Cách tính diện tích xây dựng nhà phố theo quy chuẩn

Diện tích xây dựng là gì? Vì sao cần tính đúng?

Khi bắt đầu xây nhà phố, một trong những khái niệm khiến nhiều gia chủ bối rối nhất chính là diện tích xây dựng. Không ít người nhầm lẫn giữa diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, dẫn đến sai lệch chi phí, tranh cãi với nhà thầu hoặc bị “đội giá” so với dự tính ban đầu. Vì vậy, hiểu đúng và tính đúng diện tích xây dựng là bước nền tảng trước khi triển khai bất kỳ công trình nào.

Khái niệm diện tích xây dựng trong nhà phố

Diện tích xây dựng là tổng diện tích của tất cả các hạng mục được thi công, bao gồm phần móng, các sàn tầng, mái, ban công, sân thượng và một số khu vực phụ trợ khác. Con số này thường được dùng để:

• Lập dự toán chi phí xây dựng

• Làm căn cứ báo giá xây nhà trọn gói

• Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thiết kế – thi công

Điểm quan trọng cần nhớ: diện tích xây dựng không chỉ tính phần sàn ở mà còn cộng thêm nhiều hạng mục khác theo hệ số nhất định.

Phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn

Nhiều gia chủ thường nhầm lẫn hai khái niệm này:

• Diện tích sàn: là diện tích mặt bằng của từng tầng (tính theo mép ngoài tường), thường dùng để mô tả quy mô công trình.

• Diện tích xây dựng: là tổng diện tích sàn cộng thêm các phần như móng, mái, ban công, sân thượng… sau khi áp dụng hệ số tính.

Ví dụ:
Một ngôi nhà phố 1 trệt 2 lầu có diện tích sàn mỗi tầng là 100m² thì tổng diện tích sàn là 300m². Tuy nhiên, diện tích xây dựng thực tế có thể lên tới 380–420m², tùy loại móng và mái.

👉 Đây chính là lý do nhiều người “sốc” khi nhận báo giá xây dựng nếu chỉ dựa vào diện tích sàn.

Hệ quả khi tính sai diện tích xây dựng

Việc tính sai hoặc không nắm rõ cách tính diện tích xây dựng có thể dẫn đến nhiều hệ lụy:

• Dự toán thiếu chính xác: ngân sách ban đầu thấp hơn thực tế, dễ phát sinh chi phí

• Khó so sánh báo giá giữa các nhà thầu (mỗi đơn vị tính khác nhau)

• Tranh chấp hợp đồng do hiểu sai phạm vi công việc

• Ảnh hưởng tiến độ thi công nếu phải điều chỉnh thiết kế – tài chính giữa chừng

Với kinh nghiệm thực tế từ nhiều công trình nhà phố, các đơn vị tư vấn thường khuyên gia chủ nên hiểu rõ nguyên tắc tính diện tích xây dựng trước khi chốt phương án thiết kế và ký hợp đồng thi công.

Quy chuẩn xây dựng liên quan đến cách tính diện tích

Để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch, cách tính diện tích xây dựng nhà phố thường dựa trên quy chuẩn xây dựng và thông lệ trong ngành. Tuy không có một văn bản duy nhất quy định chi tiết 100% cách tính, nhưng các nguyên tắc chung đã được áp dụng rộng rãi trong thiết kế – thi công thực tế.

Vai trò của quy chuẩn xây dựng trong thiết kế nhà phố

Quy chuẩn xây dựng giúp:

• Xác định những hạng mục nào phải tính diện tích

• Đưa ra tỷ lệ (hệ số) tính phù hợp cho từng phần

• Làm cơ sở để cơ quan quản lý, đơn vị thiết kế và nhà thầu hiểu giống nhau

Nhờ đó, diện tích xây dựng được tính toán minh bạch hơn, hạn chế rủi ro cho cả chủ nhà và đơn vị thi công.

