Có 80m² đất để xây chung cư mini là một lợi thế khá rõ so với những khu đất chỉ 40 – 60m². Tuy nhiên, diện tích lớn hơn không đồng nghĩa với việc cứ chia được nhiều phòng là hiệu quả.
Với loại hình này, bài toán quan trọng không nằm ở việc xây được bao nhiêu tầng hay bố trí được bao nhiêu căn, mà là mỗi mét vuông được sử dụng như thế nào và tạo ra giá trị gì trong suốt quá trình khai thác.
Một phương án có 4 căn/tầng chưa chắc tốt hơn phương án 3 căn/tầng. Ngược lại, tăng diện tích mỗi căn cũng chưa chắc giúp hiệu quả cho thuê cao hơn nếu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu khu vực.
Vì vậy, với khu đất khoảng 80m², phương án thiết kế nên được bắt đầu từ mô hình khai thác, sau đó mới đi đến mặt bằng, kết cấu, giao thông, hệ thống kỹ thuật và chi phí xây dựng.
Mục lục
1. 80m² đất có gì khác so với 50 – 60m²?
Điểm khác biệt lớn nhất của khu đất 80m² là chủ đầu tư có nhiều lựa chọn hơn trong việc tổ chức mặt bằng.
Cùng là 80m² nhưng hình dạng khu đất có thể rất khác nhau như: 5 × 16m, 6 × 13,3m, 8 × 10m, hoặc những khu đất có chiều rộng và chiều sâu không đều.
Vì vậy, bắt đầu với mỗi dạng kích thước khác nhau của một mặt bằng rồi mới ra phương án thiết kế riêng cho mối dạng khu đất 80m².
Chiều ngang khu đất sẽ quyết định rất nhiều đến cách bố trí các khu vực thiết kế như:
- Vị trí đặt cầu thang bộ
- Khu vực thang máy
- Hành lang
- Giếng trời
- Trục kỹ thuật
- Số lượng căn hộ/ tầng
- Vị trí cửa ra vào
- Khả năng lấy sáng và thông gió.
Ví dụ, khu đất 5 × 16m có chiều ngang khá hẹp. Nếu cố gắng đưa quá nhiều công năng vào cùng một tầng, phần diện tích dành cho giao thông và kỹ thuật có thể chiếm tỷ lệ đáng kể.
Trong khi đó, khu đất 8 × 10m lại có hình dạng gần vuông. Kiến trúc sư có thể tổ chức lõi giao thông ở giữa hoặc lệch về một phía, từ đó tạo ra nhiều phương án chia căn khác nhau.
Vì vậy, 80m² không nên được hiểu đơn giản là “có thêm 20m² so với nhà 60m²”. Đây là ngưỡng diện tích cho phép chủ đầu tư cân nhắc nhiều mô hình khai thác hơn.
2. 80m² đất thực sự còn bao nhiêu diện tích để khai thác cho thuê?
Đây là một trong những vấn đề thường bị bỏ qua khi tính hiệu quả đầu tư. 80m² là diện tích khu đất, không phải 80m² diện tích căn hộ. Trên một tầng còn phải bố trí nhiều thành phần khác như:
- Cầu thang bộ
- Thang máy nếu công trình có sử dụng
- Hành lang hoặc sảnh
- Tường bao và tường ngăn
- Hộp kỹ thuật
- Khu vực vệ sinh
- Không gian lấy sáng và thông gió
- Các khoảng cần thiết theo phương án kiến trúc và quy định áp dụng.
Do đó, trước khi tính số phòng, cần xác định: 80m² đất – diện tích xây dựng thực tế – diện tích sàn – diện tích giao thông và kỹ thuật – diện tích có thể khai thác – diện tích cho thuê. Đây mới là chuỗi số liệu có ý nghĩa đối với bài toán đầu tư.
Một sai lầm khá phổ biến khi dự toán xây chung cư mini 80m2 là lấy 80m² nhân với số tầng rồi coi toàn bộ diện tích đó đều có thể tạo doanh thu. Trên thực tế, phần diện tích không trực tiếp tạo ra tiền vẫn cần thiết phải có để công trình hoạt động.
