Cách tính diện tích xây dựng chi tiết nhất mới nhất 2025

Giới thiệu: Vì sao phải hiểu rõ diện tích xây dựng?

Khi lập dự toán, chủ đầu tư thường băn khoăn “diện tích xây dựng tính như thế nào” để không bị trượt chi phí. Nếu đánh đồng diện tích xây dựng với diện tích đất hoặc sàn sử dụng, bạn rất dễ “vỡ” ngân sách 15‑20 % do hạng mục móng, mái và các cấu kiện phụ trợ bị bỏ sót. Hơn nữa, hiểu đúng giúp bạn tuân thủ quy định về diện tích xây dựng trong hồ sơ xin phép, tránh bị phạt, buộc tháo dỡ. Trên thực tế, nhiều chủ nhà cho rằng phần thò ra như ban công, giếng trời hay thông tầng là “không đáng kể”, nhưng khi bóc tách khối lượng, hệ số quy đổi khiến con số tăng lên đáng kể. Bài viết này phân tích sâu cách tính diện tích xây dựng theo chuẩn mới, kèm bảng hệ số để bạn tự kiểm tra nhanh.

Phân biệt các khái niệm liên quan đến diện tích sàn & xây dựng

Diện tích đất

Phần ô đất được cấp sổ, giới hạn bởi ranh lộ giới.

Diện tích sàn

Tổng mặt sàn các tầng, đo đến mép ngoài tường, kể cả ban công, lô‑gia.

Diện tích xây dựng

Là diện tích sàn cộng thêm phần móng, mái, sân, tầng hầm và cấu kiện phụ trợ. Khái niệm này dùng cho dự toán và ký hợp đồng.

Diện tích xây dựng theo quy chuẩn

Theo QCVN 01:2021/BXD, khi xin phép, cơ quan quản lý yêu cầu kê khai diện tích xây dựng theo quy chuẩn – tức diện tích “chiếm đất” của công trình (móng, mái đua, sảnh). Tuy khác mục đích, song giá trị này vẫn dựa trên hệ số quy đổi chuẩn, giúp hợp thức hóa giấy phép. Việc phân biệt chính xác giúp kiến trúc sư và chủ đầu tư điền biểu mẫu không bị trả hồ sơ.

Căn cứ pháp lý: quy định & thông tư hướng dẫn

Bộ Xây dựng ban hành nhiều văn bản, trong đó quan trọng nhất là:

• QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
• Thông tư 07/2023/BXD – thông tư hướng dẫn tính diện tích sản xây dựng, cập nhật hệ số hầm, tum, kỹ thuật.
  Các địa phương có thể ban hành quy định chi tiết riêng về quy định về cách tính diện tích xây dựng nhưng không được trái quy chuẩn quốc gia. Khi lập hồ sơ, bạn nên đính kèm các bảng hệ số hay trích dẫn thêm nghị định 06/2021/NĐ‑CP (quản lý chất lượng thi công) để đảm bảo đồng bộ.

Bảng hệ số diện tích xây dựng theo quy chuẩn hiện hành

Hạng mục	Mô tả	Hệ số tính (%)	Ghi chú
Móng đơn	< 1 m sâu	30 %	Gia cố nền đất yếu +5 %
Móng băng	Liên tục	50 %	Phổ biến nhà phố
Móng cọc/đài cọc	Cọc BTCT < 15 m	35 %	Thêm 10 % nếu cọc khoan nhồi
Tầng hầm 1,0 ‑ 1,5 m	Độ sâu phủ	135 %	Tính từ cốt 0.000
Tầng hầm > 2,0 m		200 %
Sân < 15 m² lát gạch		100 %	Tính theo diện tích sân
Sân 15‑30 m²		70 %
Sân > 30 m²		50 %
Mái tôn	Độ dốc < 20°	30 %
Mái BTCT phẳng		50 %	Đổ trực tiếp
Mái BTCT dán ngói		85 %	Gồm xà gồ thép
Ban công có mái		70 %	ban công có tính vào diện tích xây dựng không? → Có, theo hệ số
Ban công không mái		50 %
Giếng trời < 8 m²		100 %	giếng trời có tính vào diện tích xây dựng
Thông tầng > 8 m²		50 %	thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không? → Tính 50 %

Nếu bạn đang chuẩn bị hợp đồng cách tính diện tích xây nhà trọn gói, việc gắn đúng hệ số giúp bên thi công minh bạch, chủ đầu tư kiểm soát ngân sách.

