Thiết Kế Chung Cư Mini Thế Nào Tối Ưu Khi Bạn Sở Hữu Lô Đất 150m²

Khi sở hữu khu đất 150m² tại đô thị, nhiều chủ đầu tư cân nhắc xây chung cư mini hay tòa nhà căn hộ cho thuê để khai thác lâu dài. Tuy nhiên, diện tích đất chỉ là điểm xuất phát. Hiệu quả của công trình còn phụ thuộc vào hình dạng lô đất, diện tích được phép xây dựng, cách bố trí căn hộ, giao thông, chỗ để xe, giải pháp kỹ thuật và tổng vốn đầu tư.

Khi thiết kế chung cư mini 150m², cần giải quyết đồng thời ba bài toán: bố trí công năng hợp lý, đáp ứng yêu cầu xây dựng và an toàn, đồng thời kiểm soát được chi phí đầu tư trong suốt quá trình khai thác.

Bài viết dưới đây phân tích các phương án bố trí mặt bằng, số căn hộ, tầng hầm, hệ thống kỹ thuật, dự toán xây dựng và cách tính hiệu quả cho thuê. Các con số được sử dụng để minh họa phương pháp tính toán, không thay thế bản vẽ thiết kế, hồ sơ pháp lý hoặc báo giá cho một khu đất cụ thể.

1. Đất 150m² có thể xây chung cư mini như thế nào?

Chúng ta không thể xác định quy mô công trình chỉ dựa trên diện tích 150m². Trước khi lên phương án kiến trúc, anh chị chủ đầu tư cần kiểm tra hình dạng lô đất, chỉ tiêu quy hoạch, công năng dự kiến và những điều kiện kỹ thuật liên quan.

1.1. Kiểm tra các điều kiện trước khi thiết kế

Có 5 nhóm thông tin cần làm rõ ngay từ đầu để có thể lựa chọn phương án, thiết kế và triển khai xây dựng và khai thác hiệu quả.

Thứ nhất là kích thước và hình dạng khu đất: Hai khu đất cùng diện tích 150m² nhưng có mặt tiền 7,5m và chiều sâu 20m sẽ có cách tổ chức mặt bằng khác với khu đất rộng 10m, sâu 15m. Lô đất góc có thêm mặt thoáng cũng tạo ra những lựa chọn khác về cửa sổ, lối vào và vị trí giao thông.

Thứ hai là chỉ tiêu quy hoạch và xây dựng: Cần kiểm tra mật độ xây dựng, chiều cao, số tầng, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng, công năng được phép và điều kiện xây dựng tầng hầm tại vị trí cụ thể. Không nên mặc định toàn bộ 150m² đều có thể xây kín hoặc được phép xây 6 – 7 tầng.

Thứ ba là nhu cầu khai thác: Tòa nhà hướng đến người đi làm độc thân, cặp vợ chồng trẻ, gia đình nhỏ hay khách thuê dài hạn? Mỗi nhóm có nhu cầu diện tích, nội thất, chỗ để xe và mức giá khác nhau.

Thứ tư là điều kiện thi công: Nếu dự kiến làm tầng hầm, cần khảo sát địa chất, mực nước ngầm, móng nhà liền kề, khả năng tổ chức thi công và điều kiện thoát nước. Đây là những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến phương án kết cấu và tổng chi phí.

Thứ năm là yêu cầu an toàn và vận hành: Thang bộ, thang máy, lối thoát nạn, hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió và các giải pháp an toàn cháy cần được phối hợp ngay từ giai đoạn thiết kế, không nên chờ đến khi hoàn thiện kiến trúc mới xử lý.

1.2. Ba dạng lô đất 150m² thường gặp và cách tổ chức mặt bằng

Dạng 1: Đất nhà phố sâu, mặt tiền tương đối hẹp

Ví dụ minh họa: khu đất rộng 7,5m, sâu 20m. Với dạng đất này, thách thức chính là lấy sáng cho khu vực giữa nhà và tránh hành lang quá dài. Nếu bố trí các căn hộ dọc theo chiều sâu, một số căn có thể chỉ tiếp xúc với mặt thoáng hạn chế.

Giải pháp cần xem xét:

• Tổ chức cụm thang máy, thang bộ và hộp kỹ thuật sao cho đường đi ngắn, dễ nhận biết
• Bố trí các căn hộ có cửa sổ hoặc mặt thoáng phù hợp với điều kiện thực tế
• Nghiên cứu giếng trời hoặc khoảng thông tầng nếu quy hoạch và mặt bằng cho phép
• Gom các khu vệ sinh và trục cấp thoát nước để giảm chiều dài đường ống
• Tránh chia phòng quá nhỏ chỉ để tăng số căn

Vị trí lõi giao thông có thể nằm giữa nhà, lệch về một bên hoặc gần cuối nhà. Không có một vị trí luôn tối ưu cho mọi lô đất; cần so sánh mặt bằng và hiệu quả sử dụng diện tích.

Dạng 2: Đất mặt tiền rộng, chiều sâu vừa phải

Ví dụ minh họa: khu đất rộng 10m, sâu 15m. Mặt tiền rộng tạo điều kiện bố trí nhiều căn tiếp xúc với mặt thoáng phía trước. Tuy nhiên, cần cân đối số căn với diện tích dành cho hành lang, thang máy, thang bộ và các trục kỹ thuật.

Có thể nghiên cứu lõi giao thông lệch về một bên hoặc phía sau để tạo các nhóm căn hộ rõ ràng. Phương án này cần được kiểm tra kỹ về khoảng cách di chuyển, khả năng lấy sáng, thông gió và điều kiện thoát nạn.

Không nên mặc định rằng mặt tiền rộng sẽ giúp tất cả căn hộ đều có ánh sáng tự nhiên. Điều này còn phụ thuộc chiều sâu căn, vị trí cửa sổ, công trình lân cận và cách tổ chức mặt bằng.

Dạng 3: Đất góc có hai mặt tiếp giáp đường

Lô góc thường có lợi thế về mặt thoáng và khả năng tổ chức lối tiếp cận. Chủ đầu tư có thể nghiên cứu vị trí sảnh chính, cửa sổ hoặc ban công theo từng mặt đường.

Nếu có tầng hầm, vị trí ram dốc phải được kiểm tra cùng cao độ vỉa hè, giao thông bên ngoài, tầm nhìn và điều kiện tiếp cận. Không nên tự động đặt ram dốc ở đường phụ khi chưa kiểm tra quy định và điều kiện thực tế.

