Sai lầm khi tự thiết kế căn hộ cho thuê không qua công ty kiến trúc

Vì sao nhiều người tự thiết kế căn hộ cho thuê?

Trong quá trình làm căn hộ cho thuê, rất nhiều chủ nhà lựa chọn phương án tự thiết kế hoặc nhờ thợ xây “vẽ giúp” thay vì thuê công ty kiến trúc. Quyết định này thường xuất phát từ mong muốn tiết kiệm chi phí ban đầu, nhưng lại tiềm ẩn nhiều lỗi thiết kế căn hộ cho thuê nghiêm trọng mà chỉ khi đưa vào vận hành mới bộc lộ rõ.

Tâm lý muốn tiết kiệm chi phí ban đầu

Chi phí thiết kế thường bị xem là khoản “có thể cắt giảm”, nhất là với:

• Nhà cho thuê quy mô nhỏ

• Chung cư mini trong ngõ

• Công trình xây trên đất sẵn có

Nhiều chủ đầu tư cho rằng:

• “Nhà cho thuê không cần đẹp”

• “Chia được nhiều phòng là có lợi nhuận”

• “Thợ xây làm quen rồi, khỏi cần kiến trúc sư”

Tuy nhiên, đây cũng chính là khởi đầu của hàng loạt sai lầm thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác lâu dài.

Nghĩ rằng căn hộ cho thuê không cần thiết kế phức tạp

Một quan niệm khá phổ biến là:

Căn hộ cho thuê chỉ cần đủ ở, không cần tính toán quá nhiều.

Trên thực tế, thiết kế căn hộ cho thuê phức tạp hơn nhà ở thông thường, bởi nó phải đồng thời giải quyết:

• Công năng cho nhiều người sử dụng khác nhau

• Khả năng vận hành liên tục trong thời gian dài

• Chi phí bảo trì, sửa chữa, thay thế

• Trải nghiệm người thuê để giữ chân họ lâu dài

Thiếu tư duy này, bản vẽ thường mang tính đối phó, thiếu chiều sâu và không lường trước được các tình huống phát sinh.

Hệ quả của việc thiết kế thiếu kinh nghiệm

Khi thiết kế thiếu kinh nghiệm, các vấn đề thường không xuất hiện ngay lập tức, mà chỉ bộc lộ sau khi có người thuê:

• Phòng ở bí, nóng, thiếu ánh sáng

• Sinh hoạt bất tiện, khách thuê phàn nàn

• Sửa chữa nhỏ nhưng ảnh hưởng nhiều căn

• Thời gian thuê ngắn, tỷ lệ trống phòng cao

Lúc này, chủ nhà mới nhận ra rằng chi phí sửa sai luôn cao hơn rất nhiều so với chi phí làm đúng ngay từ đầu.

Lỗi thiết kế căn hộ cho thuê do thiếu kinh nghiệm thực tế

Dưới đây là những lỗi thiết kế căn hộ cho thuê thường gặp nhất khi chủ đầu tư tự làm hoặc thiết kế theo cảm tính, không có sự tư vấn chuyên môn.

Chia phòng theo cảm tính, không tối ưu diện tích

Sai lầm phổ biến nhất là:

• Cố gắng chia thật nhiều phòng để tăng doanh thu

• Không tính đến diện tích sử dụng thực tế

• Bỏ qua tỷ lệ không gian sinh hoạt cần thiết

Hệ quả thường thấy:

• Phòng quá nhỏ, khó bố trí nội thất

• Không gian chật chội, bí bách

• Khách thuê không ở lâu

Một phòng diện tích nhỏ nhưng bố trí hợp lý sẽ dễ cho thuê hơn nhiều so với phòng lớn hơn nhưng chia cắt thiếu khoa học.

