị trí khu đất

Nhu cầu thuê quyết định rất lớn đến hiệu quả khai thác. Một khu đất gần trường đại học, gần khu công nghiệp, khu văn phòng, bệnh viện, trung tâm thương mại, các tuyến giao thông lớn có thể phù hợp với mô hình căn hộ nhỏ cho người đi làm, sinh viên hoặc chuyên gia.

Trong khi đó, một khu đất nằm trong khu dân cư có nhu cầu ở lâu dài có thể phù hợp hơn với những căn hộ diện tích lớn.

Hình dạng và kích thước khu đất

Hai khu đất cùng diện tích 70m² nhưng kích thước khác nhau sẽ cho ra mặt bằng hoàn toàn khác nhau.

Ví dụ:

• 7 × 10m: mặt tiền tương đối rộng, chiều sâu vừa phải, thuận lợi cho việc tổ chức các căn hộ tiếp xúc với mặt thoáng.
• 5 × 14m: dạng nhà ống, chiều sâu lớn hơn và cần đặc biệt quan tâm đến thông gió, chiếu sáng cho khu vực giữa nhà.
• 4,5 × 15,5m: mặt tiền hẹp, lõi giao thông có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong mặt bằng.

Vì vậy, không nên lấy một bản vẽ 70m² rồi áp dụng cho tất cả khu đất cùng diện tích. Không phải cứ có 70m² đất là có thể xây một tòa nhà nhiều căn hộ và đạt hiệu quả đầu tư tốt.

Quy hoạch và khả năng xây dựng

Trước khi lập phương án đầu tư cần xác định các thông tin liên quan quan trọng đến việc xây dựng như:

• Mật độ xây dựng
• Số tầng được phép
• Chiều cao công trình
• Khoảng lùi và chỉ giới xây dựng
• Yêu cầu về sân, khoảng thoáng
• Chỗ để xe
• Các yêu cầu pháp lý liên quan đến loại hình công trình.

Đây là bước quan trọng bởi một phương án có hiệu quả trên giấy nhưng không phù hợp với điều kiện khu đất hoặc quy định áp dụng thì không có nhiều giá trị thực tế.

2. Đất 70m² thực sự còn bao nhiêu diện tích để khai thác?

Đây là điểm nhiều anh chị chủ đầu tư thường tính sai khi bắt đầu bài toán xây chung cư mini, nếu không có kinh nghiệm thiết kế và xây dựng thì sau đó sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề.

Giả sử khu đất có diện tích 70m². Ta không thể mặc định: 70m² = 70m² căn hộ cho thuê.

Trên một tầng điển hình, diện tích còn phải tổ chức cho các khu vực như:

• Cầu thang bộ
• Thang máy nếu công trình có sử dụng
• Lối thoát hiểm
• Hành lang hoặc sảnh chung
• Hộp kỹ thuật điện nước, an toàn
• Khoảng thông tầng
• Giếng trời
• Các khoảng không cần thiết cho giải pháp kiến trúc và kỹ thuật.

Do đó, bài toán đúng phải là: Diện tích đất – diện tích xây dựng thực tế – diện tích sàn – diện tích giao thông và kỹ thuật – diện tích căn hộ – diện tích có thể khai thác.

Đây cũng là lý do tại sao một thiết kế chung cư mini cố gắng nhồi thêm một căn hộ đôi khi lại không làm tăng hiệu quả đầu tư.

Nhiều căn hộ nhỏ hơn nhưng thiếu ánh sáng, khó bố trí nội thất và khó thu hút khách thuê có thể mang lại hiệu quả thấp hơn một phương án có ít căn hơn nhưng chất lượng sử dụng tốt.

3. Gợi ý mặt bằng chung cư mini 70m²

Với khu đất khoảng 70m², có thể nghiên cứu nhiều phương án khác nhau. Hai hướng phổ biến là:

Phương án 1: 3 căn studio trên một tầng – Mô hình này ưu tiên tăng số lượng căn hộ.

Mỗi căn có thể tổ chức gồm:

• Khu vực ngủ nghỉ
• Khu sinh hoạt nhỏ
• Khu bếp và bàn ăn
• WC khép kín
• Không gian lưu trữ;
• Cửa sổ hoặc ban công tùy điều kiện mặt bằng.

Ưu điểm của phương án này là số lượng căn nhiều hơn, phù hợp với khu vực có nhu cầu thuê căn hộ diện tích nhỏ như khu công nghiệp, khu sinh viên, khu du lịch.