1.3. Vì sao cần thiết kế mặt bằng trước khi tính số phòng?

Một sai lầm thường gặp là chọn mục tiêu 6 – 7 căn mỗi tầng rồi yêu cầu kiến trúc sư chia diện tích theo số căn đó. Cách làm này dễ dẫn đến phòng méo, khu vệ sinh chật, cửa mở vướng nhau hoặc hành lang không hợp lý.

Trình tự nên làm ngược lại:

1. Xác định diện tích xây dựng được phép
2. Bố trí lõi giao thông và các trục kỹ thuật
3. Xác định phần diện tích có thể dành cho căn hộ
4. Lựa chọn loại căn phù hợp với khách thuê mục tiêu
5. So sánh số căn, chất lượng không gian và chi phí đầu tư

Chỉ sau khi có mặt bằng sơ bộ mới nên kết luận phương án nào phù hợp với khu đất.

Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

2. Đất 150m² nên chia bao nhiêu căn hộ mỗi tầng?

Không có một số lượng căn hộ tối ưu áp dụng cho mọi khu đất 150m². Phương án 4 căn, 5 – 6 căn hay 7 căn cần được đánh giá trên cùng một cơ sở diện tích và cùng nhóm khách thuê mục tiêu.

2.1. Phương án 4 căn hộ mỗi tầng

Phương án 4 căn phù hợp để nghiên cứu khi chủ đầu tư hướng đến căn hộ rộng hơn, khách thuê dài hạn hoặc nhóm khách có nhu cầu sinh hoạt tương đối đầy đủ.

Có thể xem xét các loại căn studio rộng, căn hộ một phòng ngủ hoặc căn hộ hai phòng ngủ nhỏ, tùy diện tích xây dựng thực tế.

Ưu điểm:

• Dễ tổ chức không gian sinh hoạt và lưu trữ hơn nếu mặt bằng phù hợp
• Có thêm dư địa để bố trí bếp, khu vệ sinh và chỗ làm việc
• Có thể hướng đến nhóm khách thuê ở lâu dài
• Mật độ sử dụng có thể thấp hơn so với phương án nhiều căn, tùy cơ cấu phòng

Hạn chế:

• Số hợp đồng cho thuê trên mỗi tầng ít hơn
• Doanh thu tiềm năng phụ thuộc nhiều vào giá thuê từng căn
• Căn hộ lớn không tự động đồng nghĩa với tỷ lệ lấp đầy cao hoặc khách thuê ổn định

Phương án này đáng cân nhắc khi thị trường địa phương có nhu cầu rõ ràng đối với căn hộ rộng và mức giá thuê tương ứng.

2.2. Phương án 5 – 6 căn hộ mỗi tầng

Đây là phương án trung gian nên được đưa vào so sánh đầu tiên ở nhiều bài toán thiết kế, nhưng không thể mặc định là phương án tốt nhất.

Một tầng có thể kết hợp căn studio và căn một phòng ngủ nếu kích thước mặt bằng, vị trí cửa sổ, trục kỹ thuật và lối tiếp cận cho phép.

Ưu điểm:

• Cơ cấu sản phẩm linh hoạt hơn
• Có thể phục vụ nhiều nhóm khách thuê
• Tạo điều kiện so sánh giữa diện tích căn và giá thuê dự kiến
• Tránh phụ thuộc hoàn toàn vào một loại căn hộ nếu nhu cầu thị trường thay đổi

Hạn chế:

• Thiết kế phức tạp hơn nếu mỗi loại căn có cấu trúc kỹ thuật khác nhau
• Cần kiểm soát vị trí cửa, khu vệ sinh, bếp và các đường ống để tránh lãng phí diện tích
• Nếu chia căn thiếu hợp lý, phương án hỗn hợp có thể làm giảm chất lượng cả căn nhỏ lẫn căn lớn

Để đánh giá, cần tính tổng diện tích căn hộ sau khi đã bố trí giao thông và kỹ thuật, không lấy diện tích đất nhân với số tầng rồi coi toàn bộ là diện tích cho thuê.

2.3. Phương án 7 căn hộ mỗi tầng

Phương án 7 căn có thể được nghiên cứu khi lô đất có hình dạng phù hợp, diện tích xây dựng được phép đủ lớn và thị trường có nhu cầu đối với căn hộ nhỏ.

Tuy nhiên, việc tăng số căn làm tăng yêu cầu về tổ chức mặt bằng và vận hành. Cần kiểm tra kỹ:

• Diện tích sử dụng thực tế của từng căn
• Điều kiện lấy sáng và thông gió
• Số lượng và vị trí khu vệ sinh, bếp, hộp kỹ thuật
• Chiều dài hành lang và khả năng tiếp cận lối thoát nạn
• Nhu cầu chỗ để xe, điện, nước và khu vực chung
• Mức độ phù hợp của căn hộ với nhóm khách thuê dự kiến

Không nên dùng cụm từ “tối đa số phòng” như một tiêu chí duy nhất. Bảy căn hộ bố trí tốt có thể phù hợp hơn một phương án ít căn nhưng thiếu hợp lý, song cũng có trường hợp phương án 7 căn làm giảm chất lượng không gian và khó đạt mục tiêu khai thác.

2.4. Bảng so sánh ba phương án

Tiêu chí	4 căn/tầng	5 – 6 căn/tầng	7 căn/tầng
Định hướng	Căn hộ rộng hơn	Cơ cấu hỗn hợp	Căn hộ nhỏ
Khả năng đa dạng loại căn	Trung bình	Cao	Phụ thuộc mặt bằng
Số hợp đồng cho thuê	Thấp hơn	Trung bình	Cao hơn nếu xây dựng được
Yêu cầu tổ chức mặt bằng	Tập trung vào chất lượng căn	Cân bằng diện tích và giao thông	Kiểm soát chặt diện tích từng căn
Rủi ro chính	Giá thuê căn lớn khó đạt kỳ vọng	Mặt bằng phức tạp	Căn nhỏ, thiếu sáng hoặc thiếu tiện nghi
Căn cứ lựa chọn	Nhu cầu khách thuê và giá thuê	So sánh thị trường và công năng	Mặt bằng, kỹ thuật và nhu cầu thực tế

Bảng này là so sánh định tính. Muốn so sánh doanh thu, cần có giá thuê khảo sát theo từng loại căn và diện tích thực tế từ bản vẽ.

2.5. Cách tính diện tích căn hộ đúng hơn

Giả sử diện tích sàn xây dựng của một tầng là 150m². Đây chỉ là giả định minh họa để giải thích phương pháp.