Thiết kế thiếu ánh sáng và thông gió

Rất nhiều căn hộ cho thuê gặp tình trạng:

• Phòng trong cùng không có cửa sổ

• Lấy sáng gián tiếp yếu

• Thông gió kém, dễ ẩm mốc

Đây là lỗi nghiêm trọng vì:

• Ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe người thuê

• Làm giảm giá trị căn hộ

• Khiến khách thuê rời đi nhanh chóng

Công năng bất tiện, khó sử dụng

Thiết kế thiếu kinh nghiệm thường dẫn đến:

• Bếp đặt sai vị trí, ám mùi

• Vệ sinh chật, khó sử dụng

• Lối đi vướng víu, thiếu riêng tư

Những bất tiện này có thể không được nhận ra trên bản vẽ, nhưng lại tác động mạnh đến trải nghiệm thực tế của người thuê.

Không tính đến hành vi và nhu cầu người thuê

Một lỗi lớn khác là thiết kế theo suy nghĩ của chủ nhà, thay vì đặt mình vào vị trí người thuê:

• Không có chỗ để đồ hợp lý

• Thiếu không gian sinh hoạt chung cần thiết

• Bỏ qua nhu cầu riêng tư và yên tĩnh

Điều này khiến căn hộ dù mới xây nhưng vẫn bị đánh giá là “khó ở”, “không tiện”, dẫn đến vận hành kém và khó khai thác.

Xem thêm: tư vấn thiết kế căn hộ cho thuê

Sai lầm về kỹ thuật khiến vận hành kém, khó khai thác

Nếu các lỗi về công năng có thể nhận ra tương đối sớm, thì sai lầm về kỹ thuật lại là “vấn đề ngầm” – chỉ bộc lộ rõ sau một thời gian vận hành. Đây cũng là nhóm lỗi thiết kế căn hộ cho thuê gây tốn kém và mệt mỏi nhất cho chủ đầu tư khi tự thiết kế mà không có chuyên môn.

Hệ thống điện nước chồng chéo, thiếu tính toán

Một trong những sai lầm phổ biến nhất là bố trí hệ thống điện nước theo kiểu “thuận tay làm trước”, không có bản vẽ kỹ thuật chi tiết.

Hệ quả thường gặp:

• Đường ống nước đi vòng vèo, khó kiểm tra

• Dây điện chồng chéo, thiếu an toàn

• Khi sửa một phòng phải cắt điện, nước của nhiều phòng khác

Ban đầu, mọi thứ có thể vẫn hoạt động bình thường. Nhưng chỉ sau vài tháng đến một năm khai thác, các sự cố nhỏ bắt đầu xuất hiện liên tục và mỗi lần sửa là một lần đau đầu.

Thiếu đồng bộ kỹ thuật toàn công trình

Khi không có thiết kế tổng thể, mỗi hạng mục thường được làm rời rạc:

• Điện một kiểu

• Nước một kiểu

• Thông gió, thoát mùi làm cho có

Điều này dẫn đến:

• Không kiểm soát được toàn bộ hệ thống

• Mỗi lần nâng cấp hoặc sửa chữa phải “mò mẫm”

• Không thể tối ưu vận hành theo thời gian

Đối với căn hộ cho thuê – nơi công trình hoạt động liên tục – thiếu đồng bộ kỹ thuật là nguyên nhân trực tiếp gây vận hành kém.

Khó sửa chữa, bảo trì khi có sự cố

Một lỗi thiết kế thiếu kinh nghiệm khác là:

• Không chừa không gian kỹ thuật

• Không tính đến lối tiếp cận khi cần sửa chữa

• Che kín toàn bộ hệ thống trong tường, trần

Khi xảy ra sự cố:

• Muốn sửa phải đục phá

• Sửa một chỗ ảnh hưởng nhiều căn

• Chi phí sửa chữa tăng cao

Đây là lý do nhiều chủ nhà chia sẻ rằng:

“Nhà mới xây mà sửa còn mệt hơn nhà cũ”.