Thậm chí, một khoản diện tích dành cho giao thông, kỹ thuật hoặc lấy sáng được bố trí hợp lý có thể giúp công trình vận hành tốt hơn rất nhiều so với việc cố ép thêm một căn hộ nhỏ.
3. Đất 80m² nên làm chung cư mini với 2, 3 hay 4 căn mỗi tầng?
Đây mới là quyết định quan trọng nhất của bài toán thiết kế. Không có một con số cố định phù hợp với mọi khu đất. Có thể hình dung ba hướng khai thác phổ biến như sau:
| Phương án | Diện tích căn tham khảo | Nhóm khách hàng |
| 2 căn/tầng | khoảng 32–35m²/căn | Người ở lâu dài, cặp đôi, gia đình nhỏ |
| 3 căn/tầng | khoảng 22–26m²/căn | Người đi làm, cặp đôi |
| 4 căn/tầng | khoảng 16–18m²/căn | Người độc thân, khách thuê ưu tiên giá vừa phải |
Đây chỉ là khoảng diện tích để hình dung phương án, không phải tiêu chuẩn bắt buộc.
Phương án 2 căn/tầng
Ưu điểm là mỗi căn có diện tích tương đối rộng, có thể tổ chức được các khu vực như:
- Phòng khách/bếp
- Khu ngủ
- Nhà vệ sinh
- Ban công hoặc khoảng mở
- Không gian lưu trữ.
Mô hình này phù hợp hơn nếu khu vực xây dựng có nhu cầu thuê căn hộ rộng, khách ở lâu dài hoặc nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao hơn.
Nhược điểm là số lượng căn ít, nên tổng doanh thu trên cùng một tầng có thể không cao bằng phương án chia nhỏ.
Phương án 3 căn/tầng
Đây thường là phương án đáng phân tích kỹ với khu đất 80m². Diện tích mỗi căn đủ để tạo cảm giác của một căn hộ thực sự, trong khi số lượng căn vẫn đủ để tạo dòng tiền cho công trình.
Mặt bằng có thể tổ chức mỗi căn khoảng 22m² – 26m², tùy hình dạng đất và diện tích dành cho phần lưu thông.
Phương án 4 căn/tầng
Phương án này hướng tới số lượng căn lớn hơn và diện tích từng căn nhỏ hơn. Nếu thiết kế tốt, mỗi căn vẫn có thể bố trí được các khu vực như:
- Khu ngủ nghỉ
- Khu bếp nhỏ
- Nhà vệ sinh riêng
- Tủ quần áo
- Không gian làm việc
- Cửa sổ hoặc khoảng lấy sáng phù hợp.
Tuy nhiên, khi diện tích căn giảm, yêu cầu về tổ chức nội thất, thông gió và ánh sáng càng cao. Đây cũng là lúc không nên chỉ nhìn vào số căn.
Một căn nhỏ hơn có thể tạo doanh thu cao hơn trên mỗi mét vuông, nhưng cũng có thể phát sinh nhiều vấn đề hơn về nội thất, bảo trì, khách thuê và vận hành.
Vì vậy, chỉ nên quyết định số căn sau khi đã đặt nó trong tương quan với giá thuê dự kiến, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và nhu cầu thực tế của khu vực.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn cụ thể
4. Thiết kế chung cư mini 80m² nên đặt lõi giao thông ở giữa hay lệch về một bên?
Với khu đất 80m², vị trí của cầu thang và thang máy có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả mặt bằng. Có thể xem xét hai hướng chính.
Lõi giao thông ở giữa
Cầu thang, thang máy và các trục kỹ thuật được tập trung vào khu vực trung tâm. Cách này có ưu điểm là giao thông được tổ chức tương đối rõ ràng, các căn hộ có thể phân bổ về hai phía.
Phương án này đặc biệt đáng xem xét với những khu đất có chiều ngang tương đối tốt. Tuy nhiên, nếu bố trí lõi quá lớn, diện tích dành cho căn hộ sẽ bị giảm.
Lõi giao thông lệch về một bên
Cầu thang, thang máy và trục kỹ thuật được đưa về một phía của công trình. Phần diện tích còn lại có thể tổ chức thành các căn hộ liên tục theo chiều sâu.
