Làm sao để xây dựng tòa nhà văn phòng tối ưu cho nhiều đối tượng khách thuê?

Xác định phân khúc khách thuê và mục tiêu đầu tư

Phân loại khách thuê: doanh nghiệp lớn, SME, startup, coworking

Muốn xây dựng tòa nhà văn phòng đạt hiệu quả khai thác cao, bước đầu tiên và quan trọng nhất là xác định rõ nhóm khách thuê mục tiêu. Mỗi nhóm đối tượng có những đặc điểm riêng về nhu cầu không gian, dịch vụ và ngân sách.

• Doanh nghiệp lớn: thường yêu cầu diện tích sàn rộng, không gian làm việc chuyên biệt, khu họp hành riêng, hệ thống hạ tầng hiện đại. Ưu tiên thuê dài hạn và có ngân sách cao.
• Doanh nghiệp SME (vừa và nhỏ): cần diện tích vừa phải, linh hoạt theo quy mô nhân sự, dễ dàng mở rộng hoặc thu hẹp diện tích thuê.
• Startup: ngân sách hạn chế, ưa thích văn phòng linh hoạt, có thể chia sẻ tiện ích như khu họp, tiếp khách, pantry, thường thuê ngắn hạn hoặc theo giờ.
• Mô hình coworking space: cung cấp chỗ làm việc theo chỗ ngồi, phòng họp linh động, dịch vụ trọn gói; thích hợp ở khu vực trung tâm, đông khách thuê cá nhân hoặc nhóm nhỏ.

Việc xác định rõ nhóm khách thuê từ đầu sẽ quyết định cấu trúc, tiện ích và phong cách thiết kế văn phòng cho thuê, từ đó giúp nâng cao tỷ lệ lấp đầy và tăng hiệu quả đầu tư.

Mục tiêu đầu tư: cho thuê toàn phần, từng tầng, từng phòng

Tiếp theo, chủ đầu tư cần xác định mô hình khai thác:

• Cho thuê toàn phần: phù hợp khách hàng lớn, giúp tiết kiệm chi phí vận hành, nhưng rủi ro trống dài nếu khách rút.
• Cho thuê theo tầng: phù hợp SME, giúp dễ chia sẻ chi phí vận hành và linh hoạt thay đổi cơ cấu cho thuê.
• Cho thuê từng phòng nhỏ: hướng đến startup, freelancer, coworking; yêu cầu quản lý chuyên nghiệp hơn nhưng có khả năng sinh lời cao hơn/m².

Cách phân bổ không gian phù hợp với định hướng đầu tư sẽ đảm bảo tối ưu hóa khai thác ngay từ khâu lên bản vẽ.

Nguyên tắc trong thiết kế văn phòng cho thuê linh hoạt

Bố trí không gian mở kết hợp khu vực riêng tư

Một trong những tiêu chí quan trọng trong thiết kế văn phòng cho thuê là sự linh hoạt. Không gian nên được bố trí theo dạng “modular” – tức là có thể chia nhỏ, ghép lớn tùy theo nhu cầu thuê. Điều này giúp văn phòng dễ dàng thích ứng với các loại hình doanh nghiệp khác nhau.

Không gian mở giúp tiết kiệm diện tích, tăng tính kết nối giữa các thành viên trong công ty, đặc biệt phù hợp với startup và doanh nghiệp trẻ. Tuy nhiên, vẫn cần bố trí thêm các không gian riêng tư như:

• Phòng họp
• Phòng lãnh đạo
• Phone booth
• Góc tiếp khách

Thiết kế dạng hỗn hợp này tạo sự cân bằng giữa hiệu quả sử dụng không gian và tiện nghi sử dụng.

Hệ thống hạ tầng đồng bộ: thang máy, điện, nước, internet

Một tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp không thể thiếu hệ thống hạ tầng chất lượng, bao gồm:

• Thang máy tốc độ cao, số lượng phù hợp với diện tích sàn và số tầng
• Hệ thống điện dự phòng, máy phát điện đảm bảo hoạt động liên tục
• Internet tốc độ cao, mạng LAN, hệ thống điện thoại nội bộ
• Hệ thống điều hòa trung tâm hoặc điều hòa rời, tùy theo quy mô đầu tư

Ngoài ra, phòng kỹ thuật điện, nước cần thiết kế riêng, cách âm và đảm bảo dễ bảo trì.

Đảm bảo ánh sáng tự nhiên và thông gió hiệu quả

Một không gian làm việc có nhiều ánh sáng tự nhiên, thông thoáng không chỉ nâng cao hiệu suất lao động mà còn giúp tiết kiệm điện năng.