Diện tích dành cho căn hộ không thể mặc định bằng 150m². Cần xác định riêng phần dành cho:

• Tường bao, tường ngăn và cột
• Thang máy, thang bộ và sảnh thang
• Hành lang, lối tiếp cận và không gian chung
• Hộp kỹ thuật và các khu vực phụ trợ
• Những khoảng không gian cần thiết theo phương án kiến trúc và yêu cầu áp dụng

Sau đó mới xác định diện tích căn hộ theo cách đo phù hợp với hồ sơ thiết kế.

Ví dụ, nếu tổng diện tích căn hộ thực tế sau khi bố trí các phần trên là 105m² thì có thể so sánh các kịch bản:

• 4 căn: trung bình 26,25m²/căn
• 5 căn: trung bình 21m²/căn
• 6 căn: trung bình 17,5m²/căn
• 7 căn: trung bình 15m²/căn

Đây chỉ là phép chia bình quân để thấy ảnh hưởng của số căn, không phải mặt bằng đã được xác nhận khả thi. Diện tích thực tế mỗi căn có thể khác nhau và còn phụ thuộc cách đo, tường ngăn, hình dạng phòng và công năng.

Điểm quan trọng: Đừng quyết định số căn chỉ bằng phép chia. Hãy kiểm tra xem từng căn có hình dạng sử dụng tốt, bố trí được nội thất cơ bản và đáp ứng các yêu cầu liên quan hay không.

Anh chị có đất Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

3. Thiết kế mặt bằng chung cư mini 150m² cần chú ý những gì?

Mặt bằng tốt không chỉ là mặt bằng có nhiều diện tích cho thuê. Nó còn phải dễ sử dụng, dễ bảo trì và hạn chế những bất tiện lặp lại hằng ngày.

3.1. Bố trí lõi giao thông, lối đi

Lõi giao thông thường gồm thang máy, thang bộ, sảnh thang và các không gian liên quan. Vị trí lõi tác động trực tiếp đến chiều dài hành lang và hình dạng căn hộ.

Lõi giữa nhà: Có thể chia mặt bằng thành các nhóm căn ở hai phía. Phương án này cần kiểm tra cách lấy sáng cho khu vực trung tâm và tránh tạo ra hành lang dài.

Lõi lệch một bên: Có thể phù hợp với một số lô đất mặt tiền rộng hoặc mặt bằng có thể tổ chức giao thông dọc theo biên. Cần kiểm tra chiều dài lối đi và sự phân bố diện tích căn.

Lõi gần cuối nhà: Có thể giúp giải phóng một phần mặt tiền, nhưng không phải lúc nào cũng hiệu quả nếu làm hành lang kéo dài hoặc khiến các căn phía trong khó lấy sáng.

Khi so sánh các phương án, nên xem đồng thời ba yếu tố: diện tích giao thông, diện tích căn hộ sử dụng được và chất lượng không gian của từng căn.

3.2. Tổ chức ánh sáng và thông gió

Ánh sáng tự nhiên và thông gió ảnh hưởng đến cảm giác rộng rãi, độ ẩm, mùi trong căn hộ và trải nghiệm của người thuê.

Các giải pháp có thể nghiên cứu gồm:

• Bố trí cửa sổ và cửa lấy sáng theo điều kiện mặt thoáng thực tế
• Nghiên cứu giếng trời hoặc khoảng thông tầng nếu phù hợp với quy hoạch và mặt bằng
• Bố trí khu vệ sinh, bếp và trục kỹ thuật để hạn chế mùi lan vào khu ngủ
• Tổ chức thông gió cơ khí tại những khu vực cần thiết theo thiết kế
• Tránh đặt các không gian phụ trợ theo cách làm mất toàn bộ mặt thoáng có giá trị của căn hộ

Giếng trời không tự động giải quyết mọi vấn đề thông gió. Hiệu quả phụ thuộc kích thước, hình dạng, vị trí, chênh lệch áp suất, hướng gió và cách tổ chức các cửa mở.

3.3. Bố trí bếp và khu vệ sinh

Trong căn hộ diện tích nhỏ, bếp và khu vệ sinh ảnh hưởng lớn đến hiệu quả sử dụng.

Nên nghiên cứu việc bố trí các khu vực này gần những trục cấp thoát nước hợp lý để hạn chế đường ống kéo dài và giảm độ phức tạp khi sửa chữa. Tuy nhiên, không nên ép tất cả căn hộ dùng chung một vị trí kỹ thuật nếu điều đó làm hỏng mặt bằng hoặc tạo ra những bất tiện rõ ràng.

Cần tính đến:

• Không gian mở cửa và sử dụng thiết bị vệ sinh
• Vị trí hút mùi và đường thoát khí
• Khả năng tiếp cận hộp kỹ thuật khi cần bảo trì
• Chống thấm và xử lý các điểm giao giữa sàn, tường, đường ống
• Hạn chế truyền tiếng ồn từ đường ống vào khu vực nghỉ ngơi

3.4. Bố trí nội thất ngay từ bản vẽ kiến trúc

Không nên chờ đến khi xây xong mới thử đưa giường, tủ, bàn, bếp và thiết bị vệ sinh vào căn hộ.

Ở giai đoạn thiết kế, cần mô phỏng cách sử dụng thực tế của từng loại căn. Một phòng có diện tích tương đối đủ vẫn có thể bất tiện nếu cửa ra vào, cửa vệ sinh và vị trí giường xung đột với nhau.

Với căn studio, cần kiểm tra sự liên kết giữa khu vực ngủ, bếp, bàn làm việc và khu vệ sinh. Với căn một phòng ngủ, cần xem xét mức độ riêng tư và khả năng bố trí lưu trữ.

Bản vẽ nội thất sơ bộ giúp đánh giá căn hộ có thực sự sử dụng tốt hay chỉ đạt diện tích trên giấy.

3.5. Cần có bảng thống kê diện tích

Để chủ đầu tư kiểm tra được hiệu quả mặt bằng, hồ sơ nên có bảng thống kê tối thiểu:

Hạng mục	Nội dung cần thể hiện
Diện tích khu đất	Theo hồ sơ và hiện trạng đã kiểm tra
Diện tích xây dựng tầng điển hình	Theo phương án và chỉ tiêu áp dụng
Diện tích giao thông	Thang, sảnh, hành lang và lối tiếp cận
Diện tích kỹ thuật	Hộp gen và các khu vực phụ trợ
Diện tích từng căn hộ	Ghi rõ cách đo và phạm vi tính
Tổng số căn	Thống nhất với bản vẽ từng tầng
Diện tích cho thuê dự kiến	Tách biệt với tổng diện tích sàn xây dựng

Bảng này giúp tránh việc sử dụng lẫn lộn diện tích đất, diện tích sàn xây dựng và diện tích có thể khai thác cho thuê.