Cách này thường phù hợp hơn với những khu đất dài và hẹp, chẳng hạn 5 × 16m. Nhưng không nên áp dụng máy móc. Vị trí lõi giao thông còn phụ thuộc vào:
- Vị trí tiếp cận từ đường
- Hướng lấy sáng
- Hình dạng khu đất
- Kết cấu
- Hệ thống kỹ thuật
- Phương án thoát nạn
- Số lượng căn
- Cách tổ chức tầng 1.
Một mặt bằng tốt không phải là mặt bằng có cầu thang đặt ở giữa hay ở bên, mà là mặt bằng có sự cân bằng giữa giao thông, căn hộ, kỹ thuật và khả năng vận hành.
5. Gợi ý mặt bằng 4 căn studio trên tầng điển hình cho chung cư mini 80m².
Với phương án 4 căn/tầng, mục tiêu không phải là chia đều 80m² thành bốn phần bằng nhau. Trước tiên phải dành diện tích cho lõi giao thông và kỹ thuật. Phần còn lại mới được chia thành các căn.
Một căn studio khoảng 16–18m² có thể tổ chức theo hướng: Cửa vào – khu bếp nhỏ – khu sinh hoạt/ngủ – vệ sinh – khoảng lấy sáng hoặc cửa sổ.
Nội thất cần được thiết kế theo nguyên tắc tiết kiệm diện tích như là:
- Sử dụng tủ cao sát trần;
- Bếp thẳng hoặc bếp chữ L nhỏ
- Thiết kế giường kết hợp ngăn kéo
- Bàn làm việc nhỏ gọn
- Tủ quần áo âm hoặc sát tường
- Hạn chế các vách ngăn không cần thiết.
Với diện tích nhỏ, nội thất không còn là phần trang trí sau cùng mà nó phải được tính ngay từ lúc triển khai mặt bằng. Một căn 18m² được bố trí hợp lý có thể sử dụng thuận tiện hơn một căn 22m² nhưng bị chia cắt bởi quá nhiều vách và đồ đạc.
6. Gợi ý mặt bằng 2 căn hộ 1 phòng ngủ + 1 phòng khách cho chung cư mini 80m²
Nếu khu vực có nhu cầu thuê căn hộ rộng hơn, phương án 2 căn/tầng có thể tạo ra một sản phẩm hoàn toàn khác. Mỗi căn có thể tổ chức bao gồm:
- Phòng khách kết hợp bếp
- Một phòng ngủ
- Một nhà vệ sinh
- Khu vực giặt phơi
- Ban công hoặc khoảng mở tùy điều kiện.
Với diện tích khoảng 32m² – 35m², việc phân chia không gian cần được tính toán kỹ để phòng ngủ không bị quá nhỏ trong khi phòng khách lại chiếm quá nhiều diện tích.
Điểm đáng chú ý của mô hình này là khách thuê có thể ở lâu hơn nếu căn hộ đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt. Do đó, khi so sánh với mô hình studio nhỏ, không nên chỉ lấy Giá thuê/căn × số căn mà cần tính thêm Giá thuê × khả năng lấp đầy × thời gian lưu trú × chi phí vận hành. Đây mới là cơ sở để đánh giá mô hình nào phù hợp hơn với khu đất.
7. Có nên kết hợp nhiều loại căn hộ trên cùng một công trình chung cư mini?
Có. Nhưng kiểu “hybrid” chỉ có ý nghĩa khi nó giải quyết được nhu cầu thị trường, chứ không phải cứ nhiều loại căn là tốt.
Ví dụ, chủ đầu tư có thể phân bổ như sau:
- Các tầng dưới: studio diện tích vừa phải
- Các tầng trên: căn 1 phòng ngủ rộng hơn
- Hoặc một số tầng dành cho căn lớn hơn nếu khu vực có nhu cầu.
Cách làm này tạo ra nhiều mức giá thuê khác nhau trong cùng một công trình. Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc ngay từ giai đoạn thiết kế:
- Đường ống cấp thoát nước
- Vị trí bếp và vệ sinh
- Hệ thống điện
- Điều hòa, giải nhiệt
- Thông gió
- Nội thất
- Công tác quản lý
- Cách tính giá thuê.
