Kinh nghiệm tính chi phí xây nhà cho thuê sinh lời

Vì sao cần tính chi phí xây nhà cho thuê ngay từ đầu?

Rất nhiều nhà đầu tư bắt đầu xây nhà cho thuê với suy nghĩ: “Cứ xây xong rồi cho thuê, kiểu gì cũng có tiền hàng tháng”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít công trình cho thuê nhưng dòng tiền âm, hoặc phải mất rất lâu mới hòa vốn. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở việc không tính toán chi phí xây nhà cho thuê một cách bài bản ngay từ đầu.

Khác biệt giữa xây để ở và xây để cho thuê

Xây nhà để ở và xây nhà để cho thuê là hai bài toán hoàn toàn khác nhau:

• Xây để ở:

  • Ưu tiên cảm xúc, sở thích cá nhân

  • Dễ phát sinh chi phí vì “thích thì làm”

• Xây để cho thuê:

  • Ưu tiên hiệu quả tài chính

  • Mọi chi phí đều phải gắn với khả năng sinh lời

Nếu áp tư duy xây để ở vào nhà cho thuê, rất dễ rơi vào tình trạng:

• Chi phí đầu tư ban đầu cao

• Giá thuê không đủ bù chi phí

• Thời gian hoàn vốn kéo dài

👉 Vì vậy, ngay từ đầu cần xác định rõ: mỗi đồng bỏ ra có giúp tăng khả năng cho thuê hoặc tăng giá thuê hay không.

Dòng tiền dương quan trọng hơn tổng chi phí thấp

Một sai lầm phổ biến là cố gắng xây thật rẻ, nhưng lại:

• Phòng khó cho thuê

• Giá thuê thấp

• Tỷ lệ trống phòng cao

Trong đầu tư cho thuê, mục tiêu không phải là “xây rẻ nhất”, mà là:

• Thuê được đều

• Dòng tiền hàng tháng dương

• Ổn định lâu dài

Đôi khi:

• Chi thêm 5–10% chi phí

• Nhưng tăng được 15–20% giá thuê

• Hoặc giảm mạnh thời gian trống phòng

→ Tổng hiệu quả đầu tư lại cao hơn rất nhiều.

Sai lầm phổ biến khiến nhà cho thuê kém hiệu quả

Qua thực tế, nhiều nhà cho thuê kém hiệu quả vì:

• Không tính trước thời gian hoàn vốn

• Không ước lượng dòng tiền cho thuê hàng tháng

• Xây theo cảm tính, không theo mô hình đầu tư

Hệ quả thường gặp:

• Thu không đủ bù chi phí vay

• Phải bán sớm khi chưa kịp hoàn vốn

• Mất cơ hội tối ưu hiệu quả khai thác

Các khoản chi phí đầu tư ban đầu khi xây nhà cho thuê

Để chi phí xây nhà cho thuê không vượt kiểm soát và vẫn đảm bảo sinh lời, nhà đầu tư cần nhìn rõ toàn bộ các khoản chi bắt buộc, chứ không chỉ riêng tiền xây thô.

Chi phí xây dựng phần thô

Chi phí phần thô thường chiếm khoảng 50–60% tổng mức đầu tư, bao gồm:

• Móng (đơn, băng, cọc… tùy địa chất)

• Khung kết cấu (cột, dầm, sàn)

• Tường xây, tô trát

• Mái

Đối với nhà cho thuê:

• Phần thô cần bền – chắc – ổn định

• Không nên cắt giảm quá mức vì ảnh hưởng tuổi thọ công trình

• Kết cấu tốt giúp giảm chi phí sửa chữa về sau

Chi phí hoàn thiện phục vụ khai thác cho thuê

Đây là phần ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho thuê, bao gồm:

• Gạch ốp lát

• Sơn, cửa

• Thiết bị vệ sinh

• Hệ thống điện – nước cơ bản

Khác với nhà ở để ở:

• Không cần quá cao cấp

• Nhưng phải đủ tốt – dễ sử dụng – dễ bảo trì

Một lựa chọn vật liệu hợp lý sẽ:

• Giữ chi phí trong tầm kiểm soát

• Giúp phòng dễ cho thuê

• Giảm hỏng hóc trong quá trình sử dụng

Chi phí thiết kế, pháp lý và dự phòng

Rất nhiều nhà đầu tư bỏ qua hoặc đánh giá thấp nhóm chi phí này, trong khi đây là phần giúp:

• Giảm sai sót khi thi công

• Hạn chế phát sinh

• Kiểm soát tổng ngân sách

Thông thường cần tính:

• Chi phí thiết kế

• Chi phí xin phép xây dựng

• Chi phí dự phòng (5–10%)

👉 Đây chính là “vùng đệm an toàn” để dự án không bị đổ vỡ khi có biến động.