Anh chị có đất Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

4. Có nên xây tầng hầm cho chung cư mini 150m²?

Tầng hầm có thể giải phóng diện tích tầng trệt để bố trí sảnh, khu vực chung hoặc công năng khác. Tuy nhiên, chi phí xây dựng phần ngầm và rủi ro thi công có thể đáng kể. Vì vậy, cần so sánh lợi ích khai thác với tổng chi phí phát sinh.

4.1. Phương án tầng bán hầm

Tầng bán hầm là phương án trong đó một phần tầng hầm nằm dưới cao độ mặt đất, phần còn lại nổi lên theo thiết kế.

Ưu điểm có thể có:

• Tạo điều kiện tổ chức lối xuống hầm trong một số khu đất
• Có thể tận dụng một phần mặt thoáng cho thông gió khi điều kiện thiết kế cho phép
• Có thể giảm một số khối lượng đào đất so với phương án hầm chìm sâu tương đương

Những điểm cần kiểm tra:

• Cao độ vỉa hè và mặt đường
• Chiều dài, độ dốc và vị trí ram dốc
• Ảnh hưởng đến mặt tiền và lối tiếp cận
• Điều kiện thông gió, thoát nước và chống thấm
• Khả năng sử dụng tầng trệt sau khi xác định cao độ công trình

Không nên mặc định tầng bán hầm luôn rẻ hơn một tỷ lệ cố định. Chi phí phải được so sánh từ hai phương án thiết kế trên cùng điều kiện khu đất.

4.2. Phương án tầng hầm chìm

Tầng hầm chìm có thể giúp tổ chức tầng trệt ở cao độ thuận lợi hơn, tùy cách thiết kế và cao độ đường.

Tuy nhiên, phương án này có thể yêu cầu khối lượng đào đất lớn, biện pháp giữ đất, giải pháp chống thấm, thông gió, chiếu sáng và thoát nước phù hợp.

Trước khi lựa chọn, cần khảo sát:

• Địa chất và mực nước ngầm
• Móng và hiện trạng các công trình lân cận
• Điều kiện vận chuyển đất đào
• Khả năng thi công kết cấu tầng hầm trong mặt bằng hạn chế
• Phương án thu gom và bơm nước khi cần
• Khả năng tiếp cận, tổ chức xe ra vào và vận hành bãi đỗ

4.3. Tầng hầm có đủ chỗ để xe hay không?

Không nên xác định sức chứa bãi xe chỉ bằng cách lấy diện tích tầng hầm chia cho diện tích một chiếc xe. Bãi đỗ cần có lối di chuyển, khoảng quay đầu, vị trí cột, ram dốc và các khu vực kỹ thuật.

Số lượng xe cần phục vụ nên được ước tính từ số căn hộ, cơ cấu người ở, nhu cầu phương tiện, quy định áp dụng và mô hình vận hành. Sau đó, kiến trúc sư cần thể hiện phương án đỗ xe trên bản vẽ để kiểm tra khả năng sử dụng.

Nếu chủ đầu tư dự kiến có ô tô, cần đưa kích thước và đường tiếp cận của phương tiện vào phương án ngay từ đầu. Không nên mặc định bãi xe có thể phục vụ đồng thời mọi loại phương tiện chỉ vì tổng diện tích tương đối lớn.

4.4. Những vấn đề kỹ thuật cần lưu ý khi làm hầm

Khảo sát và giữ đất: Phương án cừ, tường vây, giằng chống hoặc giải pháp khác cần được lựa chọn dựa trên điều kiện địa chất, công trình lân cận và biện pháp thi công. Không nên chỉ định một phương án chung cho mọi khu đất.

Chống thấm: Cần xử lý đồng bộ kết cấu, mạch ngừng, vị trí xuyên tường và các điểm tiếp giáp. Vật liệu chống thấm phải phù hợp với điều kiện nước và cấu tạo công trình.

Thoát nước: Cần nghiên cứu cao độ nền, điểm thu nước, khả năng thoát nước và phương án bơm khi cần. Hố thu và bơm dự phòng có thể là một phần của giải pháp, nhưng phải được thiết kế theo tình huống thực tế.

Ram dốc: Hình học ram, độ dốc, bề mặt, tầm nhìn và khả năng thoát nước cần được kiểm tra theo loại phương tiện và quy định áp dụng.

Ảnh hưởng nhà liền kề: Biện pháp thi công phần ngầm cần tính đến nguy cơ dịch chuyển đất, lún và ảnh hưởng công trình bên cạnh. Đây là vấn đề cần được kỹ sư chuyên môn đánh giá trước khi triển khai.

4.5. Khi nào nên cân nhắc không làm tầng hầm?

Tầng hầm không phải lựa chọn mặc định. Chủ đầu tư nên xem xét phương án không có tầng hầm nếu:

• Điều kiện địa chất hoặc mực nước ngầm làm tăng rủi ro
• Khu đất khó tổ chức ram dốc
• Công trình liền kề khiến việc đào hầm phức tạp
• Nhu cầu chỗ để xe có thể giải quyết bằng phương án khác phù hợp
• Chi phí phần ngầm làm giảm hiệu quả tài chính của toàn dự án

Quyết định nên dựa trên so sánh tổng chi phí và lợi ích khai thác của các phương án, thay vì chỉ nhìn vào diện tích đất được giải phóng.

Anh chị có đất Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

5. Quy hoạch công năng tòa nhà từ tầng hầm đến tum

Số tầng và công năng cụ thể phải phù hợp với quy hoạch, hồ sơ pháp lý, điều kiện khu đất và các yêu cầu áp dụng. Để minh họa cách tổ chức công năng, có thể nghiên cứu một mô hình gồm tầng hầm, tầng trệt, các tầng căn hộ và tum kỹ thuật.

Đây là sơ đồ công năng tham khảo, không phải khẳng định rằng khu đất 150m² bất kỳ đều được phép xây dựng theo mô hình này.

5.1. Tầng hầm: Chỗ để xe và khu vực kỹ thuật

Tầng hầm có thể bố trí khu vực để xe và các không gian kỹ thuật phù hợp. Vị trí thang bộ, thang máy, ram dốc và lối tiếp cận cần được phối hợp với giải pháp an toàn cháy và phương án vận hành.

Nếu có thiết bị sạc xe điện, cần thiết kế vị trí lắp đặt, nguồn điện, bảo vệ điện và giải pháp an toàn phù hợp. Không nên bố trí khu vực sạc tùy tiện giữa bãi xe mà chưa đánh giá nguy cơ và yêu cầu kỹ thuật.