Tuy nhiên, càng tăng số căn thì diện tích giao thông và các hệ thống kỹ thuật càng cần được tổ chức hợp lý. Đặc biệt, không nên hy sinh ánh sáng, thông gió hoặc sự riêng tư chỉ để tăng thêm một căn hộ.

Phương án 2: 2 căn hộ diện tích lớn hơn

Thay vì chia thành 3 studio, 70m² có thể được tổ chức thành 2 căn hộ có diện tích rộng hơn. Mỗi căn có thể bố trí gồm:

• Phòng khách hoặc không gian sinh hoạt
• Phòng ngủ
• Bếp và bàn ăn
• WC
• Khu giặt phơi
• Ban công hoặc logia nếu điều kiện cho phép.

Phương án này phù hợp hơn với nhóm khách thuê muốn ở lâu dài, các cặp đôi hoặc gia đình nhỏ.

Điểm quan trọng là 2 căn không mặc nhiên tốt hơn 3 căn, và 3 căn cũng không mặc nhiên tạo ra doanh thu cao hơn 2 căn. Phải đặt chúng trong cùng một bài toán tài chính và sự phù hợp điều kiện hiện trạng.

4. Nên thiết kế 2 hay 3 căn hộ mỗi tầng?

Đây thường là quyết định quan trọng nhất của anh chị chủ đầu tư khi thiết kế chung cư mini 70m².

Có thể hình dung sự khác nhau như sau:

Tiêu chí	3 căn Studio	2 căn hộ lớn
Số căn/tầng	Nhiều hơn	Ít hơn
Diện tích mỗi căn	Nhỏ hơn	Lớn hơn
Đối tượng thuê	Người độc thân, sinh viên, người đi làm	Cặp đôi, gia đình nhỏ, chuyên gia
Nội thất/căn	Có thể gọn và tiêu chuẩn hóa	Thường cần đầu tư hoàn thiện cao hơn
Quản lý	Nhiều khách thuê hơn	Ít khách thuê hơn
Doanh thu/căn	Thấp hơn	Cao hơn
Tổng doanh thu	Phụ thuộc giá thuê và tỷ lệ lấp đầy	Phụ thuộc giá thuê và tỷ lệ lấp đầy
Khả năng vận hành	Nhiều hợp đồng và nhân khẩu hơn	Đơn giản hơn
Yêu cầu mặt bằng	Phải tối ưu từng mét vuông	Có nhiều không gian hơn để tổ chức công năng

Cách lựa chọn đúng

Không nên quyết định chỉ dựa trên số lượng căn mà hãy tính toán:

Doanh thu dự kiến = Số căn × Giá thuê bình quân × Tỷ lệ lấp đầy × 12 tháng

Sau đó tiếp tục phân tích về bài toán:

Dòng tiền vận hành = Doanh thu − Chi phí vận hành − Chi phí bảo trì − Các khoản chi phí liên quan

Khi đó chủ đầu tư mới có cơ sở để so sánh hai phương án.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

5. Thiết kế căn hộ Studio nhỏ trên diện tích 70m²

Nếu chọn phương án 3 căn/tầng, diện tích mỗi căn thường sẽ bị giới hạn hơn. Thách thức của kiến trúc sư lúc này không phải chỉ là “đủ đồ trong phòng”, mà là làm sao để căn hộ nhỏ vẫn có cảm giác thoáng và dễ sử dụng.

Một studio nhỏ có thể được tổ chức theo nguyên tắc: Cửa vào >> bếp >> khu WC >> khu sinh hoạt/ngủ >> cửa sổ hoặc ban công.

Các khu vực chức năng nên được tổ chức theo một trục hợp lý để hạn chế diện tích hay không gian chết.

Khu vực ngủ

Có thể sử dụng giường kết hợp với tủ quần áo, tủ đầu giường, kệ treo, ngăn lưu trữ dưới giường. Không nên sử dụng quá nhiều đồ nội thất rời.

Khu bếp

Bếp chữ I hoặc chữ L thường phù hợp với căn hộ diện tích nhỏ. Nên ưu tiên tủ bếp kịch trần, thiết bị nhỏ gọn, khu vực thao tác vừa đủ, dễ vệ sinh, đường cấp thoát nước ngắn.