Không nên tạo ra quá nhiều loại căn chỉ để làm mặt bằng “đa dạng”.
Một công trình cho thuê hiệu quả thường có hệ thống căn hộ đủ đa dạng để phục vụ thị trường nhưng vẫn đủ đồng nhất để dễ quản lý và bảo trì.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn cụ thể
8. Tầng 1: không gian để xe và vận hành công trình sao cho tối ưu
Tầng 1 thường là nơi phải giải quyết nhiều bài toán nhất. Ngoài lối vào, công trình còn cần cân nhắc các khu vực khác như:
- Khu vực để xe
- Sảnh
- Thang bộ
- Thang máy nếu có
- Phòng kỹ thuật
- Khu vực điện, nước
- Hệ thống kiểm soát ra vào
- Lối tiếp cận và thoát nạn
- Vị trí đặt các thiết bị phục vụ vận hành.
Đặc biệt với công trình chung cư mini cho thuê, tầng 1 không nên được thiết kế đơn thuần như tầng trệt của một căn nhà ở gia đình. Vì lưu lượng người ra vào lớn hơn, số lượng xe nhiều hơn và yêu cầu quản lý cũng khác hơn.
Nếu có bố trí khu vực sạc xe điện, cần xem xét riêng về vị trí, hệ thống điện, thông gió, phương án quản lý và các yêu cầu an toàn cháy nổ áp dụng cho công trình.
Đây là một trong những lý do không nên chờ đến khi hoàn thiện hồ sơ kiến trúc mới tính đến PCCC và vận hành.
9. PCCC và thoát nạn phải được tính từ đầu khi thiết kế phương án xây dựng chung cư mini
Đối với chung cư mini 80m² nói riêng, hoặc công trình có nhiều người ở, PCCC không phải là một hạng mục bổ sung sau khi mặt bằng đã hoàn thiện mà ngay từ bước lên phương án cần xem xét đến:
- Số tầng
- Chiều cao công trình
- Số lượng người sử dụng
- Công năng
- Lối tiếp cận
- Cầu thang
- Hành lang
- Khoảng cách thoát nạn
- Khu vực để xe
- Hệ thống điện
- Giải pháp ngăn cháy
- Hệ thống báo cháy, chữa cháy và các yêu cầu liên quan.
Không nên áp dụng một cấu hình PCCC giống nhau cho tất cả công trình 80m². Một công trình 5 tầng, một công trình 7 tầng hay một công trình có tầng hầm sẽ có những điều kiện kỹ thuật và yêu cầu quản lý khác nhau.
Tương tự, không thể mặc định rằng mọi công trình đều bắt buộc phải có cùng một loại thang thoát hiểm, cùng chiều dày tường hay cùng một cấu hình thiết bị.
Phương án PCCC phải được xác định dựa trên hồ sơ cụ thể của công trình và các quy định áp dụng tại thời điểm thiết kế, thẩm định và xây dựng.
Đây cũng là lý do chủ đầu tư nên làm việc với đơn vị thiết kế có khả năng phối hợp đồng thời giữa kiến trúc, kết cấu, MEP và PCCC thay vì xử lý từng phần riêng lẻ.
10. Trục kỹ thuật: phần nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến vận hành
Một công trình có nhiều căn hộ sẽ có rất nhiều đường ống. Nếu mỗi căn tự xử lý đường cấp thoát nước theo một cách khác nhau, sau vài năm việc sửa chữa có thể trở nên rất phức tạp.
Vì vậy, ngay từ mặt bằng ban đầu nên xác định các trục kỹ thuật tương đối tập trung vào những khu vực như:
- Nhà vệ sinh
- Bếp
- Khu giặt
- Đường cấp nước
- Thoát nước
- Điện
- Internet
- Điều hòa
Các khu vực đó nên được nghiên cứu để hạn chế việc đường ống chạy vòng hoặc phải phá tường khi sửa chữa. Đây là một trong những phần công việc ít được nhìn thấy sau khi công trình hoàn thành, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí bảo trì trong nhiều năm.