5.2. Tầng trệt: Sảnh, quản lý và công năng phụ trợ

Tầng trệt có thể dành cho sảnh, khu vực tiếp nhận khách, phòng quản lý, không gian kỹ thuật hoặc công năng khác phù hợp với phương án được duyệt.

Nếu dự kiến cho thuê một phần tầng trệt làm mặt bằng kinh doanh, cần xem xét lối vào, giao thông nội bộ, yêu cầu sử dụng và sự tách biệt cần thiết giữa khách kinh doanh với cư dân.

Không nên thiết kế sảnh quá lớn chỉ để tạo cảm giác cao cấp nếu việc đó làm giảm diện tích sử dụng cần thiết hoặc tăng chi phí vận hành mà không mang lại giá trị tương ứng.

5.3. Các tầng điển hình: Căn hộ cho thuê

Tầng căn hộ cần được tổ chức dựa trên loại căn đã chọn ở phần mặt bằng. Các căn có thể khác nhau về diện tích nhưng nên duy trì sự hợp lý trong vị trí trục kỹ thuật và cách tiếp cận.

Cần kiểm tra đồng thời:

• Cửa ra vào và chiều rộng lối đi
• Cửa sổ, thông gió và ánh sáng
• Vị trí bếp, khu vệ sinh và trục kỹ thuật
• Khả năng bảo trì các thiết bị
• Không gian đặt giường, tủ và bàn
• Điều kiện tiếp cận các lối thoát nạn

5.4. Tầng trên cùng và tum

Tùy phương án, khu vực trên cùng có thể bố trí phòng kỹ thuật, giặt sấy, bồn nước hoặc không gian sử dụng khác được phép.

Cần tính tải trọng thiết bị, chống thấm, thoát nước mưa, khả năng bảo trì và điều kiện an toàn. Không nên mặc định tum luôn được phép sử dụng làm căn hộ hoặc không gian kinh doanh; cần kiểm tra hồ sơ quy hoạch và giấy phép liên quan.

6. Thang máy, thang bộ và giao thông đứng

Đối với tòa nhà nhiều tầng, giao thông đứng ảnh hưởng đến trải nghiệm cư dân, diện tích căn hộ, chi phí đầu tư và phương án an toàn.

6.1. Nên lắp một hay hai thang máy?

Một thang máy có thể là phương án phù hợp với một số công trình, nhưng cần đánh giá tải trọng, tốc độ, số tầng phục vụ, mật độ người sử dụng và yêu cầu vận hành.

Hai thang máy có thể tăng khả năng phục vụ trong những tình huống nhất định, nhưng đồng thời chiếm thêm diện tích, tăng chi phí đầu tư và chi phí bảo trì.

Không nên kết luận rằng một tỷ lệ cố định chủ đầu tư lựa chọn một thang máy nếu không có dữ liệu đáng tin cậy. Quyết định cần dựa trên tính toán lưu lượng người, điều kiện mặt bằng và ngân sách dự án.

6.2. Thang bộ và lối thoát nạn

Thang bộ không chỉ là phần diện tích giao thông. Vị trí, cấu tạo, khoảng cách tiếp cận và các giải pháp bảo vệ cần được xác định theo quy mô, công năng và yêu cầu an toàn áp dụng cho công trình.

Không nên mặc định mọi tòa nhà đều cần đúng một thang trong nhà cộng một thang sắt ngoài trời. Số lượng, cấu hình và giải pháp thoát nạn phải được xác định trên hồ sơ cụ thể và quy định có hiệu lực.

6.3. Phối hợp thang máy với mặt bằng căn hộ

Lõi giao thông cần được bố trí sao cho cư dân dễ tìm đường, không tạo ra hành lang thừa và không làm giảm chất lượng các căn hộ.

Cần kiểm tra cả trường hợp vận chuyển đồ đạc, bảo trì thiết bị và tình huống thang máy không hoạt động. Những yếu tố này nên được cân nhắc từ giai đoạn thiết kế thay vì xử lý sau khi tòa nhà đã vận hành.

7. Yêu cầu pháp lý và an toàn cháy khi thiết kế chung cư mini 150m²

An toàn cháy và thoát nạn là nội dung cần được xác định từ đầu. Không nên chỉ dựa vào diện tích đất để kết luận công trình thuộc hay không thuộc một nhóm yêu cầu cụ thể.

7.1. Xác định đúng loại hình và quy mô công trình

Trước khi thiết kế, cần xác định rõ công trình là nhà ở riêng lẻ, nhà ở riêng lẻ kết hợp mục đích khác, nhà nhiều căn hộ hay loại hình công trình khác theo hồ sơ và quy định có liên quan.

Các yếu tố như chiều cao phòng cháy chữa cháy, số tầng hầm, công năng và quy mô sử dụng có thể ảnh hưởng đến phạm vi áp dụng của quy chuẩn và yêu cầu quản lý.

Do đó, cần kiểm tra các văn bản pháp luật hiện hành tại thời điểm lập hồ sơ. Có thể tham khảo QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 ban hành kèm Thông tư 09/2023/TT-BXD, cùng các quy định về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có liên quan. Phạm vi áp dụng cụ thể phải được đối chiếu với loại hình và quy mô thực tế của công trình.

7.2. Các nhóm nội dung cần phối hợp trong thiết kế

Hồ sơ cần xem xét các nội dung phù hợp với yêu cầu áp dụng, bao gồm:

• Lối thoát nạn và đường tiếp cận
• Giải pháp ngăn cháy, chống khói và bảo vệ các khu vực cần thiết
• Hệ thống báo cháy, chữa cháy và cấp nước chữa cháy khi thuộc diện yêu cầu
• Vật liệu và cấu kiện liên quan đến an toàn cháy
• Xử lý vị trí xuyên sàn, xuyên tường của các trục kỹ thuật
• Hệ thống điện, chiếu sáng sự cố và các thiết bị liên quan theo thiết kế
• Phương án an toàn đối với khu vực để xe và các thiết bị có nguy cơ cháy

Danh sách trên là các nhóm nội dung cần xem xét, không có nghĩa mọi hạng mục đều bắt buộc theo cùng một cấu hình ở tất cả công trình.

7.3. Không nên xử lý PCCC ở giai đoạn cuối

Nếu bố trí thang bộ, hành lang và lõi kỹ thuật chưa phù hợp, việc điều chỉnh muộn có thể làm thay đổi diện tích căn hộ, kết cấu, hệ thống cơ điện và dự toán.