Những hạng mục bắt buộc phải tính diện tích

Trong nhà phố, các hạng mục thường được đưa vào diện tích xây dựng gồm:

• Phần móng (tính theo tỷ lệ % diện tích tầng trệt)

• Diện tích sàn các tầng

• Phần mái (mái bằng, mái ngói, mái tôn…)

• Ban công, lô gia

• Sân thượng có mái che hoặc không mái che

• Tầng hầm (nếu có)

Mỗi hạng mục sẽ có cách tính và hệ số khác nhau, không phải lúc nào cũng tính 100%.

Lưu ý khi áp dụng quy chuẩn vào thực tế

Trong thực tế nhà phố, việc áp dụng quy chuẩn cần linh hoạt theo:

• Điều kiện khu đất (diện tích, hình dạng, địa chất)

• Thiết kế kiến trúc (nhà có ban công lớn, mái giật cấp…)

• Yêu cầu sử dụng của gia chủ

Do đó, ngoài việc nắm nguyên tắc chung, gia chủ nên xem xét bản vẽ cụ thể để tính diện tích chính xác hơn.

Cách tính diện tích xây dựng nhà phố chi tiết từng phần

Đây là phần quan trọng nhất khi tìm hiểu cách tính diện tích xây dựng, bởi mỗi hạng mục trong nhà phố sẽ có hệ số tính khác nhau.

Cách tính diện tích móng

Phần móng không tính theo diện tích thực tế thi công mà thường áp dụng tỷ lệ phần trăm so với diện tích tầng trệt:

• Móng đơn: khoảng 25–30% diện tích tầng trệt

• Móng băng: khoảng 50–70% diện tích tầng trệt

• Móng cọc: khoảng 40–50% diện tích tầng trệt

Tỷ lệ cụ thể phụ thuộc vào phương án kết cấu và điều kiện địa chất.

Cách tính diện tích sàn các tầng

• Diện tích sàn tầng trệt và các tầng lầu thường được tính 100% diện tích xây dựng

• Cách đo phổ biến là tính theo mép ngoài tường bao

Ví dụ: nhà phố 5×20, diện tích sàn mỗi tầng là 100m² → mỗi tầng tính 100m² diện tích xây dựng.

Cách tính diện tích phần mái

Phần mái có sự khác biệt rõ rệt về hệ số tính:

• Mái bằng bê tông cốt thép: thường tính 40–50% diện tích

• Mái tôn: khoảng 20–30% diện tích

• Mái ngói (vì kèo sắt hoặc bê tông): khoảng 60–70% diện tích

Việc chọn loại mái không chỉ ảnh hưởng thẩm mỹ mà còn tác động trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng và chi phí.

Cách tính ban công, sân thượng

• Ban công có mái che: thường tính 70–100% diện tích

• Ban công không mái che: khoảng 50% diện tích

• Sân thượng không mái: 30–50% diện tích

• Sân thượng có mái: có thể tính 70–100%

Để tránh nhầm lẫn khi tự ước tính chi phí, bạn có thể tham khảo chi tiết hơn tại:

👉 Xem thêm cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Hệ số tính diện tích xây dựng phổ biến hiện nay

Sau khi nắm được cách tính diện tích từng hạng mục, bước tiếp theo bạn cần hiểu rõ chính là hệ số tính diện tích xây dựng. Đây là yếu tố quyết định vì sao cùng một ngôi nhà nhưng tổng diện tích xây dựng có thể chênh lệch khá lớn giữa các phương án thiết kế.

Bảng hệ số tính diện tích xây dựng tham khảo

Dưới đây là bảng hệ số thường được áp dụng phổ biến cho nhà phố (mang tính tham khảo, có thể điều chỉnh theo từng công trình):

• Móng đơn: 25–30% diện tích tầng trệt

• Móng băng: 50–70% diện tích tầng trệt

• Móng cọc: 40–50% diện tích tầng trệt

• Tầng trệt, các tầng lầu: 100% diện tích

• Mái bằng bê tông cốt thép: 40–50%

• Mái tôn: 20–30%

• Mái ngói (vì kèo sắt): 60–70%

• Ban công có mái che: 70–100%

• Ban công không mái che: 50%

• Sân thượng không mái: 30–50%

• Sân thượng có mái: 70–100%

Các hệ số này giúp quy đổi khối lượng thi công thực tế về một con số diện tích thống nhất để báo giá.