Thiết kế cần tối đa hóa diện tích kính mặt ngoài, đồng thời kết hợp giếng trời, lam che nắng, hoặc sử dụng cửa sổ mở lùa để tăng cường thông gió.

Ngoài lợi ích môi trường, điều này còn giúp tăng giá trị thuê, vì ngày càng nhiều doanh nghiệp quan tâm đến không gian làm việc xanh và thân thiện.

Tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế nhà vệ sinh văn phòng

Phân chia khu vệ sinh nam – nữ riêng biệt

Một trong những yếu tố ảnh hưởng mạnh đến trải nghiệm người dùng chính là khu vệ sinh. Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà vệ sinh văn phòng, việc tách biệt khu nam – nữ là bắt buộc để đảm bảo sự riêng tư và phù hợp văn hóa làm việc.

Tùy theo diện tích sàn, nhà vệ sinh có thể được bố trí:

• Riêng biệt mỗi tầng (cho mô hình cho thuê từng tầng)
• Chung tại các khu vực cố định (cho mô hình coworking hoặc sàn lớn)

Các phòng vệ sinh cần đảm bảo đầy đủ thiết bị: bồn cầu, bồn tiểu (nam), lavabo, gương, hệ thống xả nước tự động và quạt thông gió.

Diện tích và số lượng thiết bị theo quy mô nhân sự

Theo quy chuẩn, trung bình cứ 25 người làm việc cần tối thiểu 1 bồn cầu, 1 lavabo. Với văn phòng 100 nhân sự, nên có ít nhất:

• 2–3 bồn cầu nữ
• 1–2 bồn cầu nam, 2–3 bồn tiểu
• 3–4 lavabo

Ngoài ra, thiết kế cần lưu ý đến phòng vệ sinh cho người khuyết tật, đảm bảo tiếp cận dễ dàng theo tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Đảm bảo thông thoáng, vệ sinh, dễ bảo trì

Tiêu chuẩn thiết kế nhà vệ sinh văn phòng cũng yêu cầu hệ thống thông gió phải hiệu quả để tránh mùi hôi và ẩm mốc. Có thể dùng quạt hút công suất lớn, kết hợp đường ống xả mùi riêng biệt.

Vật liệu ốp lát nên chọn loại chống trơn, dễ lau chùi. Hệ thống thoát nước âm sàn giúp khu vệ sinh luôn khô ráo.

Để tiết kiệm chi phí vận hành, nên bố trí hệ thống chiếu sáng và xả nước tự động theo cảm biến.

Tối ưu chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng theo từng hạng mục

Chi phí phần thô và hoàn thiện

Trong quá trình xây dựng tòa nhà văn phòng, tổng chi phí được chia thành hai phần chính: phần thô và phần hoàn thiện.

• Chi phí phần thô: bao gồm xây dựng móng, khung bê tông cốt thép, tường gạch, mái, sàn. Đây là phần quan trọng quyết định độ bền và an toàn của công trình, chiếm khoảng 40–50% tổng chi phí. Hiện nay, đơn giá xây phần thô văn phòng dao động từ 3,500,000 – 4,500,000 VNĐ/m² tùy vào vị trí và vật liệu.
• Chi phí hoàn thiện: bao gồm hệ thống điện nước, trần, sàn, sơn bả, cửa, hệ thống điều hòa, PCCC, thang máy… Đây là phần chiếm tỷ trọng lớn trong quyết định thẩm mỹ, công năng và chi phí đầu tư, thường chiếm khoảng 50–60% tổng chi phí xây dựng.

Việc kiểm soát chi phí ngay từ đầu bằng cách bóc tách khối lượng chính xác từ bản vẽ, sử dụng vật liệu hợp lý và có kế hoạch tài chính rõ ràng sẽ giúp tiết kiệm ngân sách mà không làm giảm chất lượng công trình.

Lựa chọn vật liệu phù hợp ngân sách

Để đảm bảo chi phí đầu tư hiệu quả, nên chọn các vật liệu có độ bền cao, dễ bảo trì nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ:

• Sàn văn phòng: gạch giả gỗ, vinyl, thảm công nghiệp
• Vách ngăn: vách thạch cao, kính cường lực
• Trần: thạch cao khung xương chìm hoặc nổi
• Hệ thống điện – nước: chọn thiết bị tiêu chuẩn quốc tế, dễ bảo hành

Với những văn phòng hướng đến phân khúc tầm trung hoặc startup, nên ưu tiên các vật liệu dễ thay đổi, linh hoạt, giúp tùy chỉnh theo yêu cầu người thuê mà không ảnh hưởng đến kết cấu chính.