11. Chi phí xây dựng chung cư mini 80m² gồm những gì?
Không nên dùng một đơn giá duy nhất để kết luận tổng vốn đầu tư. Một dự án khoảng 80m² có thể phát sinh nhiều nhóm chi phí:
| Hạng mục | Nội dung |
| Xây dựng phần thô | Móng, kết cấu, tường, sàn, mái… |
| Hoàn thiện | Cửa, sàn, sơn, thiết bị vệ sinh… |
| Hệ thống điện nước | Điện, cấp thoát nước, chiếu sáng… |
| Thang máy | Thiết bị và phần xây dựng liên quan |
| PCCC | Thiết bị và các hạng mục theo hồ sơ |
| Nội thất | Nội thất căn hộ và khu vực chung |
| Hạ tầng kỹ thuật | Bơm, bồn, camera, mạng, kiểm soát ra vào… |
| Thiết kế và hồ sơ | Kiến trúc, kết cấu, MEP, các hồ sơ liên quan |
| Chi phí phát sinh | Dự phòng thay đổi và các khoản ngoài dự toán |
Trong một phương án minh họa 80m², nếu giả định công trình khoảng 6 tầng và 1 tum, tổng diện tích sàn có thể vào khoảng 540m² tùy cách tính và phương án thực tế.
Ví dụ, nếu lấy đơn giá xây dựng tham khảo khoảng 3,8 – 4,2 triệu đồng/m² thì riêng phần xây dựng tương ứng có thể nằm trong khoảng: 540 × 3,8 – 4,2 triệu ~ 2,05–2,27 tỷ đồng.
Nếu phần hoàn thiện được tính riêng ở mức khoảng 2,0–2,4 triệu đồng/m² thì tiếp tục phát sinh khoảng: 1,08–1,30 tỷ đồng.
Sau đó mới cộng các hạng mục như:
- Thang máy
- PCCC
- Nội thất
- Thiết bị
- Thiết kế
- Hạ tầng kỹ thuật
- Chi phí dự phòng.
Như vậy, con số vài tỷ đồng cho một công trình 80m² nhiều tầng là hoàn toàn có thể xảy ra. Nhưng đây chỉ là cách xây dựng một bài toán dự toán sơ bộ, không phải báo giá xây dựng.
Đơn giá thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
- Vị trí, khu vực xây dựng công trình
- Điều kiện thi công
- Yêu cầu về kết cấu
- Số lượng tầng, sàn
- Chất lượng hoàn thiện
- Có dùng thang máy hay không
- Hệ thống PCCC
- Nội thất
- Điều kiện nền đất
- Yêu cầu hồ sơ và các hạng mục kỹ thuật theo quy định.
Muốn biết chính xác hơn, phải có hồ sơ thiết kế và bóc tách khối lượng.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn cụ thể
12. Đừng tính hiệu quả đầu tư chỉ bằng số phòng hay số tầng
Đây là phần cần đặc biệt cẩn trọng. Giả sử một phương án có:
- 14 studio;
- 2 căn 1 phòng ngủ;
- Giá thuê studio giả định: 5,5 triệu đồng/tháng;
- Giá thuê căn 1 phòng ngủ giả định: 8,5 triệu đồng/tháng.
Doanh thu lý thuyết khi tất cả các căn đều được thuê: 14 × 5,5 + 2 × 8,5 = 94 triệu đồng/tháng. Tương đương: 1,128 tỷ đồng/năm.
Nhưng đây mới chỉ là doanh thu lý thuyết, thực tế còn có các yếu tố khác như:
- Thời gian trống phòng
- Chi phí quản lý
- Điện nước khu vực chung
- Chi phí bảo trì
- Chi phí sửa chữa nội thất
- Chi phí thay thế thiết bị
- Chi phí vệ sinh
- Internet
- Thuế và các khoản nghĩa vụ liên quan
- Chi phí quản lý vận hành
- Chi phí vốn nếu sử dụng tiền vay.