👉 Xem thêm hướng dẫn chi tiết về xây nhà cho thuê

Cách xác định suất đầu tư phù hợp cho nhà cho thuê

Sau khi nắm được các khoản chi phí đầu tư ban đầu, bước tiếp theo mà nhà đầu tư bắt buộc phải làm là xác định suất đầu tư hợp lý. Đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn và đảm bảo dòng tiền dương.

Suất đầu tư theo m² có thực sự chính xác?

Rất nhiều người tính chi phí xây nhà cho thuê bằng cách:

Diện tích sàn × đơn giá/m²

Cách này chỉ phù hợp để:

• Ước lượng nhanh ban đầu

• So sánh tương đối giữa các phương án

Nếu dùng làm cơ sở đầu tư, sẽ gặp rủi ro:

• Không phản ánh đúng mô hình cho thuê

• Bỏ sót chi phí hạ tầng, kỹ thuật

• Không tính đến mức độ hoàn thiện cần thiết

👉 Suất đầu tư theo m² không sai, nhưng không đủ để đánh giá hiệu quả đầu tư cho thuê.

Suất đầu tư theo mô hình cho thuê

Thay vì chỉ nhìn m², nhà đầu tư nên xác định suất đầu tư theo mô hình khai thác, ví dụ:

• Nhà trọ khép kín

• Chung cư mini

• Nhà cho thuê nguyên căn

• Nhà cho thuê kết hợp ở – kinh doanh

Mỗi mô hình sẽ có:

• Mức đầu tư khác nhau

• Giá thuê kỳ vọng khác nhau

• Đối tượng thuê khác nhau

Suất đầu tư hợp lý là suất đầu tư:

• Phù hợp với phân khúc thuê

• Không vượt quá khả năng chi trả của thị trường

• Có thể thu hồi vốn trong khung thời gian chấp nhận được

Cân đối suất đầu tư và giá thuê kỳ vọng

Một nguyên tắc quan trọng khi xây nhà cho thuê:

Giá thuê quyết định ngược lại chi phí đầu tư, không phải ngược lại

Trước khi chốt mức đầu tư, bạn cần trả lời:

• Giá thuê dự kiến là bao nhiêu/phòng hoặc/căn?

• Tổng doanh thu cho thuê mỗi tháng là bao nhiêu?

• Có chấp nhận mức đầu tư này với dòng tiền đó không?

Nếu:

• Suất đầu tư quá cao

• Giá thuê thị trường không tăng tương ứng

→ Thời gian hoàn vốn sẽ kéo dài, dòng tiền dễ bị âm.

Tính toán thời gian hoàn vốn và hiệu quả khai thác

Một dự án nhà cho thuê chỉ được xem là thành công, khi nhà đầu tư kiểm soát được thời gian hoàn vốn và hiệu quả khai thác thực tế.

Công thức tính thời gian hoàn vốn

Công thức đơn giản:

Thời gian hoàn vốn = Tổng chi phí đầu tư / Lợi nhuận ròng hàng năm

Trong đó:

• Tổng chi phí đầu tư = chi phí xây dựng + chi phí liên quan

• Lợi nhuận ròng = doanh thu cho thuê – chi phí vận hành

Thông thường:

• Nhà cho thuê hiệu quả có thời gian hoàn vốn khoảng 8–12 năm

• Dưới 10 năm được xem là tốt trong điều kiện đô thị

Những yếu tố ảnh hưởng đến dòng tiền cho thuê

Dòng tiền thực tế phụ thuộc vào:

• Tỷ lệ lấp phòng

• Giá thuê trung bình

• Chi phí vận hành, bảo trì

• Thời gian phòng trống giữa các lượt thuê

Một công trình:

• Xây rẻ nhưng khó cho thuê → dòng tiền yếu

• Đầu tư hợp lý, dễ cho thuê → dòng tiền ổn định

👉 Vì vậy, hiệu quả khai thác quan trọng hơn rất nhiều so với việc tiết kiệm vài phần trăm chi phí ban đầu.

Khi nào nhà cho thuê được xem là sinh lời?

Nhà cho thuê được xem là sinh lời khi:

• Dòng tiền hàng tháng dương

• Thu đủ bù chi phí vay (nếu có)

• Có tích lũy hoặc tái đầu tư

Nếu chỉ hòa vốn hoặc âm dòng tiền, dù giá trị tài sản tăng, mô hình vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn.

👉 Xem thêm các lưu ý quan trọng khi xây nhà cho thuê

Làm sao để kiểm soát chi phí nhưng vẫn đảm bảo cho thuê hiệu quả?