Chi phí vận hành tăng cao theo thời gian

Khi các hệ thống kỹ thuật không được tính toán ngay từ đầu, chi phí vận hành sẽ:

• Tăng dần theo thời gian

• Khó kiểm soát

• Ăn mòn lợi nhuận cho thuê

Những chi phí này không xuất hiện ngay, nhưng sau 2–3 năm khai thác, chủ đầu tư sẽ cảm nhận rất rõ hiệu quả đầu tư giảm sút dù giá thuê không đổi.

Hệ quả khi tự thiết kế căn hộ cho thuê

Tổng hợp các lỗi về công năng và kỹ thuật, hệ quả cuối cùng mà chủ đầu tư phải đối mặt không chỉ là bất tiện, mà là thiệt hại thực tế về tài chính và thời gian.

Khó cho thuê, tỷ lệ trống phòng cao

Căn hộ cho thuê được người thuê đánh giá qua trải nghiệm thực tế:

• Ở có thoải mái không?

• Sinh hoạt có tiện không?

• Có nhiều bất cập gây khó chịu không?

Chỉ cần vài điểm trừ như phòng bí, nóng, ồn, khó sử dụng… là:

• Khách thuê không quay lại

• Truyền miệng đánh giá kém

• Tỷ lệ trống phòng tăng cao

Khi đó, dù giá thuê có thấp hơn thị trường, việc lấp đầy vẫn không dễ.

Phải cải tạo, sửa chữa sau thời gian ngắn

Rất nhiều chủ đầu tư rơi vào tình huống:

• Mới khai thác 1–2 năm đã phải cải tạo

• Đập phá để sửa lỗi thiết kế ban đầu

• Tốn thêm chi phí mà không tăng được giá thuê tương ứng

Điều đáng nói là:
👉 Phần lớn các hạng mục cải tạo này hoàn toàn có thể tránh được nếu được tư vấn thiết kế ngay từ đầu.

Hiệu quả đầu tư thấp hơn kỳ vọng

Khi lập kế hoạch đầu tư, ai cũng kỳ vọng:

• Dòng tiền ổn định

• Thời gian hoàn vốn hợp lý

Nhưng với một công trình thiết kế thiếu kinh nghiệm, hiệu quả đầu tư thường:

• Thấp hơn dự tính ban đầu

• Bị bào mòn bởi chi phí sửa chữa

• Khó tăng giá thuê theo thời gian

Lúc này, căn hộ cho thuê không còn là tài sản sinh lời, mà trở thành gánh nặng quản lý.

Gián đoạn dòng tiền cho thuê

Mỗi lần sửa chữa lớn đều kéo theo:

• Phòng trống kéo dài

• Khách thuê phải chuyển đi

• Doanh thu bị gián đoạn

Đây là hệ quả nặng nề nhất, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền – yếu tố sống còn của mô hình căn hộ cho thuê.

Xem thêm: công ty kiến trúc Hà Nội

Vì sao nên có công ty kiến trúc Hà Nội đồng hành từ đầu?

Sau khi nhìn lại các lỗi thiết kế căn hộ cho thuê thường gặp, có thể thấy điểm chung là: hầu hết sai lầm đều bắt nguồn từ việc thiết kế thiếu kinh nghiệm thực tế và không có tư duy vận hành. Đây chính là lý do vì sao việc có công ty kiến trúc Hà Nội đồng hành ngay từ đầu mang lại giá trị rất lớn cho chủ đầu tư.

Tránh lặp lại các lỗi thiết kế phổ biến

Một công ty kiến trúc chuyên thiết kế căn hộ cho thuê sẽ giúp bạn:

• Nhận diện sớm các lỗi thường gặp trước khi triển khai

• Đưa ra phương án bố trí phù hợp với mục tiêu khai thác

• Điều chỉnh trên bản vẽ thay vì sửa chữa ngoài công trường

Nhờ đó, bạn tránh được những sai lầm như:

• Chia phòng thiếu khoa học

• Thiết kế phòng bí, thiếu sáng

• Bố trí kỹ thuật bất hợp lý, khó bảo trì

Những lỗi này nếu để xảy ra sẽ ảnh hưởng xuyên suốt vòng đời công trình.