Vì vậy, không nên lấy doanh thu lý thuyết để tuyên bố một tỷ suất lợi nhuận cố định. Cách tính hợp lý hơn là: Doanh thu thực tế = Giá thuê × số căn × tỷ lệ lấp đầy
Sau đó: Dòng tiền vận hành = Doanh thu thực tế – chi phí vận hành – bảo trì – các chi phí liên quan.
Cuối cùng mới so sánh với tổng vốn đầu tư.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn cụ thể
13. Ví dụ cách tính dòng tiền cho công trình 80m²
Giả sử tổng vốn đầu tư dự kiến là 4,56 tỷ đồng. Đây chỉ là một ví dụ để hiểu phương pháp tính, không phải dự toán cho mọi công trình.
Nếu doanh thu lý thuyết là 94 triệu đồng/tháng: 94 × 12 = 1,128 tỷ đồng/năm.
Giả sử chủ đầu tư đặt một giả định đơn giản rằng chi phí vận hành trực tiếp chiếm 5% doanh thu: 1,128 tỷ × 95% ~ 1,072 tỷ đồng/năm.
Khi đó, phép tính: 1,072 / 4,56 ≈ 23,5% chỉ phản ánh một tỷ lệ rất thô dựa trên các giả định nói trên. Nó không phải lợi suất đầu tư thực tế.
Bởi nếu đưa tỷ lệ lấp đầy, thời gian trống phòng, khấu hao nội thất, bảo trì lớn, thuế, lãi vay và chi phí quản lý vào mô hình thì kết quả sẽ thay đổi đáng kể.
Đây chính là lý do một dự án chung cư mini không nên được quyết định bằng một câu: “Xây 16 phòng thì mỗi tháng thu được bao nhiêu?”
Mà phải trả lời được: Tổng vốn bỏ ra bao nhiêu – tạo ra sản phẩm gì – giá thuê thực tế bao nhiêu – tỷ lệ lấp đầy thế nào – chi phí vận hành bao nhiêu – dòng tiền còn lại bao nhiêu – trong bao lâu hoàn vốn? Đó mới là bài toán đầu tư.
14. Sai lầm thường gặp khi thiết kế chung cư mini 80m²
Chia càng nhiều phòng càng tốt
Đây là sai lầm phổ biến nhất. Tăng số căn có thể làm doanh thu lý thuyết tăng nhưng đồng thời làm tăng:
- Diện tích giao thông
- Số lượng thiết bị vệ sinh
- Nội thất
- Hệ thống điện nước
- Công việc quản lý
- Tần suất sửa chữa.
Chưa kể các căn quá nhỏ có thể làm giảm nhóm khách hàng tiềm năng.
Thiết kế theo mẫu có sẵn
Một mặt bằng 80m² không thể áp dụng giống nhau cho đất 5 × 16m và 8 × 10m. Hình dạng đất khác nhau sẽ dẫn đến cách bố trí hoàn toàn khác.
Tính doanh thu trước khi tính mặt bằng
Không ít chủ đầu tư dự kiến: “Tôi muốn có 16 phòng.” Sau đó mới yêu cầu kiến trúc sư tìm cách nhét 16 phòng vào khu đất.
Cách làm hợp lý hơn nên là: xem xét nhu cầu thị trường – mô hình căn hộ – mặt bằng – số căn – chi phí – doanh thu – hiệu quả.
Đầu tư quá nhiều vào mặt tiền
Mặt tiền quan trọng, đặc biệt với công trình cho thuê ở vị trí dễ nhìn. Nhưng tiền đầu tư cho mặt tiền không nên lấy đi ngân sách của các phần khác không kém quan trọng như:
- Cách âm
- Chống thấm
- Hệ thống kỹ thuật
- Thiết bị vệ sinh
- Nội thất
- PCCC
- Chất lượng hoàn thiện.
Một công trình đẹp bên ngoài nhưng vận hành bất tiện sẽ nhanh chóng mất giá trị. Cần có sự tính toán và đầu tư chất lượng cho cả bên trong lẫn các yếu tố kỹ thuật liên quan đến vận hành.
Chỉ tính chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng chưa chắc là toàn bộ số tiền cần bỏ ra. Thang máy, PCCC, nội thất, thiết bị, thiết kế, hồ sơ, hạ tầng kỹ thuật và dự phòng đều cần được đưa vào bài toán vốn.
