Mục lục
Khảo sát và lập kế hoạch ban đầu
Bước đầu tiên trong quá trình xây dựng bất kỳ công trình nào, đặc biệt là tòa nhà văn phòng, chính là khảo sát hiện trạng và lập kế hoạch tổng thể. Giai đoạn này không chỉ xác định tính khả thi của dự án mà còn là nền tảng cho toàn bộ các bước tiếp theo.
Khảo sát địa hình và hiện trạng
Việc khảo sát bao gồm đo đạc diện tích, xác định địa chất khu đất, đánh giá hệ thống hạ tầng hiện hữu (điện, nước, giao thông…). Kết quả khảo sát là tiền đề để đội ngũ thiết kế lựa chọn phương án kiến trúc nhà phù hợp với vị trí, quy mô và mục tiêu sử dụng.
Phân tích nhu cầu và xác định mục tiêu
Chủ đầu tư cần làm rõ các tiêu chí như:
- Tòa nhà sẽ thiết kế văn phòng cho thuê toàn phần hay chỉ một phần?
- Đối tượng khách thuê mục tiêu là doanh nghiệp vừa hay startup?
- Có yêu cầu gì đặc biệt về công năng, diện tích sàn, tiện ích đi kèm?
Từ đó, đơn vị tư vấn sẽ giúp chủ đầu tư lập một kế hoạch tổng thể, bao gồm các bước làm nhà, thời gian thực hiện, chi phí dự kiến và các rủi ro cần lường trước.
Thiết kế kiến trúc và bản vẽ kỹ thuật
Sau khi đã xác định rõ định hướng, đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư sẽ bắt đầu thực hiện thiết kế. Đây là bước thể hiện “hình hài” cụ thể của công trình – từ phối cảnh đến hệ thống kết cấu, điện, nước và điều hòa.
Thiết kế kiến trúc tổng thể
Dựa trên phong cách mong muốn (hiện đại, tối giản, xanh…), kiến trúc sư sẽ phác thảo mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, định hình các không gian chức năng. Với tòa nhà văn phòng, cần lưu ý đến:
- Tối ưu diện tích sàn cho mục đích thiết kế văn phòng cho thuê.
- Tăng khả năng chiếu sáng tự nhiên.
- Bố trí lối đi, thang máy, cầu thang thoát hiểm, nhà vệ sinh hợp lý.
Kiến trúc nhà cần cân đối giữa thẩm mỹ và công năng, tránh rườm rà gây tốn kém không cần thiết.
Bản vẽ kỹ thuật chi tiết
Sau khi chốt phương án kiến trúc, nhóm kỹ sư sẽ triển khai:
- Bản vẽ tòa nhà văn phòng: Khung, móng, kết cấu thép/bê tông, hệ thống kỹ thuật.
- Bản vẽ nhà văn phòng phần điện, nước, điều hòa, camera, mạng internet.
Đây là căn cứ quan trọng để các bên thi công thực hiện đúng quy chuẩn, đảm bảo an toàn và tiến độ.
Lập dự toán và cách tính chi phí xây nhà văn phòng
Chi phí luôn là bài toán cần giải quyết rõ ràng trước khi bắt đầu thi công. Một bảng dự toán chi tiết giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách và hạn chế rủi ro tài chính.
Cách tính chi phí xây nhà văn phòng
Cách tính chi phí xây nhà thường dựa trên 2 phương pháp:
- Theo m2 xây dựng: Phù hợp giai đoạn sơ bộ (khoảng từ 6 đến 8 triệu VNĐ/m² tùy khu vực và mức hoàn thiện).
- Theo dự toán chi tiết từng hạng mục: Móng, phần thô, hoàn thiện, nội thất, kỹ thuật… kèm theo khối lượng và đơn giá.
Bên cạnh đó, cần tính thêm các chi phí phát sinh như:
- Thiết kế bản vẽ và tư vấn giám sát.
- Hạch toán chi phí thi công văn phòng: tiền bảo vệ, lán trại, thủ tục hành chính.
- Trang thiết bị văn phòng, máy lạnh, hệ thống đèn chiếu sáng.
Công cụ lập dự toán
Hiện nay, có nhiều phần mềm hỗ trợ lập dự toán như G8, Eta, hoặc sử dụng mẫu bảng Excel. Tuy nhiên, giải pháp an toàn và hiệu quả nhất vẫn là thuê các đơn vị chuyên nghiệp về tư vấn thiết kế và thi công văn phòng để có phương án tối ưu.
Xin giấy phép xây dựng và chuẩn bị mặt bằng
Trước khi bước vào thi công chính thức, việc xin giấy phép xây dựng và chuẩn bị mặt bằng là điều bắt buộc, không thể bỏ qua. Đây là bước đảm bảo pháp lý cho dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho các bước triển khai tiếp theo.