Thiết kế bám sát mô hình khai thác thực tế

Khác với thiết kế nhà ở để ở, căn hộ cho thuê cần:

• Phục vụ đúng đối tượng thuê

• Phù hợp với mô hình khai thác đã xác định

• Dễ vận hành, dễ quản lý trong thời gian dài

Công ty kiến trúc có kinh nghiệm sẽ:

• Tư vấn mô hình căn hộ cho thuê phù hợp ngay từ đầu

• Thiết kế mặt bằng theo hành vi sử dụng thực tế của người thuê

• Tránh tình trạng “xây xong mới nghĩ cách cho thuê”

Đây là yếu tố then chốt giúp công trình dễ khai thác và sinh lời ổn định.

Hạn chế phát sinh trong thi công và vận hành

Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ, bài bản sẽ giúp:

• Nhà thầu thi công đúng ngay từ đầu

• Giảm tối đa thay đổi, chỉnh sửa giữa chừng

• Hạn chế phát sinh chi phí không cần thiết

Quan trọng hơn, thiết kế tốt còn giúp:

• Vận hành ổn định

• Ít hỏng vặt

• Dễ sửa chữa khi cần

Điều này đặc biệt quan trọng với căn hộ cho thuê – nơi mỗi sự cố nhỏ đều có thể ảnh hưởng đến nhiều phòng và dòng tiền chung.

Trang Kim – công ty kiến trúc Hà Nội giúp tránh sai lầm thiết kế căn hộ cho thuê

Từ thực tế triển khai nhiều dự án căn hộ cho thuê tại Hà Nội, Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim hiểu rất rõ những vấn đề mà chủ đầu tư thường gặp khi tự thiết kế.

Kinh nghiệm thực tế trong thiết kế căn hộ cho thuê

Trang Kim không chỉ làm thiết kế trên lý thuyết, mà tiếp cận dự án dựa trên:

• Kinh nghiệm khai thác thực tế

• Hiểu rõ hành vi và nhu cầu người thuê

• Nhận diện sớm các rủi ro về công năng và kỹ thuật

Nhờ đó, các phương án thiết kế luôn hướng đến:

• Dễ cho thuê

• Dễ vận hành

• Hạn chế tối đa việc sửa chữa về sau

Quy trình tư vấn – thiết kế – đồng hành

Trang Kim đồng hành cùng chủ đầu tư xuyên suốt:

• Khảo sát hiện trạng và lắng nghe mục tiêu khai thác

• Tư vấn mô hình căn hộ cho thuê phù hợp

• Thiết kế mặt bằng và kỹ thuật đồng bộ

• Hỗ trợ trong quá trình triển khai để hạn chế phát sinh

Cách làm này giúp chủ nhà làm đúng ngay từ đầu, thay vì sửa sai tốn kém sau này.

Khi nào nên liên hệ Trang Kim?

Bạn nên liên hệ tư vấn khi:

• Đang có kế hoạch xây căn hộ cho thuê

• Nhận ra công trình hiện tại vận hành kém, khó khai thác

• Muốn cải tạo để nâng cao hiệu quả đầu tư

• Không muốn lặp lại các lỗi thiết kế phổ biến

Việc tự thiết kế căn hộ cho thuê có thể giúp bạn tiết kiệm một khoản chi phí ban đầu, nhưng những sai lầm trong thiết kế sẽ khiến bạn trả giá trong suốt quá trình khai thác.

Liên hệ ngay với Công ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim để được tư vấn thiết kế căn hộ cho thuê bài bản, tránh sai lầm và tối ưu hiệu quả đầu tư lâu dài.