Những yếu tố quyết định chi phí thiết kế nhà nghỉ

Chi phí thiết kế nhà nghỉ được quyết định như thế nào?

Khi bắt đầu tìm hiểu về yếu tố chi phí thiết kế, nhiều chủ đầu tư thường đặt câu hỏi: Vì sao cùng là nhà nghỉ nhưng chi phí thiết kế lại khác nhau? Thực tế, chi phí thiết kế nhà nghỉ không phải là một con số cố định, mà được hình thành từ nhiều yếu tố liên quan trực tiếp đến quy mô, tiêu chuẩn và định hướng khai thác của công trình.

Việc hiểu đúng cách hình thành chi phí thiết kế sẽ giúp chủ đầu tư:

• Chủ động dự trù ngân sách ngay từ đầu

• Tránh so sánh cảm tính giữa các báo giá

• Đưa ra quyết định đầu tư phù hợp với khả năng tài chính

Hiểu đúng về chi phí thiết kế nhà nghỉ

Chi phí thiết kế nhà nghỉ là khoản chi cho toàn bộ quá trình:

• Nghiên cứu phương án kiến trúc

• Tổ chức mặt bằng công năng

• Triển khai hồ sơ kỹ thuật phục vụ thi công

Đây không chỉ là chi phí cho “bản vẽ”, mà là chi phí cho tư duy thiết kế và giải pháp tổng thể. Một phương án thiết kế tốt sẽ giúp:

• Giảm chi phí xây dựng

• Hạn chế phát sinh khi thi công

• Tăng hiệu quả khai thác trong suốt quá trình vận hành

Vì sao không thể so sánh chi phí thiết kế một cách máy móc?

Nhiều chủ đầu tư có thói quen so sánh chi phí thiết kế dựa trên:

• Đơn giá/m²

• Con số tổng trọn gói

Cách so sánh này dễ gây hiểu nhầm, bởi:

• Cùng diện tích nhưng số phòng khác nhau

• Cùng số tầng nhưng tiêu chuẩn thiết kế khác nhau

• Cùng nhà nghỉ nhưng định hướng khai thác khác nhau

Do đó, để đánh giá đúng chi phí thiết kế, cần xem xét bản chất công trình, thay vì chỉ nhìn vào con số.

Chi phí thiết kế ảnh hưởng gì đến tổng mức đầu tư?

Chi phí thiết kế thường chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng lại ảnh hưởng đến:

• Cách tổ chức mặt bằng

• Khối lượng xây dựng

• Chi phí hoàn thiện

• Chi phí vận hành lâu dài

Nói cách khác, thiết kế là bước “định hình” toàn bộ bài toán đầu tư. Nếu thiết kế thiếu tối ưu, chi phí phát sinh trong xây dựng và vận hành có thể lớn hơn rất nhiều so với khoản tiết kiệm ban đầu.

Diện tích xây dựng – yếu tố chi phí đầu tiên cần xem xét

Trong các yếu tố chi phí thiết kế, diện tích xây dựng luôn là yếu tố đầu tiên được nhắc đến. Tuy nhiên, diện tích không chỉ đơn thuần là “lớn hay nhỏ”, mà còn liên quan đến cách tổ chức không gian và phạm vi hồ sơ thiết kế.

Diện tích sàn và phạm vi hồ sơ thiết kế

Diện tích xây dựng càng lớn thì:

• Khối lượng bản vẽ càng nhiều

• Thời gian triển khai thiết kế càng dài

• Yêu cầu phối hợp giữa các bộ môn càng cao

Đối với nhà nghỉ, diện tích sàn thường được tính theo tổng diện tích các tầng sử dụng. Diện tích này ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Số lượng bản vẽ mặt bằng

• Bản vẽ kết cấu

• Bản vẽ hệ thống kỹ thuật

Tuy nhiên, không phải cứ diện tích lớn là chi phí thiết kế tăng tỷ lệ thuận.

Diện tích lớn có luôn làm chi phí thiết kế cao hơn?

Trong thực tế, có những trường hợp:

• Diện tích tăng nhưng mặt bằng được lặp lại theo module

• Các tầng có bố cục giống nhau

Khi đó, khối lượng thiết kế tăng không nhiều, nên chi phí thiết kế không tăng tương ứng với diện tích. Ngược lại, một công trình diện tích không quá lớn nhưng:

• Mặt bằng phức tạp

• Nhiều không gian đặc thù

thì chi phí thiết kế vẫn có thể cao hơn.