Rất nhiều nhà đầu tư rơi vào “bẫy tiết kiệm” khi xây nhà cho thuê: cắt giảm chi phí ban đầu quá mạnh, dẫn đến công trình khó cho thuê, giá thuê thấp và dòng tiền yếu. Thực tế, bài toán đúng không phải là xây rẻ nhất, mà là đầu tư đúng chỗ để tạo dòng tiền dương bền vững.

Không “tiết kiệm sai chỗ” khi xây nhà cho thuê

Một số hạng mục không nên cắt giảm quá mức:

• Kết cấu phần thô (móng, cột, sàn)

• Hệ thống điện – nước chính

• Chống thấm, thoát nước

Nếu tiết kiệm sai chỗ:

• Công trình nhanh xuống cấp

• Chi phí sửa chữa tăng cao

• Ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác

Ngược lại, một số hạng mục có thể tối ưu:

• Vật liệu hoàn thiện ở mức vừa đủ

• Nội thất đơn giản, dễ thay thế

• Thiết kế gọn gàng, không cầu kỳ

👉 Nguyên tắc: bền – dễ dùng – dễ bảo trì quan trọng hơn đẹp và đắt.

Ưu tiên chi phí tạo giá trị cho người thuê

Khi tính chi phí xây nhà cho thuê, hãy ưu tiên các khoản chi:

• Giúp phòng dễ cho thuê hơn

• Tăng trải nghiệm người thuê

• Giảm tỷ lệ trống phòng

Ví dụ:

• Phòng sáng, thông gió tốt

• WC khép kín, dễ vệ sinh

• Bố cục phòng hợp lý, không bí bách

Chỉ cần cải thiện tốt các yếu tố này, bạn có thể:

• Tăng giá thuê

• Giữ khách lâu dài

• Ổn định dòng tiền hàng tháng

Thiết kế tối ưu giúp tăng hiệu suất cho thuê

Thiết kế đóng vai trò rất lớn trong bài toán chi phí – hiệu quả:

• Thiết kế tốt giúp tăng số phòng hợp lý

• Giảm diện tích chết, tăng diện tích sử dụng

• Hạn chế sửa chữa, thay đổi khi thi công

Một phương án thiết kế đúng ngay từ đầu sẽ:

• Giảm chi phí đầu tư không cần thiết

• Tăng hiệu quả khai thác trong suốt vòng đời công trình

• Rút ngắn thời gian hoàn vốn

Kinh nghiệm thực tế khi xây nhà cho thuê sinh lời

Từ thực tế triển khai nhiều công trình cho thuê, có thể rút ra một số kinh nghiệm quan trọng giúp nhà đầu tư tránh sai lầm và tối ưu dòng tiền.

Chọn mô hình cho thuê phù hợp với quỹ đất

Không phải quỹ đất nào cũng nên áp dụng cùng một mô hình:

• Đất nhỏ, khu dân cư đông → phòng cho thuê khép kín

• Gần trung tâm, văn phòng → căn hộ mini

• Khu sinh viên, công nghiệp → nhà trọ giá hợp lý

Chọn đúng mô hình giúp:

• Không đầu tư quá tay

• Phù hợp nhu cầu thị trường

• Tăng khả năng lấp đầy

Tính chi phí trên vòng đời công trình

Thay vì chỉ nhìn chi phí xây ban đầu, hãy tính:

• Chi phí bảo trì 5–10 năm

• Chi phí sửa chữa, thay thế

• Khả năng nâng cấp trong tương lai

Một công trình:

• Xây rẻ nhưng nhanh hỏng → tổng chi phí cao

• Xây hợp lý ngay từ đầu → sinh lời bền vững

Chia sẻ từ đơn vị chuyên môn

Theo kinh nghiệm của Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim, các dự án nhà cho thuê đạt dòng tiền dương ổn định đều có điểm chung:

• Tính toán chi phí đầu tư ngay từ đầu

• Xác định rõ mô hình và đối tượng thuê

• Thiết kế tối ưu cho khai thác, không làm theo cảm tính

Kết luận

Để xây nhà cho thuê sinh lời, nhà đầu tư cần:

• Tính đúng chi phí xây nhà cho thuê

• Xác định suất đầu tư phù hợp

• Ưu tiên hiệu quả khai thác và dòng tiền dương

• Tránh tiết kiệm sai chỗ, đầu tư đúng trọng tâm

Xây nhà cho thuê không chỉ là xây một công trình, mà là xây một mô hình tạo dòng tiền lâu dài.

👉 Nếu bạn đang sở hữu quỹ đất và muốn tư vấn phương án xây nhà cho thuê tối ưu chi phí – đảm bảo dòng tiền dương – rút ngắn thời gian hoàn vốn, hãy liên hệ Trang Kim để được đồng hành từ thiết kế, dự toán đến triển khai thực tế.