Vì sao mỗi hạng mục có hệ số khác nhau?

Không phải ngẫu nhiên mà phần móng hay mái lại không tính 100% như diện tích sàn. Nguyên nhân nằm ở:

• Mức độ phức tạp khi thi công

• Khối lượng vật liệu sử dụng

• Thời gian và nhân công cần thiết

Ví dụ:

• Móng băng tuy nằm dưới mặt đất nhưng yêu cầu đào đất, gia cố, đổ bê tông, thép… nên hệ số cao hơn móng đơn.

• Mái ngói có thêm hệ vì kèo, lợp ngói, chống thấm nên hệ số cao hơn mái tôn.

Việc áp dụng hệ số giúp phản ánh đúng chi phí thực tế, tránh tình trạng báo giá “ảo” hoặc thiếu hụt ngân sách khi thi công.

Những sai lầm thường gặp khi áp dụng hệ số tính

Trong quá trình tư vấn, nhiều gia chủ thường mắc các lỗi sau:

• Áp dụng một hệ số cố định cho mọi công trình

• Chỉ tính diện tích sàn, bỏ qua móng và mái

• Nhầm lẫn giữa diện tích xin phép xây dựng và diện tích dùng để báo giá

• So sánh báo giá giữa các nhà thầu nhưng không cùng cách tính diện tích

Để tránh những sai sót này, tốt nhất bạn nên yêu cầu đơn vị thiết kế – thi công bóc tách rõ từng hạng mục ngay từ đầu.

Ví dụ cách tính diện tích xây dựng nhà phố thực tế

Để bạn dễ hình dung hơn, hãy cùng xem ví dụ cụ thể về cách tính diện tích xây dựng cho một căn nhà phố phổ biến hiện nay.

Ví dụ nhà phố 5×20 xây 2 tầng

Giả sử bạn xây một căn nhà phố có thông số như sau:

• Diện tích đất: 5 x 20 = 100m²

• Quy mô: 1 trệt + 1 lầu + mái bằng

• Móng băng

• Có ban công tầng lầu (không mái che)

Cách tính diện tích từng hạng mục

1. Phần móng

• Móng băng: 50% x 100m² = 50m²

2. Tầng trệt

• Diện tích sàn: 100m² x 100% = 100m²

3. Tầng lầu

• Diện tích sàn: 100m² x 100% = 100m²

4. Ban công tầng lầu

• Diện tích ban công: 5m²

• Hệ số 50% → 5 x 50% = 2,5m²

5. Mái bằng bê tông cốt thép

• Hệ số 40% → 100 x 40% = 40m²

👉 Tổng diện tích xây dựng =
50 + 100 + 100 + 2,5 + 40 = 292,5m²

Bảng tổng hợp diện tích xây dựng

• Móng: 50m²

• Tầng trệt: 100m²

• Tầng lầu: 100m²

• Ban công: 2,5m²

• Mái: 40m²

➡️ Tổng cộng: 292,5m² diện tích xây dựng

Con số này chính là cơ sở để các nhà thầu lập dự toán chi phí xây dựng.

Diện tích xây dựng ảnh hưởng thế nào đến chi phí?

Thông thường, chi phí xây dựng được tính theo công thức:

Chi phí = Diện tích xây dựng x Đơn giá/m²

Do đó:

• Chênh lệch 20–30m² diện tích xây dựng có thể khiến chi phí tăng hoặc giảm hàng trăm triệu đồng

• Hiểu rõ cách tính giúp bạn chủ động điều chỉnh thiết kế (loại mái, ban công, sân thượng…) cho phù hợp ngân sách

Nếu bạn đang lên phương án nhà phố kích thước phổ biến, bạn có thể tham khảo thêm:

👉 Tìm hiểu thêm mặt bằng nhà phố 5×20 2 tầng

Lưu ý quan trọng khi áp dụng cách tính diện tích xây dựng

Sau khi đã nắm được hệ số và ví dụ thực tế, phần cuối này sẽ giúp bạn tránh những sai sót phổ biến khi áp dụng cách tính diện tích xây dựng vào thực tế xây nhà phố. Đây cũng là bước giúp bạn làm việc hiệu quả hơn với đơn vị thiết kế – thi công và kiểm soát chi phí tốt hơn.