Phòng vệ sinh

WC nên được bố trí gần trục kỹ thuật để rút ngắn đường ống, dễ thi công, thuận tiện sửa chữa, hạn chế phải đi đường ống xuyên qua nhiều khu vực. Đây là một chi tiết nhỏ nhưng có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí và khả năng bảo trì lâu dài.

6. Thiết kế căn hộ 1 phòng ngủ trên diện tích 70m²

Nếu khu vực có nhu cầu thuê căn hộ lớn hơn, phương án 2 căn/tầng có thể tạo ra trải nghiệm sử dụng khác biệt.

Một căn 1 phòng ngủ có thể được chia thành các khu vực:

• Phòng khách;
• Bếp;
• Phòng ngủ;
• WC;
• Khu giặt phơi;
• Ban công/logia tùy điều kiện.

Điểm quan trọng nhất là phân chia không gian nhưng không làm căn hộ trở nên chật chội. Với căn hộ diện tích vừa phải, vách kính, cửa lùa hoặc hệ tủ phân vùng có thể được cân nhắc thay cho quá nhiều tường xây cố định.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

7. Có nên làm gác lửng để tăng diện tích sử dụng không?

Gác lửng thường được xem là giải pháp để tăng diện tích sử dụng trong căn hộ nhỏ. Tuy nhiên việc có thêm diện tích sử dụng không đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư chắc chắn cao hơn.

Khi cân nhắc gác lửng cần xem xét tới các yếu tố như:

• Chiều cao công trình;
• Chiều cao tầng;
• Khả năng thông gió;
• Ánh sáng;
• Kết cấu;
• Cầu thang lên xuống;
• Diện tích sử dụng thực tế;
• Chi phí xây dựng;
• Yêu cầu pháp lý áp dụng.

Nếu gác lửng làm căn hộ trở nên bí, nóng hoặc khó sử dụng thì phần diện tích tăng thêm chưa chắc tạo ra giá trị tương ứng. Do đó, gác lửng nên được xem là một phương án thiết kế, không phải công thức mặc định để gia tăng lợi nhuận.

8. Ánh sáng và thông gió không thể bỏ qua khi thiết kế chung cư mini 70m²

Một trong những rủi ro của nhà nhiều căn trên khu đất 70m² là có những căn nằm sâu bên trong và khó tiếp cận mặt thoáng. Nếu chỉ tập trung vào số lượng phòng, những căn này có thể gặp vấn đề như: 

• Thiếu ánh sáng tự nhiên
• Thông gió kém
• Độ ẩm cao
• Phụ thuộc nhiều vào điều hòa
• Cảm giác không gian chật hơn diện tích thực.

Giếng trời

Với những khu đất dạng nhà ống, giếng trời có thể giúp tổ chức lại ánh sáng và thông gió cho khu vực giữa nhà.

Cửa sổ và mặt thoáng

Vị trí cửa sổ cần được tính ngay từ khi chia phòng. Không nên đến cuối quá trình thiết kế mới tìm vị trí đặt cửa sổ.

Trục thông gió

WC và bếp nên được nghiên cứu đồng bộ với trục kỹ thuật để giảm đường ống và tạo điều kiện bảo trì.

Một mặt bằng tốt là mặt bằng giải quyết được ánh sáng + thông gió + cấp thoát nước + giao thông cùng lúc, chứ không chỉ chia phòng đẹp trên bản vẽ.

9. Thiết kế PCCC và thoát nạn cho chung cư mini 70m²

PCCC là một trong những nội dung cần được xem xét từ đầu khi thiết kế công trình nhiều căn hộ. Điều quan trọng là không thể xác định phương án PCCC chỉ bằng diện tích khu đất 70m².

Các yêu cầu và giải pháp liên quan còn phụ thuộc vào:

• Quy mô công trình
• Số tầng
• Chiều cao
• Công năng sử dụng
• Số lượng người
• Cách bố trí mặt bằng
• Giao thông và thoát hiểm
• Khu vực để xe
• Giải pháp kết cấu
• Hệ thống kỹ thuật
• Các quy định áp dụng tại thời điểm lập hồ sơ.

Vì vậy, không nên áp dụng máy móc một công thức chung mà phải thiết kế phụ hợp cho từng công trình.

PCCC cần được tính từ giai đoạn mặt bằng

Khi lập phương án, kiến trúc sư cần đồng thời nghiên cứu: Lối thoát hiểm – cầu thang – hành lang – khu vực để xe – ngăn cháy – báo cháy – chữa cháy – tiếp cận công trình.