Vì vậy, chủ đầu tư nên yêu cầu kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu và đơn vị phụ trách hệ thống kỹ thuật phối hợp ngay từ giai đoạn phương án. Khi cần, phải có tư vấn chuyên môn phù hợp để kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

8. Chi phí xây dựng chung cư mini 150m² gồm những gì?

Chi phí xây dựng không thể tính chính xác chỉ từ diện tích khu đất. Cần xác định số tầng, tổng diện tích sàn, loại kết cấu, điều kiện nền móng, có hay không có tầng hầm, mức hoàn thiện và phạm vi công việc.

8.1. Các nhóm chi phí cần dự trù

Một bảng dự toán sơ bộ nên tách riêng các hạng mục sau:

Hạng mục	Nội dung cần làm rõ
Khảo sát và thiết kế	Khảo sát hiện trạng, địa chất khi cần, hồ sơ kiến trúc, kết cấu, cơ điện và các hồ sơ chuyên ngành liên quan
Móng và kết cấu	Loại móng, cọc nếu có, bê tông, cốt thép và kết cấu chịu lực
Tầng hầm	Đào đất, giữ đất, kết cấu, chống thấm, ram dốc, thoát nước và thông gió theo thiết kế
Xây thô	Tường, sàn, cầu thang và các phần việc liên quan
Hoàn thiện	Trát, sơn, lát nền, cửa, lan can và các hạng mục hoàn thiện
Hệ thống cơ điện	Điện, cấp thoát nước, thông gió, thiết bị và đường ống
Thang máy	Thiết bị, lắp đặt, điều kiện xây dựng và các hạng mục liên quan
Hệ thống an toàn	Các hạng mục cần thiết theo yêu cầu áp dụng và hồ sơ thiết kế
Nội thất căn hộ	Giường, tủ, bếp, thiết bị vệ sinh, điều hòa và các thiết bị khác theo gói hoàn thiện
Chi phí ngoài xây lắp	Thủ tục, quản lý, giám sát, bảo hiểm nếu có, chi phí tài chính và các khoản liên quan
Dự phòng	Phần dự phòng cho biến động giá và phát sinh hợp lý

Không phải dự án nào cũng có cùng danh mục chi phí hoặc cùng phạm vi bao gồm. Khi nhận báo giá, cần yêu cầu đơn vị thực hiện ghi rõ hạng mục nào đã tính, hạng mục nào chưa tính.

Anh chị có đất Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

8.2. Cách tính diện tích sàn xây dựng quy đổi

Tổng diện tích sàn xây dựng thường được dùng làm cơ sở ban đầu để ước tính chi phí, nhưng cách quy đổi phụ thuộc vào quy ước của đơn vị lập dự toán và phạm vi công việc.

Có thể biểu diễn tổng diện tích quy đổi như sau:

Tổng diện tích quy đổi = Tổng diện tích các tầng theo phạm vi tính + phần diện tích quy đổi của các hạng mục khác.

Tầng hầm, tum, mái, ban công và các phần đặc thù có thể được tính theo cách khác nhau tùy quy ước báo giá. Vì vậy, cần yêu cầu đơn vị dự toán liệt kê diện tích từng tầng và hệ số quy đổi tương ứng.

Ví dụ, không nên lấy diện tích đất 150m² nhân với số tầng rồi xem kết quả là tổng diện tích xây dựng chính xác nếu chưa xác định mật độ, khoảng lùi, hình dạng sàn và các phần diện tích liên quan.

8.3. Ví dụ minh họa cách lập ngân sách

Giả sử một phương án sơ bộ có tổng diện tích xây dựng quy đổi là 1.000m². Nếu đơn giá giả định dùng để minh họa là 6 triệu đồng/m², phép tính ban đầu sẽ là:

1.000m² × 6.000.000 đồng/m² = 6 tỷ đồng.

Con số 6 tỷ đồng ở đây chỉ là ví dụ số học để minh họa cách tính, không phải báo giá xây chung cư mini 150m². Nó chỉ có ý nghĩa khi đơn giá 6 triệu đồng/m² đã được xác định rõ gồm những công việc nào.

Nếu đơn giá chưa bao gồm thang máy, tầng hầm, nội thất, hệ thống an toàn, thiết kế hoặc các chi phí ngoài xây lắp thì phải cộng các khoản đó theo dự toán cụ thể. Ngược lại, nếu một hạng mục đã nằm trong đơn giá tổng hợp thì không nên cộng thêm lần thứ hai.

8.4. Những yếu tố khiến dự toán thay đổi nhiều

Các yếu tố cần quan tâm nhất gồm:

• Có tầng hầm hay không, và điều kiện thi công phần ngầm
• Quy mô và phương án kết cấu
• Chất lượng vật liệu hoàn thiện
• Số lượng thang máy và yêu cầu kỹ thuật
• Số căn hộ, mức trang bị nội thất
• Phạm vi các hệ thống cơ điện và an toàn
• Điều kiện vận chuyển vật tư, tổ chức thi công và công trình liền kề
• Phạm vi hợp đồng, thuế và chi phí dự phòng

Để có con số đáng tin cậy, cần lập dự toán trên một phương án thiết kế đã xác định đủ thông tin, thay vì chỉ tham khảo một mức chi phí bình quân.

9. Cách tính doanh thu và hiệu quả đầu tư chung cư mini 150m²

Một dự án căn hộ cho thuê cần được đánh giá bằng dòng tiền, không chỉ bằng số căn hộ hoặc doanh thu lý thuyết.

9.1. Phân biệt doanh thu gộp và dòng tiền sau chi phí

Doanh thu cho thuê dự kiến có thể tính theo công thức:

Doanh thu cho thuê năm = Số căn có thể khai thác × Giá thuê bình quân tháng × 12 × Tỷ lệ lấp đầy.

Đây là doanh thu sau khi xét đến tỷ lệ lấp đầy, nhưng chưa phải lợi nhuận ròng.

Để ước tính dòng tiền từ hoạt động cho thuê, cần trừ các khoản chi phí phù hợp, chẳng hạn:

• Quản lý và vận hành tòa nhà
• Vệ sinh, bảo trì và sửa chữa
• Điện nước khu vực chung và dịch vụ chung
• Chi phí quản lý hợp đồng, tìm khách và thời gian giữa hai lượt thuê
• Thuế và các nghĩa vụ liên quan
• Chi phí thay thế thiết bị, nội thất khi hết vòng đời sử dụng

Nếu có vay vốn, cần tính riêng chi phí lãi vay và lịch trả nợ để đánh giá dòng tiền dành cho chủ đầu tư.