Tính toán hiệu quả đầu tư và thời gian thu hồi vốn

Hiệu quả đầu tư không chỉ đến từ chi phí xây dựng thấp mà còn phụ thuộc vào khả năng khai thác. Chủ đầu tư nên lập bảng tính cụ thể:

• Tổng chi phí xây dựng (bao gồm đất, xây dựng, thiết kế, trang bị nội thất)
• Doanh thu kỳ vọng hàng tháng từ cho thuê
• Thời gian thu hồi vốn (thường 6–10 năm)
• Chi phí vận hành: bảo trì, điện nước, quản lý

Một công trình có thời gian thu hồi vốn hợp lý sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng huy động tài chính và an tâm trong quá trình khai thác lâu dài.

Lựa chọn phong cách thiết kế phù hợp với nhiều đối tượng thuê

Phong cách hiện đại, tối giản, dễ tùy biến

Phong cách thiết kế hiện đại – tối giản đang trở thành lựa chọn hàng đầu trong các dự án thiết kế văn phòng cho thuê. Ưu điểm của phong cách này là:

• Dễ thích nghi với nhiều ngành nghề khác nhau
• Tạo cảm giác không gian rộng và thoáng
• Chi phí thi công hợp lý
• Dễ bảo trì, sửa chữa và nâng cấp

Không gian văn phòng với tông màu trung tính, bố trí logic, nhiều ánh sáng và ít chi tiết rườm rà sẽ dễ dàng thuyết phục các khách hàng thuê từ đa dạng lĩnh vực.

Sử dụng vật liệu bền vững, thân thiện môi trường

Xu hướng văn phòng xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn tạo ra giá trị bền vững cho công trình.

Một số lựa chọn tiêu biểu:

• Gạch không nung, sơn không chứa VOC
• Kính cách nhiệt, kính low-e tiết kiệm điện
• Đèn LED cảm biến
• Hệ thống thu gom nước mưa, pin mặt trời (nếu đủ diện tích)

Việc đầu tư vào yếu tố xanh không những giúp tòa nhà nâng cao thương hiệu mà còn thu hút được những doanh nghiệp chú trọng CSR (trách nhiệm xã hội).

Tạo điểm nhấn kiến trúc để tăng giá trị cho thuê

Một mặt tiền ấn tượng, khu vực lễ tân chuyên nghiệp, sảnh chung rộng rãi hay khu sinh hoạt chung được thiết kế thông minh – tất cả sẽ nâng tầm giá trị tòa nhà.

Đây là những yếu tố giúp tòa nhà khác biệt so với phần còn lại của thị trường. Điểm nhấn không cần phô trương nhưng phải đủ ấn tượng và mang dấu ấn riêng, đồng thời vẫn phải giữ tính linh hoạt trong phân chia không gian.

Kết luận: Hợp tác với đơn vị thiết kế chuyên nghiệp để tối ưu hiệu quả đầu tư

Lợi ích khi làm việc với công ty thiết kế uy tín

Việc hợp tác với đơn vị thiết kế chuyên nghiệp là một trong những yếu tố quyết định thành công của dự án. Những lợi ích rõ rệt gồm:

• Lập kế hoạch công năng tối ưu
• Bóc tách chi phí hợp lý, tránh phát sinh
• Hạn chế rủi ro pháp lý, quy hoạch
• Thiết kế đồng bộ từ kiến trúc đến kỹ thuật

Một công ty thiết kế có kinh nghiệm thực chiến trong thiết kế văn phòng cho thuê sẽ giúp bạn “thấy trước” bài toán đầu tư và tránh những sai lầm phổ biến mà nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ mắc phải.

Giới thiệu Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim

Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim là đơn vị có hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công các công trình dân dụng và thương mại. Trang Kim đã thực hiện thành công hàng trăm dự án lớn nhỏ trên toàn quốc, trong đó có nhiều tòa nhà văn phòng, nhà phố, biệt thự và công trình kết hợp kinh doanh – cho thuê.

Lợi thế của Trang Kim:

• Đội ngũ kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, tư duy sáng tạo
• Hiểu rõ tiêu chuẩn thiết kế nhà vệ sinh văn phòng, PCCC, chiếu sáng, thông gió
• Cung cấp dịch vụ trọn gói từ thiết kế đến giám sát thi công
• Tối ưu chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng mà vẫn đảm bảo công năng và thẩm mỹ

Thông tin liên hệ

Nếu bạn đang có nhu cầu xây dựng hoặc thiết kế tòa nhà văn phòng để khai thác cho thuê hiệu quả, đừng ngần ngại liên hệ với:

Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim
Hotline: 0985.999.895
Website: https://kientructrangkim.com/

Trang Kim luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ bản vẽ đầu tiên đến khi hoàn thiện công trình đưa vào vận hành.