Đặc biệt, khu vực để xe ở tầng thấp cần được nghiên cứu kỹ vì đây là không gian có mật độ phương tiện cao và nguy cơ về cháy lớn hơn.

Giải pháp cụ thể phải được xác định trên hồ sơ công trình thực tế và các quy định áp dụng, thay vì đưa ra một cấu hình chung cho mọi nhà 70m².

Đây cũng là lý do chủ đầu tư không nên đợi đến khi gần hoàn thiện công trình mới bắt đầu kiểm tra các yêu cầu về an toàn cháy nổ.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

10. Bố trí tầng 1 và khu vực để xe sao cho phù hợp.

Với mô hình nhiều căn hộ, tầng 1 thường phải giải quyết đồng thời nhiều chức năng tổng hợp:

• Khu để xe
• Sảnh
• Lối tiếp cận
• Thang bộ
• Thang máy nếu có
• Khu kỹ thuật
• Đồng hồ điện nước
• Hệ thống cấp thoát nước
• Các thiết bị kỹ thuật khác.

Nếu diện tích tầng 1 quá chật, việc đưa quá nhiều chức năng vào cùng một mặt bằng có thể ảnh hưởng đến cả vận hành và an toàn.

Do đó, ngay khi lập phương án cần xác định tầng 1 phục vụ mục tiêu gì và bao nhiêu phương tiện cần được bố trí? Không nên chỉ tập trung vào việc đưa tối đa số xe vào rồi mới tìm cách giải quyết các chức năng còn lại.

11. Tổ chức hệ thống kỹ thuật để giảm chi phí vận hành chung cư mini 70 m²

Một tòa nhà nhiều căn hộ có rất nhiều hệ thống kỹ thuật: cấp nước, thoát nước, điện, internet, điều hòa, thông gió, bơm, thang máy, báo cháy và các hệ thống liên quan.

Nếu mỗi căn được bố trí một cách độc lập, hệ thống đường ống và dây dẫn có thể trở nên phức tạp. Một giải pháp hiệu quả là gom các khu vực có nhu cầu kỹ thuật tương tự về cùng một trục. Ví dụ: WC các căn – trục kỹ thuật – đường ống đứng – khu kỹ thuật.

Cách tổ chức này giúp giảm chiều dài đường ống, dễ thi công, dễ kiểm tra sửa chữa và hạn chế đục phá sau khi công trình đưa vào sử dụng.

Đây là phần ít xuất hiện trong các bài “mẫu chung cư mini”, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình trong nhiều năm vận hành.

12. Chi phí xây dựng chung cư mini 70m² gồm những gì?

Không nên chỉ lấy 70m² × đơn giá xây dựng để tính tổng vốn đầu tư. Một công trình nhiều căn hộ còn có nhiều nhóm chi phí khác như sau.

Chi phí xây dựng

Bao gồm các phần như:

• Nền móng
• Kết cấu
• Tường vách
• Mái nhà, mái che
• Hoàn thiện
• Mặt tiền
• Cửa
• Chống thấm
• Hệ thống cấp thoát nước
• Hệ thống điện
• Các hạng mục xây dựng khác.

Chi phí cho thang máy

Nếu công trình sử dụng thang máy, cần tính riêng các chi phí lien quan đến cụm thang máy như:

• Thiết bị
• Hố thang
• Kết cấu liên quan
• Điện
• Hoàn thiện
• Bảo trì.

Chi phí PCCC và hệ thống kỹ thuật

Tùy quy mô và yêu cầu của công trình, có thể phát sinh các hệ thống lien quan:

• Hệ thống cảnh báo cháy
• Hệ thống chỉ dẫn và thoát hiểm an toàn
• Hệ thống cấp nước chữa cháy
• Hệ thống chiếu sáng dự bị khi có sự cố
• Các thiết bị và giải pháp kỹ thuật liên quan khác.

Không nên lấy một mức giá cố định áp dụng cho mọi công trình 70m².

Chi phí nội thất

Nếu mục tiêu là cho thuê, nội thất có thể trở thành một khoản đầu tư đáng kể. Nội thất chung cư có thể gồm: Giường tủ, bàn ghế, bếp, thiết bị vệ sinh, điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt, rèm màn, thiết bị điện, các thiết bị khác tùy mô hình.

Chi phí thiết kế và dự phòng

Ngoài xây dựng, chủ đầu tư cũng nên tính đến chi phí cho các phần phí thiết kế kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật, nội thất nếu có, phí hồ sơ liên quan và các chi phí dự phòng.