9.2. Ví dụ minh họa ba kịch bản doanh thu

Giả sử một phương án thiết kế đã được xác nhận có 25 căn hộ có thể khai thác. Để minh họa phương pháp tính, sử dụng ba bộ giả định dưới đây. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy không phải số liệu thị trường được xác minh, vì vậy cần thay bằng dữ liệu khảo sát tại địa điểm thực tế.

Kịch bản	Giá thuê/căn/tháng	Tỷ lệ lấp đầy	Doanh thu năm ước tính
Thận trọng	4,5 triệu đồng	80%	1,08 tỷ đồng
Cơ sở	5 triệu đồng	90%	1,35 tỷ đồng
Tích cực	5,5 triệu đồng	95%	1,5675 tỷ đồng

Cách tính kịch bản cơ sở:

25 căn × 5.000.000 đồng × 12 tháng × 90% = 1.350.000.000 đồng/năm.

Kết quả 1,35 tỷ đồng là doanh thu cho thuê ước tính sau khi tính tỷ lệ lấp đầy, chưa trừ chi phí vận hành, bảo trì, thuế, lãi vay và các khoản đầu tư bổ sung.

Nếu số căn thực tế thay đổi, hoặc căn hộ có diện tích và giá thuê khác nhau, cần tính doanh thu theo từng nhóm căn thay vì dùng một giá thuê bình quân duy nhất.

9.3. Cách tính dòng tiền sau chi phí

Có thể sử dụng khung tính sau:

Dòng tiền hoạt động ước tính = Doanh thu cho thuê − Chi phí vận hành − Bảo trì và sửa chữa − Các khoản chi phí hoạt động liên quan.

Sau đó, nếu cần đánh giá dòng tiền dành cho chủ đầu tư, tiếp tục xem xét thuế, chi phí tài chính, trả nợ và các khoản đầu tư thay thế thiết bị theo phương pháp phù hợp.

Không nên sử dụng một tỷ lệ chi phí vận hành chung cho mọi tòa nhà nếu chưa có dữ liệu. Tòa nhà có thang máy, hệ thống kỹ thuật phức tạp, nhiều căn hộ hoặc dịch vụ quản lý riêng có thể có cấu trúc chi phí khác nhau.

9.4. Tính tỷ suất trên vốn đầu tư như thế nào?

Để tính tỷ suất thu nhập, cần xác định rõ mẫu số.

• Nếu chia thu nhập hoạt động cho chi phí xây dựng, kết quả chỉ phản ánh tỷ lệ trên chi phí xây dựng theo phạm vi đã chọn
• Nếu muốn đánh giá tổng vốn đầu tư, cần tính cả giá trị đất và những khoản đầu tư liên quan theo cách tiếp cận nhất quán
• Nếu sử dụng vốn vay, cần phân tích riêng hiệu quả trên tổng vốn đầu tư và dòng tiền trên vốn chủ sở hữu

Ví dụ, doanh thu 1,35 tỷ đồng chia cho chi phí xây dựng giả định 10 tỷ đồng bằng 13,5%. Đây chỉ là tỷ lệ doanh thu gộp trên chi phí xây dựng, không phải tỷ suất lợi nhuận ròng và cũng không phải tỷ suất sinh lời trên tổng vốn đầu tư.

Muốn kết luận một dự án có hiệu quả hay không, cần dựa trên dòng tiền sau chi phí, tổng vốn đầu tư, thời gian khai thác, giá trị đất, rủi ro trống phòng và chi phí tài chính.

9.5. Các rủi ro cần tính trước

Bên cạnh kịch bản doanh thu, nên xây dựng kịch bản bất lợi khi:

• Giá thuê thấp hơn kỳ vọng
• Tỷ lệ lấp đầy giảm trong một giai đoạn
• Chi phí sửa chữa hoặc thay thế thiết bị tăng
• Công trình phát sinh chi phí bảo trì lớn
• Thời gian thi công kéo dài
• Chi phí vốn hoặc lịch trả nợ gây áp lực dòng tiền

Một phương án có doanh thu lý thuyết cao nhưng không chịu được những biến động cơ bản có thể không phù hợp với mục tiêu đầu tư dài hạn.

Anh chị có đất Liên hệ Trang Kim để được tư vấn

10. Những sai lầm cần tránh khi xây chung cư mini 150m²

Sai lầm 1: Chọn số căn trước khi kiểm tra mặt bằng

Tăng số căn không đảm bảo tăng lợi nhuận. Cần kiểm tra diện tích sử dụng, chất lượng không gian, khả năng cho thuê và chi phí vận hành trước khi quyết định.

Sai lầm 2: Xem tầng hầm là hạng mục mặc định

Tầng hầm có thể giải phóng diện tích tầng trệt nhưng cũng làm tăng yêu cầu kỹ thuật và chi phí. Cần so sánh với phương án không có tầng hầm trước khi lựa chọn.

Sai lầm 3: Chỉ dự trù chi phí xây thô và hoàn thiện

Nếu bỏ sót thang máy, hệ thống kỹ thuật, nội thất, thiết kế, chi phí quản lý hoặc dự phòng, tổng vốn cần chuẩn bị có thể cao hơn đáng kể so với dự kiến ban đầu.

Sai lầm 4: Tính doanh thu như lợi nhuận

Doanh thu cho thuê không phản ánh đầy đủ chi phí vận hành, bảo trì, thuế và chi phí tài chính. Cần lập bảng dòng tiền riêng.

Sai lầm 5: Để yêu cầu an toàn cháy đến giai đoạn cuối

Điều chỉnh muộn có thể làm thay đổi mặt bằng, hệ thống kỹ thuật và dự toán. Cần xác định phạm vi yêu cầu áp dụng từ đầu và phối hợp giữa các bộ môn.

Sai lầm 6: Không tính đến việc bảo trì

Hộp kỹ thuật, van, đường ống, thiết bị điện, máy bơm và thang máy cần được bố trí để có thể kiểm tra, bảo trì và thay thế. Khả năng bảo trì nên là một tiêu chí của thiết kế, không phải việc xử lý sau khi công trình đã đi vào sử dụng.

Sai lầm 7: Chọn phân khúc khách thuê theo cảm tính

Trước khi đầu tư nội thất cao cấp hoặc chia nhiều căn nhỏ, cần khảo sát giá thuê, nhu cầu, đối thủ cạnh tranh và thời gian tìm khách tại khu vực dự kiến xây dựng.

11. Câu hỏi thường gặp về thiết kế chung cư mini 150m²

Đất 150m² xây được bao nhiêu căn hộ?

Không có một con số cố định. Số căn phụ thuộc diện tích được phép xây dựng, số tầng, hình dạng lô đất, diện tích dành cho giao thông và kỹ thuật, loại căn hộ cũng như các yêu cầu áp dụng. Cần có mặt bằng sơ bộ để đưa ra con số có cơ sở.