15. Thiết kế chung cư mini 80m² nên bắt đầu từ đâu?
Với một khu đất 80m², Trang Kim thường không bắt đầu bằng câu hỏi: “Xây được bao nhiêu phòng?” Câu hỏi đầu tiên là: “Khu đất này phù hợp với mô hình khai thác nào?” Sau đó mới đi theo các bước tiếp theo như:
Bước 1: Phân tích khu đất
Xác định: kích thước, hình dạng, hướng tiếp cận, điều kiện hiện trạng, các yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức mặt bằng.
Bước 2: Xác định khách thuê mục tiêu
Ví dụ như: người độc thân, cặp đôi, gia đình nhỏ, người lao động, nhân viên văn phòng hay khách thuê dài hạn. Mỗi nhóm khách sẽ cần một sản phẩm khác nhau.
Bước 3: Xây dựng 2 – 3 phương án mặt bằng
Không nên chốt ngay một phương án. Có thể đặt cạnh nhau các phương án: phương án 2 căn/tầng, phương án 3 căn/tầng, phương án 4 căn/tầng. Sau đó so sánh diện tích căn, số lượng căn, giao thông và khả năng vận hành.
Bước 4: Tính tổng mức đầu tư
Đưa cả những khoản thường bị bỏ quên vào bảng tính chi tiết như phân trên chúng tôi vừa giới thiệu.
Bước 5: Tính dòng tiền
Không dùng một con số doanh thu duy nhất mà nên lập ít nhất các kịch bản một cách thận trọng, có cơ sở và tính khả thi tích cực. Mỗi kịch bản có tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và chi phí khác nhau.
Bước 6: Hoàn thiện phương án kiến trúc
Khi mô hình kinh doanh đã rõ, kiến trúc mới thực sự có cơ sở để phát triển và hoàn thiện phương án thiết kế xây dựng.
16. Điều quan trọng nhất với công trình chung cư mini 80m²
80m² là diện tích đủ để chủ đầu tư có nhiều lựa chọn, nhưng cũng chính vì có nhiều lựa chọn nên việc thiết kế cần được tính toán kỹ hơn. Một phương án tốt không nhất thiết phải có nhiều phòng nhất. Cũng không nhất thiết phải có căn hộ lớn nhất. Và càng không nên dựa vào một con số lợi nhuận cố định để chứng minh hiệu quả.
Điều quan trọng là tìm được sự cân bằng giữa: diện tích căn hộ – số lượng căn – giao thông – kỹ thuật – PCCC – chi phí đầu tư – giá thuê – tỷ lệ lấp đầy – chi phí vận hành.
Khi những yếu tố này được đặt lên cùng một mặt bằng và cùng một bảng tính, chủ đầu tư mới có cơ sở để quyết định nên xây mô hình nào.
17. Kiến Trúc Trang Kim tiếp cận bài toán 80m² như thế nào?
Với loại hình chung cư mini, Trang Kim không chỉ giải quyết phần hình thức của công trình. Mỗi phương án cần được xem xét đồng thời trên ba lớp: Kiến trúc → kỹ thuật → hiệu quả khai thác.
- Kiến trúc quyết định căn hộ có hợp lý hay không.
- Kỹ thuật quyết định công trình có vận hành ổn định, dễ bảo trì hay không.
- Còn bài toán khai thác quyết định số lượng căn, diện tích căn và mức đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.
Vì vậy, thay vì bắt đầu bằng một mẫu nhà có sẵn, phương án thiết kế nên xuất phát từ chính khu đất và mục tiêu đầu tư của chủ sở hữu.
Nếu bạn đang có khu đất khoảng 80m² và chưa biết nên làm 2, 3 hay 4 căn/tầng, trước tiên nên dựng các phương án mặt bằng để so sánh. Đừng quyết định số phòng trước khi biết mình đang bán sản phẩm gì cho khách thuê. Đó mới là điểm bắt đầu của một công trình cho thuê có khả năng vận hành lâu dài.
Liên hệ Trang Kim để được tư vấn cụ thể
Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Trang Kim. Website: kientructrangkim.com