Con số cuối cùng chỉ có giá trị khi được lập trên khu đất cụ thể và phương án cụ thể.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

13. Cách tính doanh thu và hiệu quả đầu tư

Đây là phần chủ đầu tư nên làm trước khi chốt mặt bằng. Công thức cơ bản: 

Doanh thu cho thuê

Doanh thu = Số căn × Giá thuê bình quân × Tỷ lệ lấp đầy × 12 tháng

Ví dụ, nếu phương án có:

• X căn hộ;
• giá thuê bình quân Y đồng/tháng;
• tỷ lệ lấp đầy Z%;

thì:

Doanh thu năm = X × Y × Z × 12

Nhưng doanh thu chưa phải lợi nhuận.

Dòng tiền vận hành

Có thể tiếp tục tính:

Dòng tiền = Doanh thu − Chi phí vận hành − Chi phí bảo trì − Chi phí quản lý − Các khoản chi phí khác

Trong đó cần xem xét những khoản như:

• Điện nước khu vực chung
• Internet
• Vệ sinh
• Bảo trì
• Thang máy
• Thiết bị
• Sửa chữa nội thất
• Thời gian phòng trống
• Chi phí quản lý
• Các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Thời gian hoàn vốn

Sau khi có dòng tiền ròng:

Thời gian hoàn vốn tham khảo = Tổng vốn đầu tư / Dòng tiền ròng hàng năm

Đây chỉ là mô hình tính toán, không phải một con số cố định cho mọi dự án. Giá đất, vốn vay, lãi suất, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vận hành có thể làm thay đổi đáng kể kết quả.

14. Ví dụ cách so sánh 2 căn và 3 căn bằng dòng tiền

Giả sử cùng một tầng 70m² có hai phương án.

Phương án A: 3 căn/tầng

Giả sử:

• 3 căn;
• Giá thuê bình quân là A;
• Tỷ lệ lấp đầy là B.

Doanh thu tháng = 3 × A × B

Phương án B: 2 căn/tầng

Giả sử:

• 2 căn;
• Giá thuê bình quân là C;
• Tỷ lệ lấp đầy là D.

Doanh thu tháng = 2 × C × D

Sau đó tiếp tục đưa vào:

• Chi phí nội thất;
• Chi phí bảo trì;
• Chi phí quản lý;
• Tỷ lệ thay đổi khách thuê;
• Chi phí sửa chữa;
• Thời gian trống phòng.

Lúc này chủ đầu tư mới có thể nhìn thấy phương án nào phù hợp hơn với mục tiêu của mình. Điều này quan trọng hơn rất nhiều so với việc chỉ nhìn vào số lượng phòng.

15. Những sai lầm thường gặp khi thiết kế chung cư mini 70m²

1. Chỉ quan tâm đến số lượng phòng

Nhiều phòng hơn không đồng nghĩa với hiệu quả đầu tư cao hơn.

2. Lấy toàn bộ 70m² để chia phòng

Cần dành diện tích hợp lý cho giao thông, kỹ thuật và các yêu cầu cần thiết khác.

3. Thiết kế xong mới nghĩ đến PCCC

Các giải pháp an toàn và thoát nạn cần được xem xét ngay từ khi tổ chức mặt bằng.

4. Bỏ qua ánh sáng và thông gió

Một căn hộ nhỏ nhưng sáng, thoáng và bố trí hợp lý thường có trải nghiệm sử dụng tốt hơn một căn có diện tích tương đương nhưng bí.

5. Đặt WC và bếp không theo trục kỹ thuật

Điều này có thể làm hệ thống đường ống phức tạp và khó bảo trì.

6. Đầu tư nội thất theo cảm tính

Nội thất cho thuê cần cân bằng giữa: đẹp – bền – dễ vệ sinh – dễ thay thế – chi phí hợp lý.

7. Chỉ tính doanh thu mà không tính chi phí

Doanh thu cao nhưng chi phí vận hành và tỷ lệ phòng trống lớn chưa chắc tạo ra dòng tiền tốt.

8. Chốt thiết kế trước khi tính hiệu quả đầu tư

Đây là một trong những sai lầm tốn kém nhất. Phương án mặt bằng nên được đặt cạnh phương án tài chính ngay từ đầu.