Đất 150m² xây chung cư mini hết bao nhiêu tiền?

Chi phí phụ thuộc vào tổng diện tích sàn, số tầng, điều kiện móng, có tầng hầm hay không, chất lượng hoàn thiện, thang máy, nội thất và phạm vi các hệ thống kỹ thuật. Muốn dự toán đáng tin cậy cần thống nhất phương án thiết kế, cách tính diện tích quy đổi và phạm vi báo giá.

Có nên làm tầng hầm cho khu đất 150m² không?

Tầng hầm có thể hữu ích khi nhu cầu để xe lớn và tầng trệt cần dành cho công năng khác. Tuy nhiên, phải đánh giá điều kiện địa chất, mực nước ngầm, nhà liền kề, ram dốc và chi phí phần ngầm. Không phải khu đất nào cũng phù hợp để làm hầm.

Nên thiết kế studio hay căn hộ một phòng ngủ?

Điều này phụ thuộc vào nhu cầu khách thuê tại khu vực. Studio có thể phù hợp với người ở một mình hoặc khách thuê cần không gian gọn. Căn một phòng ngủ có thể phù hợp hơn với người cần phân tách khu ngủ và sinh hoạt. Nên khảo sát thị trường trước khi quyết định cơ cấu căn hộ.

Có cần hai thang máy không?

Không thể kết luận chỉ dựa trên diện tích đất. Cần xem số tầng, số người sử dụng, lưu lượng di chuyển, diện tích lõi giao thông, chi phí đầu tư và yêu cầu vận hành. Phương án một hay hai thang máy nên được so sánh trong hồ sơ thiết kế.

Chung cư mini 150m² có bắt buộc phải có thang thoát hiểm ngoài trời không?

Không nên kết luận chỉ dựa trên diện tích đất. Giải pháp thoát nạn phải được xác định theo loại hình công trình, chiều cao, quy mô, công năng và quy định áp dụng. Cần kiểm tra hồ sơ cụ thể với đơn vị chuyên môn phù hợp.

Khi nào nên bắt đầu lập dự toán?

Nên lập dự toán sơ bộ sau khi xác định được các chỉ tiêu quy hoạch, công năng dự kiến, số tầng và phương án mặt bằng ban đầu. Khi có hồ sơ kỹ thuật đủ chi tiết, dự toán có thể được bóc tách sát hơn theo khối lượng và phạm vi công việc.

12. Tựu chung lại

Thiết kế chung cư mini 150m² không đơn thuần là bài toán chia phòng trên một diện tích đất có sẵn. Phương án phù hợp phải cân bằng giữa số căn hộ, chất lượng không gian, giao thông, chỗ để xe, hệ thống kỹ thuật, yêu cầu an toàn và khả năng khai thác lâu dài.

Trước khi quyết định xây bao nhiêu tầng, chia bao nhiêu căn hay làm tầng hầm, chủ đầu tư nên kiểm tra điều kiện quy hoạch, xây dựng mặt bằng sơ bộ và lập dự toán theo phạm vi rõ ràng. Sau đó, cần đánh giá hiệu quả bằng dòng tiền sau chi phí thay vì chỉ nhìn vào doanh thu cho thuê.

Một phương án tốt không nhất thiết là phương án có nhiều căn hộ nhất. Đó là phương án phù hợp với khu đất, nhu cầu thị trường, khả năng tài chính và mục tiêu vận hành của chủ đầu tư.

13. Dịch vụ thiết kế chung cư mini tại Kiến Trúc Trang Kim

Một phương án thiết kế chung cư mini cần kết nối kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và bài toán khai thác. Nếu các phần này được tính riêng rẽ, chủ đầu tư có thể gặp tình trạng mặt bằng đẹp nhưng khó thi công, công năng tốt nhưng chi phí vượt dự kiến hoặc tăng số căn nhưng không đạt chất lượng sử dụng mong muốn.

Tại Kiến Trúc Trang Kim, quá trình nghiên cứu phương án cho khu đất 150m² nên bắt đầu bằng việc làm rõ các thông tin thực tế, sau đó mới lựa chọn quy mô và giải pháp phù hợp.

Quy trình tư vấn có thể bao gồm:

Bước 1: Khảo sát và kiểm tra thông tin khu đất

Thu thập kích thước, hiện trạng, điều kiện tiếp cận, thông tin quy hoạch và các yếu tố ảnh hưởng đến phương án xây dựng.

Bước 2: Xây dựng các phương án mặt bằng

So sánh phương án 4 căn, 5 – 6 căn hoặc 7 căn mỗi tầng khi điều kiện khu đất cho phép; làm rõ ưu nhược điểm và diện tích sử dụng dự kiến.

Bước 3: Nghiên cứu công năng và hệ thống kỹ thuật

Phối hợp vị trí thang máy, thang bộ, hộp kỹ thuật, thông gió, cấp thoát nước và các yêu cầu liên quan đến an toàn.

Bước 4: So sánh phương án tầng hầm và dự toán sơ bộ

Đánh giá lợi ích, rủi ro, chi phí và những thông tin còn cần khảo sát trước khi chốt phương án.

Bước 5: Triển khai hồ sơ theo phạm vi công việc đã thống nhất

Hoàn thiện các hồ sơ kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật liên quan; phối hợp tư vấn chuyên môn về các yêu cầu pháp lý và an toàn theo quy định áp dụng.

Thông tin cần chuẩn bị khi yêu cầu tư vấn

Để việc tư vấn thiết kế chung cư mini 150m² có cơ sở hơn, chủ đầu tư nên cung cấp:

• Kích thước mặt tiền, chiều sâu và hình dạng khu đất
• Địa chỉ hoặc thông tin vị trí để kiểm tra điều kiện quy hoạch
• Nhu cầu số tầng và công năng dự kiến
• Có hay không có tầng hầm
• Nhóm khách thuê mục tiêu
• Mức đầu tư dự kiến và tiêu chuẩn hoàn thiện
• Thông tin hiện trạng công trình lân cận nếu có

Từ những dữ liệu này, đơn vị thiết kế mới có thể đánh giá các phương án phù hợp và xác định những vấn đề cần khảo sát thêm.

Liên hệ Kiến Trúc Trang Kim để trao đổi về phương án thiết kế, mặt bằng và dự toán cho khu đất của bạn. Nên thống nhất trước phạm vi tư vấn, hồ sơ đầu ra và những điều kiện cần xác minh để tránh kỳ vọng sai lệch về chi phí hoặc quy mô xây dựng.

Website: https://kientructrangkim.com/