Điều này cho thấy, diện tích chỉ là yếu tố nền, còn mức độ phức tạp mới là yếu tố quyết định.

Cách tối ưu diện tích để giảm chi phí thiết kế

Để kiểm soát chi phí thiết kế thông qua diện tích, chủ đầu tư nên:

• Chuẩn hóa mặt bằng các tầng

• Hạn chế thay đổi công năng giữa các tầng

• Tránh tạo quá nhiều không gian phụ không cần thiết

Việc tối ưu diện tích ngay từ đầu không chỉ giúp giảm chi phí thiết kế, mà còn giảm chi phí xây dựng và vận hành về sau.

Số phòng và quy mô công trình ảnh hưởng ra sao?

Bên cạnh diện tích, số phòng là yếu tố quan trọng tiếp theo tác động trực tiếp đến chi phí thiết kế nhà nghỉ.

Mối liên hệ giữa số phòng và độ phức tạp thiết kế

Số phòng càng nhiều thì:

• Mặt bằng càng phức tạp

• Yêu cầu về giao thông, kỹ thuật càng cao

• Cần tính toán kỹ hơn về thông thoáng, cách âm, vận hành

Thiết kế nhà nghỉ 10 phòng và 25 phòng tuy có thể cùng diện tích sàn, nhưng mức độ xử lý công năng hoàn toàn khác nhau, kéo theo chi phí thiết kế khác nhau.

Nhà nghỉ ít phòng và nhiều phòng khác nhau thế nào?

Nhà nghỉ ít phòng thường:

• Mặt bằng đơn giản

• Ít trục kỹ thuật

• Hồ sơ thiết kế gọn

Trong khi đó, nhà nghỉ nhiều phòng cần:

• Tổ chức luồng giao thông rõ ràng

• Gom trục kỹ thuật hợp lý

• Kiểm soát tốt tiêu chuẩn phòng để dễ khai thác

Do đó, chi phí thiết kế sẽ tăng theo số phòng, nhưng không phải theo cách “cộng dồn”, mà theo mức độ phức tạp của phương án.

Khi nào số phòng tăng nhưng chi phí thiết kế không tăng nhiều?

Nếu số phòng tăng nhưng:

• Phòng được chuẩn hóa theo cùng một module

• Các tầng có bố cục tương đồng

thì chi phí thiết kế có thể chỉ tăng nhẹ. Đây là lý do vì sao nhiều đơn vị tư vấn luôn khuyến nghị chuẩn hóa phòng nhà nghỉ ngay từ giai đoạn thiết kế.

Tiêu chuẩn thiết kế và mức hoàn thiện

Bên cạnh diện tích và số phòng, tiêu chuẩn thiết kế và mức hoàn thiện là nhóm yếu tố chi phí thiết kế có tác động rất rõ đến báo giá thiết kế nhà nghỉ. Đây cũng là phần khiến nhiều chủ đầu tư dễ nhầm lẫn giữa “chi phí thiết kế cao” và “đầu tư không cần thiết”.

Tiêu chuẩn công năng trong thiết kế nhà nghỉ

Tiêu chuẩn công năng được hiểu là mức độ yêu cầu đối với:

• Diện tích phòng

• Bố trí vệ sinh khép kín

• Hệ thống giao thông (hành lang, thang)

• Thông gió, chiếu sáng tự nhiên

• Cách âm, chống ồn cơ bản

Nhà nghỉ phổ thông thường áp dụng tiêu chuẩn công năng vừa đủ sử dụng, ưu tiên:

• Dễ khai thác

• Dễ bảo trì

• Phù hợp với khách lưu trú ngắn ngày

Trong khi đó, một số nhà nghỉ đầu tư theo hướng tiệm cận khách sạn nhỏ sẽ yêu cầu:

• Mặt bằng phòng chỉn chu hơn

• Giao thông rõ ràng, tách bạch

• Không gian sử dụng có tính trải nghiệm cao hơn

Khi tiêu chuẩn công năng tăng, thời gian nghiên cứu phương án và khối lượng hồ sơ thiết kế cũng tăng theo, dẫn đến chi phí thiết kế cao hơn.

Mức hoàn thiện ảnh hưởng thế nào đến chi phí thiết kế?

Nhiều người cho rằng mức hoàn thiện chỉ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, không liên quan đến chi phí thiết kế. Thực tế, đây là một hiểu lầm khá phổ biến.