16. Quy trình lập phương án chung cư mini 70m²

Một quy trình hợp lý có thể bắt đầu từ:

Bước 1: Khảo sát khu đất

Xác định:

• Kích thước đất
• Hướng
• Mặt tiền
• Chiều sâu
• Hiện trạng
• Đường tiếp cận
• Các điều kiện xung quanh.

Bước 2: Kiểm tra điều kiện xây dựng

Xác định các thông tin quy hoạch, xây dựng và yêu cầu liên quan có thể ảnh hưởng đến quy mô công trình.

Bước 3: Xác định mô hình khai thác

Ví dụ:

• Studio;
• Căn hộ 1 phòng ngủ;
• Căn hộ dịch vụ;
• Mô hình kết hợp.

Bước 4: Lập 2–3 phương án mặt bằng

Không nên chỉ đưa ra một phương án ngay từ đầu.

Có thể so sánh:

• 2 căn/tầng;
• 3 căn/tầng;
• phương án kết hợp.

Bước 5: Tính sơ bộ hiệu quả đầu tư

Đặt cạnh nhau:

số căn – diện tích – chi phí – giá thuê – tỷ lệ lấp đầy – doanh thu – chi phí vận hành – dòng tiền.

Bước 6: Hoàn thiện phương án kiến trúc và kỹ thuật

Sau khi xác định hướng phù hợp mới phát triển đến:

• Kiến trúc
• Kết cấu
• MEP
• PCCC
• Nội thất
• Hồ sơ kỹ thuật liên quan.

Cách làm này giúp tránh tình trạng xây một công trình đẹp nhưng không đạt mục tiêu khai thác ban đầu.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

17. Khi nào nên thuê kiến trúc sư thiết kế chung cư mini 70m²?

Nếu công trình chỉ là một căn nhà ở đơn giản, việc lựa chọn thiết kế có thể tương đối đơn giản.

Nhưng với công trình nhiều căn hộ cho thuê, mỗi quyết định trên mặt bằng đều có thể ảnh hưởng đến: 

• Số lượng căn
• Diện tích căn
• Chi phí xây dựng
• Hệ thống kỹ thuật
• Vận hành
• Khả năng cho thuê
• An toàn
• Chi phí sửa chữa sau này.

Vì vậy, trước khi xây dựng nên trả lời ít nhất 5 câu hỏi:

1. Khu đất được phép xây dựng với quy mô nào?
2. Nên chia bao nhiêu căn trên một tầng?
3. Diện tích căn hộ bao nhiêu là phù hợp với khách thuê mục tiêu?
4. Tổng vốn đầu tư dự kiến là bao nhiêu?
5. Dòng tiền dự kiến có phù hợp với mục tiêu đầu tư hay không?

Nếu chưa có câu trả lời cho 5 vấn đề này, việc chốt thiết kế chi tiết có thể còn quá sớm.

18. Thiết kế chung cư mini 70m² cùng Kiến Trúc Trang Kim

Với một khu đất 70m², Trang Kim không bắt đầu bằng việc hỏi: “Anh muốn xây bao nhiêu phòng?”

Mà cần bắt đầu bằng câu hỏi: “Anh muốn khai thác khu đất này như thế nào?”

Từ đó phương án thiết kế mới được xây dựng theo các yếu tố: Khu đất – quy mô – công năng – số căn – giao thông – kỹ thuật – an toàn – chi phí – khả năng khai thác.

Đối với từng khu đất, có thể nghiên cứu nhiều phương án thay vì áp dụng một mẫu mặt bằng cố định.

Mục tiêu không phải là nhồi được nhiều phòng nhất, mà là tìm được phương án cân bằng giữa diện tích sử dụng, chi phí đầu tư, chất lượng căn hộ, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác.

Anh chị đang có khu đất 70m² muốn đầu tư?

Nếu đang phân vân giữa 2 căn hay 3 căn mỗi tầng, chưa cần quyết định ngay.

Hãy bắt đầu bằng việc lập phương án mặt bằng trên chính kích thước khu đất của anh chị, sau đó đặt các phương án cạnh nhau để so sánh: Diện tích căn – số lượng căn – chi phí đầu tư – doanh thu dự kiến – chi phí vận hành – dòng tiền.

Kiến Trúc Trang Kim có thể đồng hành từ bước nghiên cứu mặt bằng đến thiết kế kiến trúc và phát triển hồ sơ kỹ thuật phù hợp với phương án công trình cụ thể.

Liên hệ ngay Kiến Trúc Trang Kim, Website: kientructrangkim.com