Hướng dẫn 3 bước xác định diện tích xây dựng chi tiết

Bước 1: Thu thập kích thước & loại kết cấu

• Dài, rộng lô đất sau khi trừ lộ giới.
• Số tầng, loại mái, loại móng, chiều sâu hầm.
• Thành phần phụ trợ: ban công, lô‑gia, sân, bể nước, thang máy.

Bước 2: Tính diện tích sàn sử dụng

Nhân chiều dài × rộng mỗi tầng; cộng tất cả các sàn. Lưu ý, nếu tum kỹ thuật < 8 m² chỉ tính 50 % diện tích tum.

Bước 3: Áp hệ số quy đổi để ra “con số cuối”

Cộng lần lượt:

• Móng = Diện tích đất × hệ số móng.
• Hầm = Diện tích hầm × hệ số hầm.
• Sân = Diện tích sân × hệ số sân.
• Mái = Diện tích mái × hệ số mái.
• Các cấu kiện đặc biệt (ban công, giếng trời, thông tầng) dùng đúng hệ số đã nêu.
  Tổng các khoản trên cộng với diện tích sàn sử dụng chính là diện tích xây dựng để đưa vào hợp đồng và làm căn cứ thanh toán. Đây cũng là cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn đang được các nhà thầu áp dụng. Muốn biết cách tính diện tích xây dựng công trình bất kỳ, chỉ cần thay số liệu tương ứng vào bảng Excel, phần mềm sẽ tự cộng dồn.

Sau ba bước, bạn đã có con số chuẩn và hoàn toàn chủ động khi thương thảo giá với nhà thầu.

 

Giải đáp nhanh các câu hỏi thường gặp

Giếng trời có tính vào diện tích xây dựng?

Có. Nếu ô giếng trời có tính vào diện tích xây dựng và có diện tích nhỏ hơn 8 m² thì hệ số quy đổi là 100 %, lớn hơn 8 m² quy đổi 50 %. Điều này xuất phát từ quy định về cách tính diện tích xây dựng nhằm phản ánh đúng khối lượng kết cấu bao che và chống thấm quanh ô thoáng.

Ban công có tính vào diện tích xây dựng không?

Có. Ban công có tính vào diện tích xây dựng không còn tùy điều kiện che mưa nắng: có mái che tính 70 %, không mái 50 %. Nhiều chủ nhà “quên” phần này nên dự toán bị thiếu.

Thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không?

Có. Tương tự giếng trời, thông tầng có tính vào diện tích xây dựng không? – Câu trả lời là có, nhưng chỉ 100 % với diện tích nhỏ (áp lực kết cấu không đáng kể) và 50 % với ô lớn, đúng nội dung trong thông tư hướng dẫn tính diện tích sản xây dựng mới nhất.

Case study 1: Nhà phố 2 tầng 4 × 15 m, mái tôn

Thông số

• Diện tích đất: 60 m².
• 2 tầng, không hầm, mái tôn, ban công 1 m² có mái, giếng trời 6 m².

Tính diện tích sàn sử dụng

60 m² × 2 tầng = 120 m².

Áp hệ số quy đổi

Hạng mục	Diện tích	Hệ số	Quy đổi (m²)
Móng băng	60	50 %	30
Mái tôn	60	30 %	18
Ban công có mái	1	70 %	0,7
Giếng trời < 8 m²	6	100 %	6
Tổng diện tích xây dựng			174,7 m²

Như vậy, khi hỏi “diện tích xây dựng tính như thế nào” cho căn nhà phố điển hình, kết quả là 174,7 m² chứ không phải 120 m². Đây là con số dùng để thương thảo giá khi ký cách tính diện tích xây nhà trọn gói với nhà thầu.