Hồ sơ xin phép xây dựng
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn xin phép xây dựng theo mẫu.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- Bản thiết kế đã được thẩm định (gồm bản vẽ tòa nhà văn phòng, kết cấu, điện nước…).
- Cam kết an toàn môi trường, phòng cháy chữa cháy nếu công trình cao tầng.
Quá trình này thường mất từ 20–30 ngày làm việc, tuỳ vào khu vực và loại hình công trình. Nếu hồ sơ thiếu hoặc không đúng, có thể bị yêu cầu chỉnh sửa nhiều lần.
Giải phóng mặt bằng và chuẩn bị thi công
Sau khi được cấp phép, đơn vị thi công sẽ tiến hành:
- Rào chắn, dựng lán trại cho công nhân.
- Làm đường tạm, hệ thống điện – nước phục vụ xây dựng.
- Di dời công trình cũ, xử lý nền đất.
Giai đoạn này cũng bao gồm kiểm tra và xác định cọc mốc lô đất để đảm bảo thi công đúng ranh giới.
Thi công phần móng và khung kết cấu
Đây là giai đoạn chiếm phần lớn thời gian và chi phí trong tổng dự án. Sai sót ở đây có thể ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn công trình sau này.
Thi công phần móng
Tùy điều kiện địa chất và tải trọng công trình mà lựa chọn loại móng phù hợp: móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Việc thi công móng bao gồm các bước:
- Đào đất, thi công cốt thép và cốp pha.
- Đổ bê tông móng.
- Bảo dưỡng bê tông đúng kỹ thuật.
Móng là phần “nền móng” đúng nghĩa cho toàn bộ tòa nhà, đặc biệt với các công trình thiết kế văn phòng cho thuê từ 5 tầng trở lên.
Thi công khung kết cấu
Phần khung thường gồm hệ thống cột, dầm, sàn và lõi thang máy (nếu có). Vật liệu chủ yếu là bê tông cốt thép hoặc kết cấu thép tùy quy mô công trình.
Trong suốt quá trình này, cần giám sát chặt chẽ theo đúng bản vẽ nhà văn phòng để đảm bảo độ chính xác và tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
Hoàn thiện nội thất và thiết kế văn phòng cho thuê
Sau phần kết cấu là giai đoạn hoàn thiện – nơi mọi ý tưởng về kiến trúc nhà và thẩm mỹ được hiện thực hóa. Đối với công trình cho thuê, yếu tố linh hoạt và chuyên nghiệp cần được đặt lên hàng đầu.
Hoàn thiện thô và lắp đặt kỹ thuật
Bao gồm:
- Trát tường, láng sàn, sơn bả.
- Ốp lát, cửa kính, lan can, thang máy.
- Hệ thống kỹ thuật: điều hòa, chiếu sáng, PCCC, camera, mạng…
Đây cũng là giai đoạn nhiều chủ đầu tư cân nhắc kỹ chi phí thi công văn phòng vì có thể biến động tùy theo vật liệu và thiết bị.
Thiết kế nội thất văn phòng
- Phân chia không gian linh hoạt để phù hợp nhiều nhóm khách thuê.
- Bố trí nội thất hiện đại, chuyên nghiệp.
- Tận dụng ánh sáng tự nhiên, cây xanh, vật liệu thân thiện môi trường.
Một không gian làm việc sáng tạo, thoáng đãng sẽ giúp tăng giá trị khai thác và giữ chân khách thuê lâu dài.
Kiểm tra, nghiệm thu và bàn giao công trình
Sau khi hoàn thiện toàn bộ công trình, bước cuối cùng là kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý.
Các hạng mục cần nghiệm thu
- Kết cấu chịu lực và an toàn kỹ thuật.
- Hệ thống điện, nước, điều hòa, PCCC.
- Nội thất hoàn thiện.
- Vệ sinh công nghiệp, bàn giao sạch sẽ.
Cơ quan quản lý cũng sẽ kiểm tra lại tính pháp lý, chất lượng công trình trước khi cho phép đưa vào sử dụng.
Lập hồ sơ hoàn công và vận hành
Sau nghiệm thu, đơn vị thi công cần bàn giao:
- Hồ sơ hoàn công.
- Hướng dẫn sử dụng, bảo trì hệ thống kỹ thuật.
- Hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh để vận hành tòa nhà hợp pháp.
Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết về các bước làm nhà, lên kế hoạch thiết kế văn phòng cho thuê, hoặc muốn biết chính xác cách tính chi phí xây nhà, hãy liên hệ với Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim qua số hotline 0985.999.895, hoặc tham khảo thêm tại website: https://kientructrangkim.com.