Diện tích xây dựng dùng để báo giá có giống diện tích xin phép xây dựng?

Câu trả lời là không hoàn toàn giống nhau, và đây là điểm khiến nhiều gia chủ nhầm lẫn.

• Diện tích xin phép xây dựng:
  Chủ yếu dùng cho hồ sơ pháp lý, thể hiện quy mô công trình, mật độ xây dựng, số tầng… Diện tích này thường không tính hệ số, không phản ánh khối lượng thi công thực tế.

• Diện tích xây dựng dùng để báo giá:
  Là diện tích đã quy đổi theo hệ số (móng, mái, ban công, sân thượng…), dùng để:

  • Lập dự toán chi phí

  • Báo giá xây dựng phần thô hoặc trọn gói

  • Ký kết hợp đồng thi công

👉 Vì vậy, khi làm việc với nhà thầu, bạn cần hỏi rõ:
“Diện tích này dùng cho mục đích gì?” để tránh hiểu nhầm.

Nên tự tính diện tích xây dựng hay nhờ đơn vị tư vấn?

Việc tự tính diện tích xây dựng hoàn toàn có thể, nếu:

• Công trình đơn giản

• Bạn chỉ cần ước lượng chi phí ban đầu

• Đã hiểu rõ hệ số tính từng hạng mục

Tuy nhiên, với nhà phố có:

• Móng phức tạp

• Mái giật cấp, mái kết hợp sân thượng

• Ban công lớn, nhiều không gian phụ

👉 Bạn nên nhờ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để:

• Bóc tách chính xác từng hạng mục

• Áp dụng hệ số phù hợp với thực tế thi công

• Hạn chế phát sinh chi phí khi xây dựng

Kinh nghiệm cho thấy, chi phí tư vấn ban đầu thường nhỏ hơn rất nhiều so với rủi ro phát sinh nếu tính sai diện tích.

Khi nào cần bản vẽ và dự toán chi tiết?

Bạn nên có bản vẽ thiết kế và bảng dự toán chi tiết trước khi:

• Xin phép xây dựng

• Ký hợp đồng thi công

• So sánh báo giá giữa các nhà thầu

Một bộ hồ sơ đầy đủ sẽ giúp:

• Xác định chính xác diện tích xây dựng

• Thống nhất vật liệu, biện pháp thi công

• Tránh tình trạng “phát sinh vì chưa tính”

Trong đó, việc lựa chọn vật liệu phù hợp (như bê tông, thép, hoàn thiện) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí trên mỗi mét vuông xây dựng.

Để đảm bảo chất lượng kết cấu và độ bền công trình, nhiều gia chủ hiện nay quan tâm kỹ đến vật liệu sử dụng ngay từ giai đoạn dự toán.

👉 Xem thêm bê tông tươi

Tổng kết

Việc hiểu và áp dụng đúng cách tính diện tích xây dựng nhà phố theo quy chuẩn giúp bạn:

• Chủ động kiểm soát ngân sách

• Dễ dàng so sánh các phương án thiết kế – thi công

• Tránh tranh chấp và phát sinh chi phí không đáng có

Thay vì chỉ nhìn vào diện tích sàn, hãy luôn xem xét tổng thể diện tích xây dựng sau khi áp dụng hệ số để có cái nhìn chính xác và thực tế nhất.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn về cách tính diện tích xây dựng, lập dự toán hoặc thiết kế nhà phố phù hợp ngân sách,
Liên hệ ngay với Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim để được tư vấn chi tiết và báo giá phù hợp.