Case study 2: Biệt thự 10 × 20 m có hầm sâu 2,2 m, mái BTCT dán ngói

Thông số

• Diện tích đất: 200 m².
• 2 tầng nổi, 1 tầng hầm, mái BTCT dán ngói, sân lát gạch 40 m², thông tầng 12 m².

Tính diện tích sàn

200 m² × 2 tầng = 400 m².

Áp hệ số quy đổi

Hạng mục	Diện tích	Hệ số	Quy đổi (m²)
Móng cọc	200	35 %	70
Hầm > 2 m	200	200 %	400
Mái BTCT dán ngói	200	85 %	170
Sân 40 m²	40	50 %	20
Thông tầng > 8 m²	12	50 %	6
Tổng diện tích xây dựng			1 066 m²

Con số này chênh lệch gấp 2,66 lần so với diện tích sàn, minh chứng tính “đội giá” nếu bỏ qua hệ số hầm và mái cao cấp. Đây chính là lúc áp cách tính diện tích xây dựng công trình bài bản để tránh phát sinh ngân sách.

Các sai lầm phổ biến khi áp dụng cách tính diện tích

• Quên hệ số móng: Nhiều gia chủ lấy 100 % diện tích sàn rồi cộng thẳng móng đơn 5 % ‑ dẫn tới thiếu 25‑30 %.
• Nhầm diện tích sàn sử dụng và sàn quy chuẩn: Sàn lô‑gia/ban công không tách riêng → hồ sơ xin phép bị trả.
• Không cập nhật diện tích xây dựng theo quy chuẩn địa phương: Một số thành phố điều chỉnh hệ số sân vườn, dẫn đến sai lệch lớn ở biệt thự.
• Bỏ qua giếng trời, thông tầng: Dự toán lệch 3‑5 % tổng giá trị.
• Dùng quy định cũ: Trước 2015, mái BTCT dán ngói chỉ tính 70 %; hiện là 85 %. Không tra văn bản mới sẽ khiến nhà thầu và chủ đầu tư tranh chấp.

Mẹo tối ưu chi phí khi tính diện tích xây dựng

1. Cắt giảm diện tích không cần thiết: Giảm ban công thừa, thu nhỏ giếng trời lớn hơn 8 m² để hạ hệ số 100 % xuống 50 %.
2. Chọn mái phù hợp ngân sách: Nếu khí hậu địa phương cho phép, dùng mái tôn cách nhiệt (30 %) thay mái BTCT dán ngói (85 %).
3. Tận dụng sân lát gạch: Giữ tổng diện tích sân dưới 30 m² để hệ số chỉ 70 %.
4. Tối ưu móng: Tham khảo địa chất; nếu nền tốt, có thể dùng móng đơn (30 %) thay móng băng (50 %).
5. Bóc tách vật liệu sớm: Ràng buộc báo giá vật tư ngay từ hợp đồng diện tích xây dựng để giảm biến động giá.

Kết luận

Hiểu đúng cách tính diện tích xây dựng theo quy chuẩn giúp chủ đầu tư tránh sai lệch ngân sách, tuân thủ pháp lý và tối ưu thiết kế. Bạn nên luôn rà soát quy định về diện tích xây dựng cập nhật, đối chiếu thông tư hướng dẫn tính diện tích sản xây dựng mới và áp dụng bảng hệ số chuẩn khi hỏi “diện tích xây dựng tính như thế nào”.

Bạn cần hỗ trợ cá nhân hoá số liệu? Hãy liên hệ ngay Công Ty TNHH tư vấn thiết kế kiến trúc và xây dựng Trang Kim qua hotline 0985.999.895, hoặc khám phá thêm kiến thức trên website chính thức: https://kientructrangkim.com/