Mức hoàn thiện ảnh hưởng đến thiết kế ở các khía cạnh:

• Mức độ chi tiết của bản vẽ

• Số lượng hạng mục cần thể hiện trong hồ sơ

• Yêu cầu phối hợp giữa kiến trúc – kỹ thuật

Ví dụ:

• Nhà nghỉ hoàn thiện cơ bản có thể sử dụng các giải pháp tiêu chuẩn

• Nhà nghỉ hoàn thiện tốt hơn cần thể hiện rõ vật liệu, chi tiết cấu tạo, xử lý kỹ thuật

Khi mức hoàn thiện càng cao, hồ sơ thiết kế càng phải chi tiết để tránh sai lệch khi thi công, từ đó làm tăng chi phí thiết kế.

Nhà nghỉ phổ thông và nhà nghỉ đầu tư cao cấp khác nhau ra sao?

Sự khác biệt không nằm ở “đẹp hay không”, mà nằm ở:

• Mức độ đồng bộ trong không gian

• Yêu cầu trải nghiệm của khách

• Khả năng khai thác lâu dài

Nhà nghỉ phổ thông:

• Thiết kế tập trung vào công năng

• Hồ sơ gọn, dễ triển khai

• Chi phí thiết kế được kiểm soát tốt

Nhà nghỉ đầu tư cao hơn:

• Cần xử lý kiến trúc và không gian kỹ hơn

• Phải tính toán nhiều phương án trước khi chốt

• Chi phí thiết kế cao hơn nhưng đổi lại là hiệu quả khai thác tốt hơn

Điều quan trọng là chọn mức tiêu chuẩn phù hợp với mô hình kinh doanh, không chạy theo xu hướng nếu ngân sách không cho phép.

Yếu tố khu đất và yêu cầu kỹ thuật đặc thù

Ngoài các yếu tố thuộc về quy mô và tiêu chuẩn, đặc điểm khu đất cũng là một trong những yếu tố chi phí thiết kế thường bị đánh giá thấp, nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến phương án và báo giá thiết kế nhà nghỉ.

Hình dạng khu đất và tác động đến phương án thiết kế

Khu đất lý tưởng cho nhà nghỉ thường có:

• Hình dạng vuông vắn

• Dễ bố trí mặt bằng

• Ít phát sinh không gian chết

Ngược lại, những khu đất:

• Méo, xéo

• Ngang hẹp, sâu dài

• Bị hạn chế bởi lộ giới hoặc chỉ giới xây dựng

sẽ đòi hỏi:

• Nhiều phương án mặt bằng

• Xử lý kiến trúc linh hoạt

• Thời gian thiết kế kéo dài hơn

Chính sự phức tạp này làm tăng khối lượng công việc của đơn vị thiết kế, từ đó ảnh hưởng đến chi phí.

Nhà nghỉ 1 mặt tiền và nhà nghỉ 2 mặt tiền

Nhà nghỉ 1 mặt tiền thường có:

• Phương án thiết kế đơn giản hơn

• Hình khối dễ kiểm soát

• Hồ sơ kỹ thuật gọn

Trong khi đó, nhà nghỉ 2 mặt tiền lại đặt ra nhiều yêu cầu hơn:

• Xử lý hai mặt đứng kiến trúc

• Giải quyết góc công trình

• Cân đối thẩm mỹ và công năng

Nếu không tính toán kỹ, thiết kế nhà nghỉ 2 mặt tiền rất dễ:

• Tăng chi phí thiết kế

• Tăng chi phí xây dựng

• Giảm hiệu quả khai thác bên trong

Vì vậy, yếu tố khu đất không chỉ ảnh hưởng đến kiến trúc, mà còn tác động trực tiếp đến chi phí thiết kế tổng thể.

Các yêu cầu kỹ thuật làm tăng chi phí thiết kế

Một số yêu cầu kỹ thuật có thể khiến chi phí thiết kế nhà nghỉ tăng lên bao gồm:

• Yêu cầu kết cấu đặc biệt (nâng tầng, cải tạo)

• Điều kiện nền đất yếu

• Hạn chế chiều cao, mật độ xây dựng

• Yêu cầu phòng cháy, thoát hiểm phức tạp

Những yếu tố này buộc đơn vị thiết kế phải:

• Phối hợp chặt chẽ giữa các bộ môn

• Tính toán nhiều kịch bản khác nhau

• Triển khai hồ sơ kỹ thuật chi tiết hơn

Tuy không phải công trình nào cũng gặp, nhưng khi xuất hiện, chúng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến chi phí thiết kế nhà nghỉ.

📌 Xem thêm các giải pháp thiết kế phù hợp khu đất đặc thù qua mẫu nhà nghỉ 2 mặt tiền